刘辉律师（凶宅）

并不是所有的凶宅，都是能退得掉的！到底“退房”的证据要求和法律依据是什么呢？简法律师在研究过几十份各地法院关于“凶宅”的判决书后，找出其中的认定规律，并思考如何避免和解决这类购房风险。

“凶宅”并不是法律概念，没有“公认”标准，也没有“权威”意见。那么到底发生什么程度，什么类型的死亡事件，才能将房屋认定为“凶宅”呢？

凶宅的认定标准：

从判例对比中，我们逐渐明确了法院对“凶宅”认定的界限，有两个结论是非常确定的：

1、房屋内发生过「凶杀」或「自杀」死亡事件的，就算凶宅；

2、因病死于室内，无论老幼，都不算凶宅；

还有两类“死亡事件”，判决结果不一，证据力度和诉讼策略就显得尤其重要：

3、煤气中毒等意外事件导致死亡的？

4、跳楼死于一楼庭院，一楼算不算凶宅？

【下面是典型案例依据】

2012年杨浦法院裁判文书

法院认为：癌症死亡，不符合凶宅的认定标准

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因病死于室内的，无论老少，无论什么病，无论是否是在居住期间患病，都不予认定为凶宅。



上海普陀法院观点：煤气中毒等意外事件，虽然属于“非正常死亡”，但也不宜认定为“凶宅”。关于意外死亡算不算凶宅，各地法院观点不一，这主要和当地人们的普遍认识有关，越是小的、落后的城市，对意外死亡事件的接受度越低，这也是影响法官认定的因素。

在房屋内自杀身亡，在目前我国大陆法院及台湾法院的司法认定中，观点都比较统一：属于凶宅，而且与自杀形式、自杀原因无关。

凶杀就更不用说了！尤其是恶性凶杀案件，统统认定为“凶宅”，可以退房。

买了凶宅，怎么办？如何维权呢？

小张是个资深技术员，5年前被公司派到上海来负责分公司的技术团队组建。现在社保也满5了，首付也攒够了，于是决定在上海买套房子，把老婆孩子接过来居住。没想到刚刚开始装修，就听邻居说起，这房子两年前曾经发生过“不太好的事儿”，于是小张找到律师进行调查，传言果然是真的，律师调查到：2年前，卖家的儿子因为轻度抑郁割腕自杀，几个月后卖方就挂牌出售了。

小张立即向法院起诉，要求撤销合同，返还房款，并赔偿交易产生的所有费用，包括中介费、税费等，均获得法院支持。

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买方听到传言后，没有取证就起诉

退房不成，还承担了违约责任

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关键证据及取得办法

听到有关房子的“传言”后，到哪里去证实？又有谁可以去调取这个证据呢？

买方证明“房屋里存在凶杀或自杀”的证据一般在房屋所在地派出所调取，调取方法有两种：

1、已经完成过户，取得产权证明的，买方凭产权证明到派出所调查；

2、尚未取得房产证的，可以委托律师调取；

假如派出所不予出具书面证据，可以经过窗口确认该事实后先立案调查令，再至派出所调取书面证明。

关于“法院判决撤销合同的依据”以及该类案件的几个难点，可以关注「简法二手房」查阅相关内容。

简法给出的买房建议

远离“凶宅”，我们需要在买房、选房、签约的时候，做哪些排查和预防工作呢？下面几点建议，可以降低不小心买到“凶宅”的风险：

首先：签约前“暗访”邻里及居委物业；

从案例中可以看出，几乎所有买方都是在装修时从邻居、保安、物业口中得知“凶宅”的消息的。所以不如在确定购买前打探清楚。

其次：在网上检索：有无涉及到该房产的重大新闻事件；

再次：扩大卖方的披露义务范围；

毕竟法律认定的“凶宅”范围，还是远远小于多数人的接受范围，比如煤气中毒死亡、楼上坠楼死于庭院这种事情也可能是你不愿接受的，所以一定要问（可证明的方式，比如录音、录像、书面），因为这类“非凶宅的死亡事件”，你若不问，他就有权不说。