土地双轨制（土地权利的相关问题解答）

1.买房后是否拥有土地所有权？

消费者购买商品房后，对自己所有的房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有土地的使用权。

2.对集体土地使用权有哪些规定？

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

根据相关房地产法律、法规的规定，集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方能出让其使用权。同时，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征收土地协议的，其征收土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。

3.开发商获取土地的方式有哪些？

土地使用权的获取，是指开发商通过出让、转让或其他合法方式，有偿有期限取得国有土地使用权的行为。

目前，存在着土地配给的双轨制，即政府划拨和市场机制并存。在运用市场机制配置土地时有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商可以通过补地价的方式获取。简单地说，现阶段取得国有土地使用权的途径有以下四种方式：

①行政划拨方式；

②国家出让方式（招标、拍卖、协议出让等）；

③房地产转让方式（买卖、赠与等方式）；

④土地或房地产租赁方式。

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