临时合同规定多长时间（我国期房预售制度改革的比较视角）

作者：邹琳华 中国社会科学院财经战略研究院

期房预售制度对于推动我国城市规模的快速扩张曾经起到了重要作用。但随着经济社会的进步，现有期房预售制度已经在一定程度上滞后于市场发展，不利于购房者权益的保护和宏观金融风险的防范。从基于购房者权益视角的多维制度比较发现，中国期房预售制度与成熟市场期房销售制度，无论从目标定位、监管手段还是风险承担看，都具有巨大的差异。中国期房预售制度相对更有利于开发商筹资，而无法实现对购房者权益的有效保护。在“房住不炒”的新形势下，有必要从保护购房者权益出发，因地制宜稳妥推进改革。

一、期房预售制度的性质及目标定位比较

论起中国内地期房预售制度，很多人习惯性地认为它是源自中国香港的“卖楼花”，并顺理成章地认为二者具有天然的相似性。事实上，这可能是当前中国房地产业最大的认识谬误之一。关于中国香港的“卖楼花”，一种较流行的说法是，“卖楼花”于1950年代由霍英东先生所首先发明。这种说法尚存在一定的疑问，作为一种针对大额商品促销手段，期房销售应久已有之，中国香港可能并非发源之地。可以肯定的是，中国香港早期的“卖楼花”由市场自发形成。但由于缺乏规范化管理制度，在促进住房销售的同时，也带来过度投机等一系列不良后果。经历1960年代金融危机冲击后，香港政府从保护购房者权益出发，加强了对“卖楼花”的管理。通过1970年代后数十年的规范，逐步形成现有的较为完备的“楼花”制度。通过对期房性质、定位及购销双方的权利义务比较，可以发现内地期房与香港的“楼花”二者并无关键性相似之处。从买卖“楼花”的流程、支付方式及悔约退房权利可以明显看出，“楼花”的经济性质更接近于信用预订或分期付款等促销手段。而我们的期房预售，更接近于“集资建房”。

比如中国香港“楼花”买卖的一般流程为：首先签订临时买卖合同，支付5%左右的定金；然后一般在签订临时合同之后一个星期以内签订正式买卖合同；正式买卖合同签订后的90天内，购房者再支付房款的5%-10%作为追加定金。而中国内地的期房买卖，一般要求在订房一周内交足首付并开始申请贷款支付剩余款项，放款后即开始偿付按揭贷款本息。这相当于购买期房后就要求支付全部款项。

从支付比较方式看，中国香港“楼花”房款支付方式包括即供付款和建筑期付款，而中国内地的期房买卖购房即付全款，与此两种付款方式均存在较大差异。“楼花”建筑期付款是指待物业落成后，业主收楼后才开始供款。以中国香港某新盘为例，可接受支付的方法有两种。一种为180天即供付款计划，即是购入楼花180天开始供楼，房价则按照售价减4%。2000万标价的单位，减4%后实际价款为1920万。首期的第一个5%在签订临时合同时交付，另外的5%则于签订临时合同后的90天之内支付，剩余的供款在签订临时合同后的180天内缴付。使用建筑期付款，楼价则按照标价减2%。2000万标价物业的折实价为1960万。建筑期付款分3期支付，买家需要支付15%的首期，其中5%同样在签订临时合同时缴付，第二个5%则在签订临时合同后的90天内支付，最后的5%则在临时合同后的180天内还清。剩余楼价的85%，则要在收楼后还清。

从双方关键权益比较看，中国香港“楼花”还具有一定的悔约退房机制，而中国内地的期房卖方在实际权益上等同于现房销售，买方无法悔约退房。“楼花”如果是签订临时买卖合同时悔约，买方一般损失5%定金且无冷静期。如果签订正式合同后悔约，买方损失一般不超过10%定金。

如果将未达交付条件的住房均视为期房的话，期房销售还在很多国家都存在。通过比较还可发现，其它国家期房在目标定位上，也更为接近于预订或分期付款等促销手段。一般交付前只需要支付少量定金，极少在收房前支付全部款项，购房者权益得到更好的保护。而中国期房在目标定位上更接近于“集资建房”的升级版，主要是为了筹集建设资金，而各类风险主要由购房者自负。综合来看，中国香港“楼花”制度和其它国家成熟市场的期房销售制度在性质及目标定位上更为接近，与中国内地的期房预售制度反而有质的差异。

如从澳大利亚市场看，期房一般先付10%定金，住宅落成后再办理贷款，并在交收后才支付贷款利息。从美国市场看，期房保证金为5%-10%，抵押贷款于建筑完工后发放，期间的分期付款可以申请建筑贷款。从韩国市场看，首付为20%-30%，首付款可一年内分期，剩余按揭贷款。从日本市场看，一般先付10%定金，剩余房款于物业交付时付清。从加拿大市场看，一般首期定金为5%，根据楼盘开发进展分期支付后续定金，一般累计支付至房款的20-25%。交付前三个月开始联系房贷，约可贷总房款65%。交付前1-2天补交尾款，交付后才开始还款。

总之，通过综合比较可以发现，中国内地期房预售制度具有独有性，它以筹集开发资金而并非以保护购房者权益为首要目标，与中国香港“楼花”及其它国家成熟市场期房预售制度都具有以下关键性差异。这些差异也为中国内地期房预售制度改革提供新视角。

从期房制度的目标定位看，中国香港“楼花”制度的设计主要是为了保护购房者权益；中国内地期房制度设计主要目的是利用购房者个人信用为开发环节加杠杆融资，从这点看更接近于“集资建房”的升级版。从保护购房者权益出发，有必要进一步较低期房预售制度的融资属性。

从期房性质看，“楼花”制度下，期房销售具有信用预订性质，购房者可以在损失一定定金后退房；中国内地期房制度下，开发商将期房等同于现房销售，购房者实际上无权退房和拒收。从保护购房者权益出发，可以考虑增加购房者的有条件退房权利。

从双方市场势力看，“楼花”制度下，购房者实际交付前一般只付15%左右定金，权利与义务相对均衡；中国内地期房制度下，购房者购买期房需要全额付款，处于弱势地位，权利与义务不对等。从平衡市场势力出发，可以考虑进一步优化付款方式。

从杠杆率看，相比之下“楼花”属于中杠杆、中周转；中国内地期房制度具有高杠杆、高周转、高营销成本的特性，金融风险较高，仍存在一定的降杠杆、减负债空间。

从客户目标群体看，“楼花”制度下，期房的购买者主要是风险偏好的投资人，刚需群体较少参与其中；中国内地期房制度下，所有人都需要参与到期房购买中，这其中既包括投资者，也包括刚需自住者。可以通过制度改革，为刚需自住者提供更多的购房渠道。

从风险最终承担者看，中国内地期房制度下，所有的市场风险和产品风险完全由购房者承担；“楼花”制度下，市场风险由双方分担。进一步降低购房者风险、保护购房者权益，将是改革的根本出发点。

二、期房预售制度的监管手段比较

从保障购房者权益出发，期房预售制度首先需要尽力保证购房者能够按期收房。这方面，中国内地期房预售制度及中国香港“楼花”制度都主要通过预售资金（定金）监管及预售许可制度来实现，但二者的实际保证力度有显著的差异。

与内地的期房预售一样，中国香港的“楼花”首先需要满足一些“预售条件”才能销售。香港政府关于预售条件的管理权，一般是前置于土地出让合同内的。即在土地出让合同条款中预先规定，要获得土地注册署的同意书才能销售期房。但对于早期出让的土地，土地出让合同内并未前置预售许可条款，香港政府则通过律师公会的“执业指示”实现类似的预售管理。

中国香港“楼花”与内地期房的基本预售要求及实际效果有以下异同：

在投入方面，“卖楼花”要求用于土地及建筑成本的投入占总投资的30%以上。而内地的期房预售许可只要求投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并没有具体的投向要求，难以保证实际的开发进度。

在开发进度方面，“卖楼花”要求离交付时间12个月以内，已支付全部土地款，并完成全部地下工程(以前要求是20个月以内，后改为9个月以内，最新要求是12个月以内）。而内地的期房预售许可一般要求主体工程出地面但没有交付时限上限要求，相对更容易产生延期交房纠纷。

在交房保障方面，“卖楼花”要求提供完成建筑工程的资金担保或财力证明，一般由银行提供资金担保或财力证明并承担相应责任。而内地的期房预售许可没有这方面要求，缺乏有效的经济保证。

在定金监管方面，香港“楼花”订金由签约律师行负责监管，律师行负连带责任。这显然属于市场化监管的一种，这与我们由政府监管的模式有所不同。相比较而言，政府监管力量有限，资金被挪用政府管理部门也难以真正承担经济后果。

在土地使用权方面，“卖楼花”要求剩余土地使用权在10年以上。由于房地产业发展时间尚短，内地的期房预售许可未对此提出要求。

通过预售监管的多环节比较可发现，中国内地的期房预售制度相对更难有效防止延期交付和烂尾，在技术层面上也有一定的改进空间。此外，在中国内地期房制度下，城市政府不仅是市场监管者，实际上还对期房按期交付起到了信用背书的作用。如果开发商大面积不能按期交房，将影响城市政府声誉，这种情形也应当逐步改变。

三、从保护购房者权益出发推进期房预售制度改革

通过多维比较可见，在当前期房预售制度下，购房者权益难以得到有效保护，不利于市场的健康发展。一般来说，当前期房预售制度下，购房者将要至少单独承担以下五大风险：一是货不对版风险，买家理解的产品和卖家实际交付的产品差异过大；二是质量低劣风险，在多数情形下，商品住房即使存在重大质量问题，买方也难以退房，只能选择维修；三是虚假宣传与不实承诺风险，销售时的宣传实际上都无法兑现且不能在合同中体现；四是价格下跌风险，从逻辑上说期房只是预订性质，买卖关系并未成立，价格下跌风险应主要由卖方承担，但实际上都由买方承担；五是延期交付及烂尾风险，开发商为了滚动开发常将购房资金挪作它用，以政府监管部门的有限力量又难以实现有效监管，特别是在房价下跌销售不畅时，延期交付及烂尾风险急剧增大。

当前，“房住不炒”成为住房政策的基本出发点和共识，构建完善房地产市场长效机制进入日程。现有的期房预售制度虽然曾经为推动城市规模的快速扩张起了积极的作用，但也在一定程度上助长了房地产市场的杠杆，增加了住宅金融属性。当前期房预售制度还将买卖双方置于不对等的地位，造就了众多的买卖纠纷，购房者权益受损成为常态。在新形势下，推进期房预售制度改革，有利于践行“房住不炒”的方略，更有利于完善销售制度、保护购房者合法权益，是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。

但也有人担忧，推进期房预售制度改革可能会造成住房供给紧缩，从而最终不利于购房者。这种观点在当前情形下存在一些认识偏差。因为对多数城市来说，开发成本的主要组成部分是地价而非建筑成本。期房预售制度在建筑资金紧缺的时代，对于筹集开发资金起了积极的作用。如今建筑成本已经不构成住房开发的主要成本，地价上升为住房成本的首要部分。在这种条件下，期房预售制度改革，可能会影响到地价，但是不会对住房供给形成影响。住房供给主要取决于各地政府的土地供应计划，而这些和期房预售并没有较大的关联性。短期看，对少部分短期供应不充分的城市，期房预售制度改革可能存在新旧供应体系的衔接问题。

另一方面，由于中国住房市场发展很不平衡，期房预售制度改革需要因地制宜、稳妥推进，而不宜一刀切。可能的改革方向与举措可以分多种情形。一是有条件的城市可因地制宜尝试推进现售。同时可探索为房地产开发提供替代性融资渠道，如政府土地信用支持等。有条件推进现售的城市，主要包括已经进入存量房市场的城市及高库存城市，不会产生供给衔接的问题。二是对于不具备推进现售条件的城市，可仍然支持预售，同时推进关键环节的改革，使期房预售向成熟市场的预订式或分期付款式预售逐步趋近，更有效保护购房者权益。可采取的具体举措包括：推动预售资金监管由行政监管向市场化监管转变，由市场化监管机构提供监管并负连带责任；从保障按期收房出发，进一步提高预售门槛，包括设定交房时间上限，提高资金投入比例并明确具体投向，要求开发企业就按期交房提供可靠的第三方担保等；改变购销双方的不对等地位，如降低期房交付前的付款比例，延长付款时限，提供交付前悔约退房渠道，减轻购房者风险。此外，为了与现行法规接轨，可以将预售制改革举措嵌入到土地出让合同管理。

来源：邹琳华.我国期房预售制度改革的比较视角. 《银行家》2019年第9期