合同法案例评析（实务总结）

本文整理的是房屋租赁合同效力认定的审查思路，首先归纳类似案件中的难点问题，其次对审理思路进行分析：1、首先审查是否存在法定合同无效事由（主要依据《民法典》及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》）、2、审查是否有其他合同无效事由；3、区分合同无效与合同解除的性质及其法律后果。更多法考笔记、司法实务分享请关注公众号【不器法考】。

一、审理难点归纳

（一）导致合同无效的事实认定困难（如下情形）

1、私自扩建房屋违法面积的确定

2、建造年代久远无法提供合法建造手续如何认定是否合法

3、当事人提供的材料前后不一或不完整时房屋合法性如何确定

（二）涉及房屋的法规及政策变化较多；地方性法规和政策影响长期租赁合同的效力

（三）涉及法律、法规强制性规定的认定观点不一

二、审理思路与裁判方法

合同效力是法院主动审查的范围，主要依据《民法典》及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

（一）审查是否存在法定无效事由

1、租赁标的物的合法性

（1）违法建筑：未取得建设工程规划许可证/未按照许可证建设的房屋；未经批准/未按照批准内容建设的房屋/虽经批准但超过使用期限的临时建筑

（2）一般而言租赁合同无效，但一审辩论终结前当事人补足合法手续的应认定为有效。

2、租赁期限的合法性

《民法典》第705条：超过20年的租赁合同部分无效

3、转租合同的合法性

（1）出租人在知道或应当知道转租之日6个月内提出异议，有权向法院申请确认转租合同无效

（2）转租合同纠纷（转租人VS次承租人）中，未就出租人异议进行充分举证，不应轻易认定无效

4、违反法律、行政法规的效力性强制性规范

（1）违反的应是效力性强制规范，如《建筑法》上的竣工验收要求属于管理性规范

（2）未直接规定合同无效或难以判断是否属于效力性规范时参考：是否损害国家或是社会公共利益、是否违背公序良俗综合判断

（二）审查其他影响合同效力的因素

1、房屋部分违法时合同效力的认定

（1）合法违法部分能够明确区分——合法部分有效，违法部分无效

（2）两部分无法明确区分——考量违法部分所占比例、租赁用途、建筑物主要功能及违法部分对合法部分的依附程度

（3）未经许可自行改建的加层或分割部分

A、加层或分割部分单独出租：房屋的使用与批准相悖，一般认定加层或隔间的租赁合同无效

B、加层或分割后整体出租：就整体而言仅改变使用空间，不宜直接认定合同无效；因行政整改导致合同履行不能，承租人可请求解除合同

2、划拨土地上租赁合同效力

（1）土地使用权归一般的公司、企业和个人：取得合法权属证书一般认定有效

（2）使用权归国家公权力机关：租赁合同因侵害社会公共利益而无效

3、未经工程竣工验收租赁合同效力

《建筑法》第61条规定的“竣工验收后方可交付使用”的目的是加强对工程竣工验收环节的规范和管理，并非对房屋交易或租赁市场等私领域的规制；既有法律是在维护合同效力的基础上，赋予承租人就未经竣工验收房屋在一定条件下的合同解除权而无使合同无效之意。

合同解除：（1）无法按照租赁合同约定的用途使用、（2）无法按照租赁房屋的性质使用

4、未经消防验收房屋租赁合同效力

（1）《消防法》第13条系管理性强制规定，以此主张租赁合同无效一般不予支持

（2）若未经消防验收致使房屋不符合合同约定的使用条件的，承租人可依法强求解除合同

5、未办理租赁登记备案房屋租赁合同效力

（1）租赁登记备案的性质：行政机关的事后审查，目的在规范房屋租赁市场，不影响租赁合同的成立及生效

（2）当事人约定办理租赁登记为话题生效条件的从其约定，但一方履行主要义务，对方接受的不受前述限制。

（三）正确区分合同无效事由与合同解除事由

实践中引发纠纷的事由多种多样，改变租赁物用途、群租、在建房出租等情形属于合同无效还是合同解除事由尚有争议，应正确界定相关事由的性质及其法律后果。

1、改变租赁物用途

住宅房改商业经营，工业厂房改商业租赁没有违法效力性强制规定，一般应认定合同有效

因受行政处罚、整改等事实上无法继续履行合同的，当事人可要求解除合同

2、群租问题

可参照各地相关行政法规、政策性文件，一般不因此认定合同无效；但不影响对其进行行政处罚

出租人就承租人群租提出异议并要求整改未果，可依据承租人未按照合同约定的用途使用房屋，构成根本违约为由请求解除合同

3、无房屋所有权出租

出租人无房屋所有权不影响租赁合同的效力，若因无所有权导致合同无法履行，承租人可主张违约责任

4、在建房屋出租

法院主动审查合同是否违法，若未违反法律、行政法规的强制性规定，则应尊重当事人意思自治认定合同有效。