广东宝城律师事务所（聚力315）

2025-08-12 07:00:01 阅读 341 评论 0

摘要：聚力315—凝聚法律力量，华律在行动又是一年315，而今年315正值疫情期间，许多关于疫情期间消费维权事件层出不穷，其中由于疫情期间导致租房合同不能履行，承租人要求减免房租的问题成为人们关注的热点话题，华律网也收到许多关于房租减免的法律咨询。为了更好维护消费者权益

聚力315—凝聚法律力量，华律在行动

又是一年3·15，而今年3·15正值疫情期间，许多关于疫情期间消费维权事件层出不穷，其中由于疫情期间导致租房合同不能履行，承租人要求减免房租的问题成为人们关注的热点话题，华律网也收到许多关于房租减免的法律咨询。为了更好维护消费者权益，华律网集合平台20万律师和自身专业的法律力量，帮助消费者了解自身的基本权益，掌握基本的维权手段，提高法律维权意识。在此期间，华律公益律师为您提供免费电话咨询服务，您的权益，我们来守护！

对于在疫情期间承租人能否以新冠病毒影响为由主张减免房租等问题。

今天华律邀请刘健律师为你解答

聚力315|疫情期间承租人能否以新冠病毒影响为由主张减免房租？

刘健律师

广东宝城律师事务所合伙人，深圳市宝安区电台特约嘉宾，《南方都市报》和《深圳晚报》特约评论员，全国律师协会会员，深圳律师协会会员。

致力于民事、商事、刑事、建筑工程、知识产权等方面的法律研究，法律功底扎实，执业经验丰富。执业以来，刘律师团队曾担任40多家企事业单位的法律顾问，所涉及的公司行业包括电子商务企业、建筑施工企业、房地产行业、加工制造行业，因此接触了大量诉讼和非诉讼案件，积累了丰富的公司法务经验、公司管理经验和诉讼经验。

职业理念：“一旦接受委托，必定做大最好。”“律师一辈子打官司，但当事人一辈子可能只打一次官司，律师要拍着良心服务好”。

新冠病毒的影响是否属于不可抗力？

案情介绍：

重庆一租户张某遇到了解除租房合同的难题，张某之前租的房子原本应在2020年12月份合同到期，但因为新型冠状病毒的影响，张某与其家人只能待在老家，城里租的房子只能空着，因此张某就想要提前解除合同，这种情况应该属于不可抗力吗？

刘健律师解答：

新型冠状病毒肺炎的发生，非普通人在正常的认知范围内可预见、可避免、可克服的情况，日前全国人大常委会法工委官宣，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

根据合同法相关规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

新冠病毒的蔓延对房屋租金减免的影响？

然而，不能机械的认定新冠病毒的影响被认定为不可抗力后，任何房屋承租人都能据此为由主张减免租金，具体还要根据疫情的实际影响进行判断。

一、针对居住用房租金减免的影响

案情经过：

河南的李女士是做家政的，因为疫情原因，不能上班，1月到2月都没有收入，房东还一直催着让交租金，李女士不得已就联系房东，看能不能减免房租，李女士表示特殊时期比较困难，希望房东能减点租金，结果房东直接回复李女士，不可能减租。这种情况能要求房东减租吗？

刘健律师解答：

针对一般的居住用房，正常情况下居住功能的实现并不受疫情的影响，承租人要求出租人减免房租没有依据。但不排除有一定比例的承租人滞留在疫区（比如湖北武汉），出行完全受到限制，根本无法使用房屋，如果承租人提交相应的出行被限制的证据可以主张减免房租。

二、针对经营用房租金减免的影响

案情一：

成都的陈某家住新都区，陈某在离其家3公里处开了一家花店，因为春节期间，陈某本想着就歇业几天，初五开业，没想到正碰上疫情期间，导致小区封锁，陈某只能待在家中，无法出门，花店在疫情期间无法营业，这种情况能否减免租金？

刘健律师解答：

因疫情导致封城、封区域等行政措施导致合同不能履行的，应当予以免除租金；

因为行政措施是遏制疫情的诸多因素情况下不得已而实施的严厉方式之一，导致租赁合同不能履行的，这是承租人与出租人在订立合同时根本无法预见的，直接导致租赁合同无法履行，因而承租人无需继续承担租赁合同项下义务。

案情二：

某企业因疫情期间没交房租被起诉，该公司前期资金未能及时回笼，这段时间因疫情防控原因迟迟未开工，严重影响企业收入，导致其支付租金有困难。这种情况企业能否要求减免租金？

刘健律师解答：

因疫情影响导致企业无法正常使用租赁房屋，因而营收情况受到严重影响的，视影响程度、因果关系，是否系企业自身商业风险导致的情况，企业有权要求部分或全部免除租金；

为了响应国家号召，很多城市对于疫情启动公共卫生事件一级响应机制，企业推迟复工的情形比比皆是，即使复工也仍是需要报备批准，且需要考虑到疫情不能正常全员复工，居家办公、线上办公、错峰办公的情形比比皆是，导致了企业不能正常使用租赁房屋。在此情形下，企业在疫情不可抗力影响下导致生产经营情况受到损失的，有权根据受影响的实际情况要求减少或免除租金。

案情三：

如果上述企业并未因疫情影响导致营业受损，企业能否以疫情期间为由要求减免租金？

刘健律师解答：

企业正常使用租赁房屋，营收情况未受明显影响的，除相关部门政策扶持规定情形外，企业无权要求部分或全部免除租金。

疫情让众多服务类企业受到严重影响，但同时也促成一些医药企业尤其是一些本次疫情必备医疗物品的生产企业扭亏为盈，甚至企业收入大幅度提高。

承租人主张减免房租的措施

一、协商解决

如果出租方没有主动减免租金，承租方又确实无法开展业务、现金流困难，那么各位企业主们可以通过与出租方协商的方式，请求给予租金减免。

但是承租人在协商租金减免事宜前，可仔细审阅已签订的租赁合同，若合同中有关于不可抗力或情势变更事项约定的，应当有约定从约定，或在合同约定的基础上达成减免租金的合意。

二、通过诉讼方式请求减免

如果店铺租金较高，承租人又与出租方协商不成，那么另外一个途径便是起诉了。承租人可以自行撰写起诉状，以租赁合同纠纷为由，将出租人告上法庭，请求减免租金；也可以委托律师代为起诉。以2003年非典疫情期间涉及相关案例的裁判情况来看，疫情期间请求租金减免，符合特定条件的，具有法律依据，法院在一定程度上会支持租金减免请求。在诉讼之前，承租人必须事先做足准备：

1.保留相关证据。承租方应保存相关证据，以证明在本次疫情中受到影响，导致停业且营收额减少。如政府要求企业停工停产的文件、企业员工居家办公的记录、合同履行不能的证据及企业因此造成的经济损失等。

2. 提交相关政策文件。疫情初期，各地政府均出台相关政策，以扶持中小企业健康发展，相关文件均在网上予以公示。承租方在与出租方进行商谈时，可以相关政策为依据，有理有据地与出租方进行减免租金等事宜的协商。

3. 尽量将协商过程以书面形式进行固定。尽管疫情爆发的突然，但是一个漫长的春节假期足以让租赁双方核查自己的资金情况。在此，我们不建议承租方自说自话，擅自停止交租，或在交租时擅自扣除部分租金。承租方应在第一时间与出租方就减免租金事宜进行沟通，且该沟通尽量以书面方式进行，以免日后产生争议。