房屋买卖合同能贷款吗（抱团停贷呈星火燎原之势）

2021年全国多地出现在建地产项目停工事件，其实烂尾楼并不是这两年才有的，只是没有像去年那样如此普遍。

去年一下子涌现出那么多没钱开工的楼盘主要是因为贷款政策发生了变化，我这里提到的贷款政策针对的是开发商而不是购房者们的按揭住房贷款。

“三道”红线政策让不少开发商一下子失去了融资能力，原来可以通过借新还旧、闪转腾挪等方式灵活掌控现金流的时代一去不复返，借不到钱相当于断了“粮”，巧妇难为无米之炊，开发商本事再大也没法解决。

于是，烂尾楼就这么如雨后春笋般多了起来。

抱团停贷成为“新时尚”？

时间来到2022年，虽然开发商们承诺房子会复工但从实际结果来看大部分楼盘没有实质性进展，再加上今年的就业形势较为严峻，不少人“被优化”后面临入不敷出的局面。

收入减少、买的期房没有丝毫复工之意，每月月供倒是一分也能少还，这种被“白嫖”的感觉令人十分不爽甚至影响到了日常生活，人们想到饭都快吃不起了还背着几十万元甚至上百万元债务，怎么忍？

于是，第一个抱团停贷声明出现了，借助移动互联网快速传播，更多的烂尾楼业主有样学样，一时之间停贷声明铺遍网络。

只是这么做到底有没有用呢？

最近看到网上不少人在讲2019年最高院的一个再审判例，大致内容为强制停贷获得了法院的认可，于是乎很多人得出了抱团停贷能够达到维权目的的结论，可事情可能并没有大家想象的那么简单。

2019年的成功案例具有特殊性

大家有没有注意到这个案子是最高院判罚的，我国法院系统一共有四级，分别是基层法院、中院、高院和最高院，一般情况下高院作为判罚主体的案子都不多见，更不要说最高院判罚的了。

只有震惊全国的超级大案在二审时才有可能由最高院审判，很明显停贷一事根本不够级别。之所以由最高院审理是因为走了再审程序，该程序独立于二审终审制的司法监督程序，说明这个事情本身充满争议，所以才会进入再审程序，有那么点最高院打脸地方各级法院的意思。

凡是争议较大的个案都不能当成家常便饭，有些案子具有非常特殊的性质，这种性质不是每一个案子都具备的。

停贷得到法院支持是因为主合同被解除了

这个案子中的停贷行为之所以被认可是有前提条件的，也就是房屋买卖合同解除后贷款合同随之一起自动解除了。

贷款买房时会签订两个合同，第一个合同由业主和开发商作为当事人，叫作房屋买卖合同，时主合同；第二个合同由业主和银行签订，叫作抵押贷款合同，为从合同，在全款买房的情形下是不存在贷款合同。

2019年的判罚中开发商没能按时交付房产导致实质性重大违约，法庭判决房屋买卖合同无法实现当初订立时的目的，解除买卖合同并由开发商承担违约责任。

作为主合同的买卖合同不存在了、不买房自然也就用着借钱了，所以贷款合同随之一起解除，业主不再需要还贷。

因此，该“停贷”行为受到支持是以房屋买卖合同解除为基础的，否则不按时归还月供的行为依然得不到司法上的支持。

最近的一系列抱团停贷声明实际上是业主们单方面通知银行不再还款，房屋买卖合同解除的条件并没有发生，这就很难获得司法认可。

如果真的想要“合法停贷”，业主们也要打一场解除房屋买卖合同的官司，得到解除合同的判决结果后可以不用还款。

现在的问题变成了实践中能否这么做。

我的答案是理论上可以但真要这么做了依然会遭受严重的损失。

哪怕申请开发商破产清算也很难拿回首付款

开发商没有按时交房，有的逾期2年甚至3年以上，从合同角度来说必然构成严重违约，业主只要打官司请求法院判罚解除购房合同肯定能够实现，可胜诉不代表没有损失。

解除购房合同后开发商用不着再交付房子给业主，业主不用还贷、也不用每天被烂尾楼折磨，同时还能拿回首付款。

能够拿回首付款和真正拿回是两个完全不同的概念，因为开发商根本没钱，首付款根本要不回来。

按照司法程序来说败诉方不执行生效判决是可以申请强制执行的，法院会站在（前）业主一边，支持大家，开发商如果真没钱的话甚至可以对其进行破产清算。

问题来了，申请破产清算能拿回首付款吗？依然很难。

每一个项目的开发主体均不是开发商集团，而是其成立的项目子公司，根据《公司法》规定，公司均为独立法人，资产与负债相互独立。

比如，大A集团拥有大量资产，小A公司是其为了开发某个楼盘成立的子公司，项目烂尾后业主申请破产清算，只会把小A公司的资产卖了变现后还钱，大A集团的资产是不能动的。

小A公司本来就没有多少的值钱的东西，最值钱的可能就是停工的烂尾楼了，等到全部变现后还要归还破产费用、员工职工和社保、欠缴的税费，最后才还普通债权。

普通债权包含了所有烂尾楼业主的首付款以及各种供应商，比如施工方、门窗供应商、水泥供应商等的债权，分到最后能获得的首付款可能也就在20%-40%之间，损失一大半。

随着小A公司的破产，业主们连个念头都没了，拿回一小部分首付款的代价是所有债权随着公司的破产一起消灭，未来不再会有任何收入。

因此，对于业主们来说烂尾楼的开发主体破产并不会给他们带来实际的好处，成本都收不回来。

除了等待几乎没有万全之策

强制停贷后银行不会作壁上观，多次催促后可能会以违约为由告上法院，在没有房屋买卖合同的情况下业主基本上不可能胜诉，贷款不仅要继续还，征信还会受到影响。

有的朋友说不怕征信受到影响，等着银行拍卖烂尾楼。

这么做确实能够不用每月归还月供了，但首付款还是拿不回来，因为烂尾楼根本卖不出去，等到以后新的开发商接盘建好了房子也拿不到了。

综上所述，抱团停贷能够解燃眉之急、消消气是可以的但获得的潜在收益几乎为零，相反，需要承担很大的风险。

到底怎么办？说实话我也没办法，买到烂尾楼的业主真的很苦，而且没有太多的救济渠道，能做的只是等待，等资金充裕的开发商接盘项目后复工，或者有关部门能够出台一些切实维护烂尾楼业主的新政策，除此之外别无他法。

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