装饰装修合同司法解释（装饰装修工程具备折价拍卖条件）

辽宁省高级人民法院观点

案号：（2021）辽民终1003号案号：

辽宁建安公司与华晨投资公司签订案涉工程施工合同后，为华晨投资公司施工完成了倒班宿舍、食堂、技术中心、变电所等单体建筑的厂区消防及给水管网工程建设，这些工程虽然不属于相关建筑的主体工程，但该合同在性质上仍属建设工程施工合同。虽然双方后来又签订了解除协议，但双方对已完工程数量、质量无异议，确认已完工程金额为1,930,000元。

无论依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十条“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”的规定，还是参照该司法解释第十八条“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”的非主体工程施工合同亦享有优先受偿权的规定，辽宁建安公司均依法有权请求享有未付工程款的优先受偿权。

重点法条

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》

第三十七条：装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第三十九条：未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

律师建议

装饰装修工程优先受偿权比较特殊，原因有以下两个方面：

一方面，装饰装修工程不能脱离建筑物单独存在，具有附属性，行使优先受偿权时客观上无法将装饰装修部分剥离出来单独折价或拍卖；

另一方面，装饰装修工程的发包人不一定拥有建筑物的所有权，而与承包人产生工程价款纠纷的系发包人，并非建筑物所有权人。

因此，在产生工程款纠纷时，装饰装修工程优先受偿权的判定和行使都面临诸多掣肘，法律不仅要保障承包人的利益，还要考虑不能侵害建筑物所有权人的利益。

但是，优先受偿权是法律上基于特殊政策性考虑而赋予某些特种债权或其承包人作为该工程项目的施工者，付出了相应的劳动力，要把握这种权利。建议建议装饰装修工程的承包方如果能选选择书面合同甲方的情况下，尽量与建设单位签订装饰装修合同。