普通住宅非普通住宅（核验价松一松）

最近咨询了大概有几十组客户，除了个别土豪客户以外，大多数的客户都面临着一个问题，就是三价取低政策出来之后，对他们的购房首付和贷款金额造成了严重的影响，导致他们没有办法买到自己理想的房子。

而最近，全国各大二线城市都在放松楼市政策，大家都非常关注后续上海会如何跟进，是否也会放松限购限贷。

我的看法是，限购放松几乎没有可能，但是会定向放松户口。

而对于前段时间的上海关于银行贷款政策的放松，虽然目前没有细则，但是大概率也能猜得出来，无非就是对首套刚需的利率降低，但是对二套改善来说，政策大概率还是维持原有的状态。

来咨询我的客户，大家普遍的看法是，为什么现在上海的房价这么贵，而我几百万的首付，居然都买不到一个像样的房子，实在是太不友好了，用常规的操作手段，几乎很难实现理想的房子，万一年底再来一波，那么距离自己喜欢的房子也就越来越远了。

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三价取低是2021年8月出来的政策，而正是这个政策的出台，2020到2021年这一波上海牛市才正式熄火，而这个政策可以说是精准的控制住了上海的贷款成数，控制住了杠杆，让大家买不起换不动。

传统意义上的三价，是银行评估价、涉税价和成交价。还没有出台这个政策之前，上海的银行贷款是按照评估价来计算的，而同时，只要成交价不是特别离谱，几乎都是按照成交价来给批复贷款的。

那时候，上海首房首贷首付就在三五成左右，二套置换改善普通住宅为五成非普通住宅为七成。

但是在三价取低政策出台之后，从一线市场来看，贷款的核验价格，大约为市场成交价的五成到六成之间。

假设一套1000万的房子，在三价取低政策没有出台之前，首付只需要350万，算上税费，450万首付就可以买到1000万的房子。

但是在政策出台之后，1000万的房子，核验价格只有600万，那么只能按照600万的基数来进行贷款，贷款约390万，首付在610万左右，算上税费大约需要700万。

政策出台前后，真实首付差距约为250万左右，而这个就大大限制了大多数家庭购买房子的能力，因为在上海买房，几乎大家都已是倾尽全力了，多出小几十万还可以通过借一借凑一凑来解决，但是多出200多万，那么就已经不是通过亲戚朋友借一借可以解决的问题了。

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上海市对限贷政策限制，是最为严格的城市，无论是贷款参照核验价来计算，还是只要贷过款就算做二套。

相比于其它城市，动辄二套改善首付只需要三成，或者贷款还清就算首套，上海的百姓真的是太难了。

虽然最近上海的住房贷款利率在下降，但是上海居民缺的每个月的月供少几百块嘛？

真的缺的是首付不足和贷款不足导致的，自己看中的买不起，自己买得起的看不中。

除此之外，我们看中的次新电梯三房，从2020年开始，就走出了独立行情。同等区域下，我们自己住的房子，涨幅只有30%，而我们看中的房子涨幅却在50%，本来总价就不是一个数量级，再加上涨幅不一致，就算卖掉自有住房改善，也非常乏力。

但是，需求总是有的，而且改善到好的小区，是大多数人的梦想，只不过付出的代价不同而已。

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我做一个简单的预测，三价取低政策断然不会取消，但是贷款核验价，会适当放松，但无论如何，也回不到2021年8月前的状态了。真是买房无难度，全靠买得早。

刚刚，五年期lpr，从4.6%降低到了4.45%，这个政策虽然帮不了百姓省太多的钱，但是政策的风向意义极大。

下半年的上海楼市贷款一定非常友好，同时核验价适当调高，也是可期的。