西安市律师服务收费指导意见（标典普法）

《西安市物业服务收费管理办法》由西安市发改委会同西安市住建局、西安市市场监管局于2020年11月5日联合印发，于2021年1月1日与《民法典》同步实施。近期不少物业企业已经开始筹备物业费调整事宜，物业服务费、停车服务费怎么收，业主有哪些权利，如何行使权利，快来看看吧

提问一：物业服务费和停车服务费是否要同时调整？‍

物业服务费和停车服务费调整情况：

根据西安市发展和改革委员会发布的《西安市物业服务收费管理办法》（以下简称“办法”）政策执行解读，物业费标准（实行“一费制”）与停车费标准应当同时调整。物业服务费和停车服务费政府指导价标准为最高限价，物业服务企业与业主在政府指导价范围内通过合同约定物业服务费和停车服务费的具体标准。

物业服务企业不执行政府指导价，违规收费的，根据《物业服务收费管理办法》、《西安市物业服务收费管理办法》、《价格违法行为行政处罚规定》等有关规定，市场监督管理部门有权根据具体情况，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。

提问二：物业服务企业直接告知调整物业服务费和停车服务费标准，是否合法？

根据办法第三十三条规定，调整物业收费标准需要履行一定的程序，物业服务企业应在物业管理区域内显著位置公示服务成本变动情况和拟调价方案；就调价方案与业主协商，经“参与表决双过半业主（专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）”同意后，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。物业服务收费标准调整违反规定程序的，可以向物业项目所在地街道办事处(镇人民政府)反映。

提问三：利用小区共用部位和共用设施设置广告等，产生的收益去哪儿了？

住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

根据《西安市物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施进行经营活动所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

根据办法规定，物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。未公示或者公示失实信息的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上三万元以下罚款。

提问四：业主是否有权对共用部分和共用设施收支情况进行审计？

首先，如物业合同对业主审计权作了约定，按照约定执行。其次，如果合同没有对业主审计权作出明确约定，本所律师经查阅法律、法规和地方法规，进行案例检索以及与有关人员当面沟通后，得出以下结论：全体业主有权要求物业公司公示共用部位和共用设施设备经营收支情况，包括要求物业公司出示自接管物业服务之日以来的各年度服务资金各年度预决算、财务审计报告等资料；如未公开，业主有权向所在区住建局投诉反映；业主对物业公司公布的收支情况有异议的，经百分之二十以上业主提议，业主大会应当决定是否委托第三方机构对共用部位和共用设施设备经营收支情况进行审计。

业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

提问五：小区业主大会如何召开？

物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；或首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的，经建设单位或已售物业业主人数百分之五以上联名告知，小区所在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在规定时间内组织成立业主大会筹备组，组织召开首次业主大会会议。

业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

提问六：小区业主委员会如何成立？

业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会筹备组拟定业主委员会选举办法，提出业主委员会组成人员候选人名单，并在召开业主大会会议前进行公示，业委会最终由业主大会选举产生。

提问七：特约服务协议全体业主必须签吗？

一般认为，如特约服务是为满足部分业主需要开展，由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。已成立业主大会（业委会）的，以及别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅类型（如办公、商铺）等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费（特约、增值服务等）实行市场调节价。

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特别声明

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