购买房子（买错了房子怎么办）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

已经数不清有多少人来问过类似的问题了，也就是买错了房子怎么办，是卖掉还是继续持有？

这些房子以公寓的为主，其他的也有什么别墅、海景房、商铺、写字楼。再有一些不算是产品错误，只是选的不太好而已，比如远郊老破小，或者大塔楼带硬伤回迁房大户型等等。本来这都是自住为主的房子，但偏偏就有人买来当投资，那自然是租金低也流动性弱，总之就是没实现设想。

开始我都是劝卖掉置换，但几乎所有人都是开始了各种回怼。什么房子质量好、租金高、地段优越有发展什么的，反正都是不想卖。既然觉得这么多优点，我也理解割肉心疼，那就留着呗。可留着的话，又升值慢啊什么的，怎么办？

那能怎么办，总不能让我送你几百万吧？既觉得买错了又舍不得卖，那就纠结着呗。所以我现在的建议就是要么就别买，买了就甭卖了，自己决定。

我能理解这些人的心情，这就是经济学中的“损失厌恶”情结，也叫“人皆恨失”。所有人都希望得到，希望付出的能有所收益；所有人都厌恶损失，不愿意接受这结果。可是这市场就是市场，投资是有风险的。在任何一个时期的社会财富都是恒定的，有人赚钱就肯定有人赚不着，这世上不可能存在所有人都赚钱的买卖，至少不会长期存在。

既然知道买错了那就接受这个结果呗，和市场趋势硬刚，越撑下去损失越多。毕竟小区的房子不是股票，不可能出现什么突发逆转。除非是学区利好，否则大概率都是强者赚钱，弱者买单。

二、

投资就是做生意，而做生意讲究的是什么？

概率。

投资和投机的区别就是，投资选择概率大的，投机选择概率小的。

这几年流行一个词“概率权”，我觉得有点儿意思。各种解释都有，按我的理解是，要想成为一个高手，那就要具备把概率进行估值，并且在不同时期和场景，准备充分的进行权衡选择。

比如同样两套房，一套市区老破小，一套郊区远大新。如果从投资角度，怎么为这两套房进行风险估值，然后如何判断选择？

假定是楼市平稳期，那老破小入手后单独赔钱的概率几乎为零，跑赢大盘的概率也为零，也就是说几乎没有风险，是赔是赚全看北京的经济发展了。而远大新呢，按照这几年的先例，跑赢大盘的概率同样为零，跑输的为50%，拉平的50%。

那这就看自己的资金量吧，比如同样为500万。如果跑输10%大盘那就是损失50万，有一半的概率可能出现。但这也分情况，有可能更多，比如20%的也常见，那就是100万了。就看自己是否能承受了。

所以如果是纯投资，那就肯定选老破小，选风险最低，保本概率更大的。而如果注重的就是居住体验，认为可以承担这风险。那就买远大新，投机心态赌一把，毕竟还有拉平的可能呢，概率也是50%。

这并不是说哪种选择更好，只是不同的时期和需求所做出的不同选择。但作为一个成年人，最好有成熟的价值观，最基础的一条就是要“一以贯之”，不能朝云暮雨。说人话就是：认赌要服输，别耍赖。别嘴里念叨着要居住体验，然后买完站岗了又说自己注重投资了。这就没什么意思了，“嘴里说不要，身体挺诚实”属于“既当又立”的事儿，不太合适。

稳妥就是稳妥，赌博就是赌博，哪怕是赌博也最好学习点儿概率，这样能输的明白不纠结。最简单的一道题：三扇门让你选，其中两个空门，一个后面是100万。于是你选了A，但主持人打开了B，后面是空的。此时请问，你有权力改选C，改不改？如果不改，说明你不懂概率。不仅容易输，还容易钻进牛角尖儿。

可以再看一遍这道题，如果想不通，那就干脆甭琢磨了，挺费脑子的。

三、

经济学还有个概念是沉没成本，也就是已经花掉，不可能回收的成本。就因为不可能回收，所以经济学认为：沉没成本不是成本。那是什么，是利润，意外所得的利润，只是未必能得到罢了，所以才是意外。

打个比方吧，前些日子我同学去环京某地出差，一冲动买了个小户型，很便宜，全款才几十万。但回北京后总觉得这房买错了，自己不可能去真正居住，这么小的面积也只适合出租。可那地方非常的偏，也不可能有轨道交通的规划，估计是租不出去的。那如果再没人接盘，这房就算是砸手里了。

但他倒也想得开，反正钱不多，就算砸手里也不伤筋动骨，搁着呗。这就是沉没成本的心态，既然已经花掉了，就算是不满意也没办法。就跟出门饿了买个快餐似的，觉得不合自己胃口，但还能退吗？所以，沉没成本不是成本，已经沉没，就随他去吧。

但是，我这朋友过些日子又去这楼盘了，一番交涉下来竟然退了房，除了扣掉点儿手续费几乎全退。这把他高兴坏了，这几十万简直就是意外之喜，全都可以看做利润。因为在经济学中，利润本来就是“意外”。

所以，买错房了就等于是买了教训，既然不可能挽回，那就把这笔投资当成沉没成本吧。能收回多少是多少，都是意外的利润。当然这是理想的平和状态，绝大多数人是很难做到的。

四、

第三个概念就是“机会成本”了。经济学中有一派观点，认为所有的成本指的都是机会成本。也就是说，同样的20块钱，可以买一碗拉面，但也可以买六个包子。你先看见的是拉面，所以就买了，但之后看到包子觉得会更好吃。那这碗面的会计成本可以说是10块钱，但机会成本却是六个包子。

也就是说，这碗拉面是用没得到六个包子的代价换来的，而包子对你来说价值更高，能得到更好的享受和满足。但是，这十块钱已经成了沉没成本，收不回了。如果上天再给你重来一次的机会，请问你会对包子说几个字？

再解释一下，机会成本就是同样的一笔钱（或一种行为），如果不得到A，那就能得到B，或者是DDEFG。这其中，哪个对你来说感觉效用最大，那就是你得到其他事物的机会成本，因为失去了机会。

那回到房子，本来同样的一笔钱，比如500万吧，既可以买普宅也可以买公寓。你买了公寓，这成本是500万吗？不是，那要看你失去了什么更高价值的。如果此时普宅已经涨到800万，那你的机会成本就是800万，如果这公寓卖不出这个价，就属于亏了。

当然，机会成本不能太过分的纠结，因为谁也不是神仙，都只能是事后诸葛亮的废话。所以机会成本要在自己能力范围内进行计算，想不到或实在理解不了的不算数。

比如很多人在前些年都没买房，好像是生生错过了机会。但实际上当年也买不起，无所谓机会与否。但如果是能买得起，也意识到应该买，却因为各种原因错过了，那就属于机会成本了。

比如买错房子，在30年前，20年前买错了都无所谓。那会儿谁都不懂，大家都稀里糊涂的，谈不上机会成本，也没必要后悔。但如果是十年前或几年前买错了，那就得属于失误或错误了。作为一个成年人，如此重大的事情不当回事儿，而且是在社会上各种标准已经明确的情况下还买错，没什么借口。也甭说自己不知道，作为一个能掌控巨款的成年人，至少是“应该”知道。

但既然是已经买错了，沉没成本和机会成本都已经是既成现实，那此时该怎么选，就看自己是否动用成年人的“利益”思维模式了。成年人的模式是什么？

只关注实际利益，小孩子才负责幻想呢。按照“第一性”的原理，所有事物都会有本源，而你要想成功，就必须记住并追寻这个本源，只坚持这一件事情，其他的全扯淡。投资的第一性就是赚钱，只要赚不到钱就立刻变换赛道，坚持下去，大概率会越等越差。

五、

最后一种思路，我经常用的，也就是跳出时间维度来看待现在的选择。可以试想一下，十年后穿越到今天，你会怎么选？或者说自己穿越回十年前，会怎么选？

投资赚钱，赚的其实就是时间的收益，是时间赋予了投资品以价值。这世界上本来不存在时间这种玩意儿，但这却是人类认为的一种事实。那就试着跳出三界外，别局限在自己的五行中，或许能有更多的选择。

我把人类的这种误区称作“刻舟求剑”现象。别以为这个预言中的古人很傻，其实这现象存在于所有人身上，没有例外，当然也包括我。

这现象就是，明明已经时过境迁的失去了，却偏偏守着所谓的老物件在寻找等待，妄想找回当年失落的东西。但是，沧海桑田，物是人非，一切都不可能再回去了。

这不光是金钱，也包括感情、学习、工作，一旦失去，再也不可能回头。这就是人类作为思维生物的悲凉之处。我们忙碌一生在追求幸福，而幸福却只是短暂的逗逗你，剩下的都是回忆与寻找！

放弃幻想吧，过去的已经过去，只有向前看，只有前方是你的菜。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公众号，有房产相关问题，点击“免费咨询”私信提问即可。