广州律师协会（广东省律师协会）

3月25日，广东省人民政府新闻办公室举行新闻发布会，通报广东省新冠肺炎疫情和防控工作情况；重点介绍广东省个体工商户全面复工复产情况。广东省市场监管局局长麦教猛、广东省卫生健康委二级巡视员纪乐勤、广东省律师协会会长肖胜方、广东省服装服饰行业协会会长卜晓强参加发布会介绍相关情况及回答记者提问。

适用“租金减免”要同时具备三个条件

“租金减免”的诉求在疫情期间的复工复产过程中时常出现，而法律上是否有依据对租户进行租金减免？哪些情况下可以减免租金呢？对于许多企业尤其是个体工商户关注的这一话题，广东省律师协会会长肖胜方对此进行了解答。

肖胜方介绍说，为做好疫情防控和支持企业复工复产工作，党中央、国务院出台了一系列的政策措施。省政府2月6日也发布了《关于应对新冠病毒肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》，这个文件第九条规定：“国有资产类经营用房对因受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业，免收第一个月租金，减半收取第二、第三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金”。

适用这一条规定要同时具备三个条件：一是，承租的企业必须是民营企业；二是，出租的物业必须是国有资产类用房；三是，承租用途上必需要用于经营，并不是居住，且经营行为受疫情影响较大。

“三个条件要同时具备缺一不可，比如说，承租人不是民营企业，而是国有企业或外资企业，因为不符合民营企业的主体条件，就不能享受上面所说的减免租金的红利；如果承租目的是用于居住，而不是用于经营，自然也不能享受减免租金的红利；还有一些承租企业，可能受疫情影响甚微，同样不能享受减免租金的红利。”肖胜方说。

“如果租赁物不是国有资产类经营用房”还要“具体分析”

“如果租赁物不是国有资产类经营用房，根据物权保护原则，政府不能直接以行政决定或命令的方式要求其他物业持有人减免租金。”肖胜方介绍说。那这种情况下，承租方是否可以要求减免租金呢？“对于这个问题，不能一概而论，要具体问题具体分析。”肖胜方说。

如果经营业务并未受到疫情的影响，承租方主张减免租金于法无据，与理不符，自然不能借疫情的名义来逃废租金债务；如果确实因为疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施而影响到合同的正常履行，当事人主张适用不可抗力并请求部分或者全部免除责任的，依照《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条等规定，部分或者全部免除合同一方的责任。比如此前省政府通知要求，“除特别规定的行业企业外，广东行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。”那么，在此不能复工期间，承租人不能复工生产，无法实现使用承租物业的功能，则可以以不可抗力的规定要求出租人免除此期限的租金。有些行业，比如餐饮业，限制复工期满后，政府部门因防控需要规定不允许“堂食”，也就是说可以使用租赁物业但因防控而客观上影响了部分的使用，这时就可以根据疫情影响或者防控措施的具体情况，依据公平原则和情势变更原则双方来协商来确定减免租金的幅度。

减免租金并非承租方单方可以决定，可以双方协商

“当然，减免租金并非承租方单方可以决定，可以双方协商。”肖胜方说，“法律规定，当事人协商一致的可以变更合同约定。出租方和承租方都要意识到，协商的过程本身就是一个妥协的过程，互谅互让的过程。只有这样才有利于双方最终达成减租的共识。当合同当事人无法达成一致的意见减免租金时，这个时候可以寻求人民调解组织和各级律师协会及律师事务所设立的律师调解中心，借助法律专业人士的专业优势，帮助当事人来进行调解。如果经过上述努力还不能达成一致的意见，发生纠纷的当事人还可以去人民法院、仲裁机构来解决纠纷。但无论如何，减免租金必须要依法依规来完成，千万不要用违法的手段、非法的途径去维护自己的权益，否则就会承担相应的法律责任，甚至是刑事法律责任。”

广州日报全媒体文字记者 李斌 、林琳

广州日报全媒体图片记者 庄小龙