现房销售（现房销售会不会来）

（报告出品方/分析师：亿翰智库/于小雨、王玲）

房地产行业所产生的这些问题真的只是因为预售制度吗？ 预售制度虽有过，但更多在于功，行业产生的问题或风险是多方面因素综合作用的结果，预售制度自然也担不得如此重大的罪过。

引言

每年两会总离不开关于房地产的话题，2022 年两会同样有代表提出关于预售制度问题的建议：逐步提高预售门槛，直至现房销售。有此提议的根本原因在于将项目烂尾，项目不能按时交付、房企盲目扩张，高杠杆发展导致资金链断裂等各种问题的产生均归咎于预售制度，而现房销售制度则可以有利避免各种社会负面问题的出现，利大于弊。

关于预售制度的问题，各方讨论不休，当房企开始频繁暴雷，或违约躺平，烂尾项目更多，房屋无法按时交付的风险上升时，预售制度更成为众矢之的，仿佛一切问题的原罪均在于此，而采用现房销售就能够将一切风险扼杀于摇篮。此时，我们不仅有疑问：

（1）房地产行业所产生的这些问题真的只是因为预售制度吗？预售制度虽有过，但更多在于功，行业产生的问题或风险是多方面因素综合作用的结果，预售制度自然也担不得如此重大的罪过；

（2）现房销售能够解决多少问题，化解多少风险？现房销售本质目的是坚持“以人为本”，切实维护好消费者的合法权益。但现房销售制度从根本上说也是一种工具，本身并无所谓优劣，用不用不得好还需要看人怎么去用，如何确保制度执行到位，作用有效实现，相应的政策如何配合，如何发挥合力都至关重要，如果用不好这一工具，那也难保不会衍生出新的问题，新的风险。

（3）预售制度真的要退出吗？与现房销售制度相同，预售制度本身也是一种工具，如何用好它才是关键，预售制度可以有序退出，人们可以对其进行改善，进行完善，与现房销售制度一道服务于消费者，服务于行业，服务于社会也未尝不可。

（4）当前推出现房销售是否真的合适？现房销售制度的推出又将有哪些挑战和影响？当下房地产企业已然面临严峻挑战，多房企的资金链已无限紧绷，其他基础全无的情况下，现房销售若贸然推出，或将加速企业风险爆出，更快引致行业硬着陆，风险不可控。现房销售制度的推进也需要循序渐进，试点先行，实践中总结经验，推而广之。

一、 预售制度是不是房地产风险爆发的根源？

在房地产行业高速成长、房企快速成熟的历程中，预售制度发挥了多大作用，可能也无需过多言语表达，预售制度之功同样不可抹杀。

伴随房企暴雷，项目烂尾或无法按时交付的风险提升，人们开始问责，或指摘企业发展不善，对风险的预警措施做的不够，或苛责部分人员的言论妖魔化了房地产地位，扭曲了人们对于房地产的正确、客观的认知和关注；或抱怨政策过于严格，丝毫不留余地等等。

客观上说，房地产行业爆发出的风险，可能也不能完全归咎于哪一单一个体，企业战略不清，发展盲目或会增加企业风险暴露的风险，但是外部不确定事件的冲击也可能是压死骆驼的最后一根稻草；单一政策严格或会约束企业发展，但也不至于让风险频繁发生。对于房企为何频繁暴雷的原因，我们也在文章或报告中提及多次，各因素的综合作用造就了当下房地产行业的现状，其中有不可控，也有不可预测性，衍生负面问题也在所难免。

回顾到预售制度本身，因为有预售制度存在，所以企业有加杠杆定的可能，也有快速发展的基础，但要说房地产行业内所有的问题根源于预售制度的使用，那也有失公允。房企大力度举债，高杠杆，高周转发展，本身就于外部的融资环境，企业本身的风格，不确定事件等因素有关，即使没有预售制度，当不确定因素冲击到企业根本时，暴雷或倒下也大有可能，而且同样处在预售制度之下，为何部分房企反而能获得更多优势？

在说到项目烂尾问题，不可否认，部分城市确实存在比较严峻的项目烂尾问题，但这真能完全归结到预售制度上吗？如果根源于预售制度，那么为何只有此处项目烂尾问题如此严重，其他区域则欣欣向荣，城市面貌反而焕然一新，经济发展水平也上了新台阶？烂尾问题的产生是否与当地的特定环境有关，企业为何会拿到这么多土地？需求是否足够支撑大量的房地产开发？是否有特定的政策约束，限制了项目继续施工建设等等？

预售制度的产生和存在，确实为房企加杠杆提供了基础和便利，加速了行业的发展进程和腾飞，也确实会衍生出一些负面效应，包括项目烂尾，企业风险积聚等等，但也并至于所有的问题完全都根源于此。

为了避免项目烂尾或工程质量问题，各个城市也在持续收紧预售资金监管，保障充足的资金用于项目的工程建设，不给房企留有自由动用的空间，守好维护消费者合法权益的底线。

二、 现房销售能够解决多少问题，化解多少风险？

与预售制度相对应的就是现房销售，顾名思义，现房销售就是房屋建好后再进行销售，因此，企业就不会再直接动用消费者的资金谋企业自身的成长，既能够很好的保护消费者的权益不受侵害，也能一定程度上约束企业加杠杆的行为，可能是一举多得的做法。但是实行现房销售真的能够解决所有问题吗？能够缓解企业的资金压力？在建及未见的工程一定能够避免烂尾或按时交付？能够救助出险的企业于水火？可能也没有那么容易：

（1） 现房销售未必能带动销售回暖

当下房企经营压力深重人所共知，消费者信心打折，预期负面，不愿消费，不敢买房，担心房屋质量和按时交付问题是原因之一，但更重要的原因在于对于未来的恐惧，当对未来的恐惧心理占据主导时，即使是现房也未必能够带动房屋销售。而且，为了确保房屋的按时交付，预售资金监管政策也在持续收紧，可能偏离了政策原有的轨道，过于严格，政策也在有意识的进行纠偏，就预售资金监管这一通道来看，未来并不存在大幅放松的可能性，这条底线一定会守住，这是给予消费者心理设置的安全屏障。

值得一提的是，尽管资金压力深重，暴雷事件已发，房企当下则采用了一致性做法，保交付，积极努力推进项目工程建设，包括中国恒大，泰禾集团等等，这也是正向信号，大家都在努力促使企业自身和行业朝着良性方向发展。

如果说现房销售能够解决消费者买房的后顾之忧，那么一些城市并不缺乏二手房房源，这些二手房的年限或也并不久，也是一个可以选择的项，但是二手房市场也并没有多少起色，或许是因为行政性政策打压严格，但 2022 年以来，各地已经开始对政策进行调整，以促进居民住房消费需求的充分、有效、合理满足，尽执行上可能需要一定时间，但是政策宽松的大方向是相对确定的，对于真正因政策因素无法实现住房需求的刚需和改善型购房者，政策的因素也将大概率慢慢消退。

（2） 现房销售只能在未来，解决不了短期问题

2021 年全国商品房销售面积达到 17.94 亿平米，其中，期房占比达到 87%，处于稳步上行的态势，这一高比例也就意味着有以亿平米计的已售未交付项目尚处于建设施工期，如何保障这部分项目的顺利建设和完工交付才是当下的核心问题。同时，从房屋施工面积、新开工面积与竣工面积之间的巨大差额也可看出其中已售未竣工项目的巨大体量，这都需要耗费精力保障顺畅建设交付。

由于房屋建设需要时间，周期基本在 2-3 年，也就意味着，现在开始开工建设，两年后再进行销售，在房地产行业分秒必争的当下，一天，一周，一月的变数都决定着不同的未来，更何况两年之久，那是更不可能预见的长久和不可掌控的未来。

图表：房屋施工面积变动情况

图表：房屋新开工面积与竣工面积之间的差额走势（亿平米）

（3） 融资紧，销售堵，监管严，现房销售，四重压力将加速行业硬着陆

为了控风险，推进房地产的平稳健康发展，房地产行业迎来了全方位管控，融资全渠道紧，新房、二手房联动强调控，严监管，销售阻塞，房企已多处于资金链紧绷状态， 危险将发未发，一触即发。虽然当前供需两端政策已在有序释放正向信号，包括并购贷不计入三道红线计算，保障性租赁住房相关贷款不计入银行两道红线，虽然能够为房企释放一定空间，但是销售情况未有改善的情况下，即使是并购上有支持，但也不太可能会出现大范围的并购，即使销售情况好转，并购也将是市场化行为之下对于优质标的的选择。各项调控、监管政策也大概率不会出现完全的放松，在合情合理的范围内做纠偏做调整是确定性的方向，如果再叠加现房销售制度，企业赖以发展存续的最根本的资金来源也被卡断，房企大概率更快速倒下，影响将是全局性的。

三、 预售制度会不会退出？现在是不是退出的好时机？

预售制度与现房销售之间并未完全二选一的关系，也并不非完全不可替代，不可改变，两者之间的相互配合，相互协同或在一定阶段内更有效，更能促进房地产业的良性循环和健康发展，待条件成熟，现房销售制度逐步取代预售制度也可选。

（1）当前并不是全方位推行现房销售并不是最佳时点，贸然推行对行业的影响过大，风险不可控（上文已有论述）；

（2）当行业回归到正常秩序，行业出清完成，现房销售或可有序退出；

（3）即使现房销售制度出台，一刀切、一次到位也将引起行业动荡，循序渐进推行才更有利于行业平稳；

（4）热点城市，热点项目优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一，在过程中发现问题，总结经验，不断优化，确保政策不会造成过大且不可控的负面影响，待经验成熟后再逐步扩大范围，将成功经验复制到其他区域；

（5）现房销售或逐步取代预售制度，并逐渐占据主流，短期内，现房销售或难完全取代预售制度，两者共存或为大趋势；

（6）现房销售制度下，相应的土地端政策（土地改革，土拍规则调整等），金融端政策也需同步跟进，保证现房销售制度能顺利推进及行业的秩序井然。

事实上，当前一些城市已经对出让土地实行现房销售规定，特别是一些基本面相对比较优质城市内的项目，这在未来或将更加普遍。无论是预售制度，还是现房销售制度，本身都并无绝对优劣，无非我们需要借助这种制度达到怎样的目的，一定阶段内，哪种目的更占据主导，占据主流，就更多依仗于哪种工具。住房紧缺的年代，让人们“住有所居”更为迫切，预售制度带动了包括房企，地方政府，金融机构投身房地产行业的积极性，共同造就了行业的繁荣景象，人们实现了“住有居，栖有所”；当下及未来，人们住的好，住的舒适，住的安全，利益全方位得到保护将是主基调，现房销售制度的根本目的也在于此，推行有理有据。

但事实上，当行业经历调整，高杠杆也不再存在，各方各就各位，预售制度也未必一定需要完全退出，做好改革，用好这一工具，规范好这一工具的使用，与现房销售制度现房相互合力，共促行业健康、稳定、良性也未尝不是好的选择。

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