最高院关于商品房买卖合同司法解释（裁判思路与裁判规则）

以下内容为《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流精简），观点皆属于原作者，作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。

十四）、购房者无正当理由拒绝接收房屋应承担何种法律责任？

观点一，买受人认为质量缺陷，配套设施不到位，装修材料不对版，虚假广告宣传，物业费标准偏高，面积差异，噪音，环境不利因素等，是正当理由。

观点二，如果是买受人非主观原因，比如买受人因出差、出国、伤病等未能如期接收房屋，可是为正当理由，从而阻却风险转移。

观点三，除了因标的物质量不符合质量原因，只是不能实现合同目的，即满足最新《商品房买卖合同司法解释》第9、10条件，才能拒收房屋。

采纳观点三。

十五）、买受人对商品房的“验收”权利包括哪些？

买受人的“验收”与“竣工验收”是效力完全不同的，买受人仅对自己认为的质量缺陷有权提出异议。如果各方无法协商一直，只能先交付，然后诉讼或仲裁来查明事实、确定责任。

笔者总结，没实际上的权利，只能自己收集证据。

十六）、房屋毁损、灭失的风险如何分担？

观点一，在没有约定的情况下，以合同成立的时间作为标的物风险转移时间。

观点二，标的物风险转移的时间应当与所有权转移时间一致。

观点三，标的物实际交付为风险转移的时间为标准，交付前，有卖方承担，交付后由买方承担，而无论所有权是否转移。

采纳观点三。

注：《解释》第八条，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

十七）、买受人在约定交房期限届满之日超过3年请求出卖人交房是否超过诉讼时效？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？

观点一，适用时效，超其丧失胜诉权。

观点二，不能一律简单的认定已超过时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别处理。

观点三，商品房买卖合同约定的出啊迷人交付房屋的期限届满，买受人根据合同请求出卖人交付房屋，属于债权请求请求权，适用诉讼时效规定，但也应该区分房屋是否具备法定交付条件。不具备法定交付条件的，时效自具备交付条件之日起计算。

另外，出卖人以将房屋交付于买受人，买受人也实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权，办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。