房屋抵押合同（真假）

案件详情

2018年8月6日，“徐某”（借款人、抵押人）与张某（贷款人、抵押权人）签订民间借款抵押合同，约定借款金额为100万元整；借款期限为6个月，自2018年8月6日起到2019年2月5日止。

合同中载明，为确保借款人正当履行还款义务，抵押人自愿以其拥有所有权并有处分权的某处房产以及相应的土地使用权及土地共用面积抵押给贷款人，作为借款人归还借款的担保。

“徐某”在该合同的借款人处签字，同日与张某到当地不动产登记中心办理抵押登记，并提供了相关证明文件。

不动产登记询问笔录中，“徐某”表示申请登记事项为其真实意思表示，对提交材料的真实性、合法性、有效性负责。

在该不动产登记中心的档案中，“徐某”提交的身份证的签发机关为当地公安局，有效期为2006.08.03-2026.08.03。

2018年8月6日，张某向徐某尾号为7175的银行账户转账770000元；2018年8月7日，向徐某尾号为7175的银行账户转账200000元。

2020年4月28日，“徐某”向不动产登记中心申请变更登记（遗失补证），同日，“徐某”与张某签订的变更协议载明：我处贷款客户徐某在我处贷款金额100万元整，抵押期限为2018年8月6日至2019年2月5日，抵押期限自签订之日起生效。因借款人徐某房产证丢失，我同意徐某补办不动产证，将不动产登记证明变更为新的不动产登记证明，变更后，该房产的抵押权人仍为我张某。该协议抵押人处的签名为徐某（陈某代）。陈某系徐某丈夫。

不动产登记中心档案中有当事人提交的关于“徐某”向陈某出具委托书的公证书，该公证书的申请人为“徐某”；公证事项为委托；委托书中的委托事项为因本人出国，不便办理该处房屋的抵押、贷款、买卖以及补办并领取房产证相关事宜，现委托陈某持徐某身份证复印件，全权办理；委托期限自2020年4月27日至2020年10月26日。

该公证书后被证所记载的当事人、受理时间、公证事项等相关信息不符，且该“公证书”编号不符合司法部规定的格式。

因徐某未偿还涉案借款，故张某将徐某、陈某告上法庭。法院核实信息时，徐某提交的身份证签发机关为另一市公安局，有效期限为2005.05.10-2025.05.10。

提及另一张身份证时，徐某陈述该身份证被陈某取走后交给他人，现该身份证被派出所扣缴，尚未注销。

徐某认为和张某签订的合同为无效合同，因为签订合同的为假“徐某”，而非自己；且房产为徐某个人所有，而非夫妻共同财产；陈某提供的结婚审查表是其带着假“徐某”去办的。

张某认为，办理本案借款时间为2018年，徐某和陈某提供的身份证是2006年办理，岁月变迁容貌变化属正常，且徐某与2018年补办结婚登记表上徐某的照片确为同一人，徐某身份张某已审慎审查。

法院判决

一审法院认为，张某取得房屋抵押权时是善意的，且已尽合理注意义务，同时已向徐某所持卡内打款，也在相关部门办理了抵押登记，因此涉案房屋系徐某单独所有的财产，即使“徐某”的签字为他人冒名顶替，但涉案抵押权已成立。判决驳回徐某确认房地产抵押行为无效、解除房屋抵押手续的诉讼请求。

二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

盛恒律师看法

本案中的焦点问题是，涉案房屋抵押权是否属于善意取得。

《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。依据该条规定，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人；受让人支付了合理的价款；转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

本案中，张某支付了合理的价款、转让的财产应当登记的已经登记，这两个条件已满足。

在办理抵押时，“徐某”已到场，且出具了身份证等证件，所借款项也打入了徐某的账户中。

第二次抵押时，陈某出具了徐某因出国授权的相关公证文书，期间张某也尽了应尽的审慎义务，因此张某无重大过错，是善意的。

对此，你怎么看？

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