杨晨律师（房屋征收里必须知道的几个常见问题）

■本文作者：杨晨 北京在明律师事务所

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首先，征收按照常规判断来说必定面临着补偿问题，即“有征收必有补偿、无补偿则无征收”，同样为法治的基本要求。

虽然国有土地上房屋征收与补偿条例未明确“征收”与“补偿”的同时性且明显划分为两个阶段，虽然很容易被解读为可以先征收后补偿造成不同时性。

一些征收案件中即是利用该点，先行收回土地使用权，实际使用土地时再进行补偿，从而侵犯了被征收人的权益，可能出现被征收人取得的货币补偿款无法购买同类房屋的问题，侵犯被征收人的居住权，有的还酿成恶性事件。

因而在遇到此类情况时，有必要通过司法裁判正本清源，厘清征收与补偿的关系，秉持征收补偿应当遵循及时补偿原则。

征收决定应当包括具体补偿内容，因评估或者双方协商以及其他特殊原因，征收决定未包括补偿内容的，征收机关应当在征收决定生效后的合理时间内，及时通过签订征收补偿协议或者作出征收补偿决定的方式解决补偿问题。

要清楚补偿问题未经征收补偿协议或者补偿决定解决前，被征收人有权拒绝交出房屋和土地。

第二，对于征收决定的形式问题。

大多数被征收人在被征收时并不理解征收决定应该由谁作出，针对对象是哪些。

从《征补条例》的条文逻辑看，征收决定由市县级人民政府作出，内容除应当有征收的具体四址范围等内容外，还必须包括具体的补偿方案和内容，是将征收地块上所有房屋作为整体，对被征收地块上所有的被征收人作出。

第三，被征收人的房屋价值评估问题。

被征收房屋的价值，是由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定的，评估机构由被征收人协商选定。

若被征收人对作出的房屋价值评估结果有异议，应当及时向房地产价格评估机构书面申请复核评估；对复核评估结果有异议，也应当向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

才能尽力确保评估报告合法、真实、有效，保障作为被征收人合法的征收补偿利益。

第四，强制搬迁的责任承担问题。

一般情况下，房屋征收的步骤是先补偿，后搬迁。但实践中也会遇到被强制搬离的情况，若遇到此种情况不必慌张，强制搬迁涉及到较多程序，必须依法才能实施：

（一）首先补偿问题需要得到解决，即已经作出征收补偿决定，征收补偿决定所表明的补偿内容能够实现，或已经实际支付给被征收人；被征收人拒绝接受的，也已经依法告知并履行了相应的提存等手续，补偿内容能随时实现。

（二）所作补偿决定已经人民法院审查，并裁定由行政机关组织实施，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市县级政府依法申请人民法院强制执行。

（三）法院裁定准予强制执行后，被征收人应主动腾退交房，自觉履行义务。被征收人拒绝搬迁的，市县级政府才可以依法采取强制搬迁方式。

（四）由于强制搬迁具有强制性，且一般涉及被征收人及其家庭成员的人身和财产权益，必须遵守法定程序，应当建立完备的房屋内物品的登记、运输、保存和交接等记录。被征收人不配合搬迁的，应当以公证的方式固定整个搬迁过程。

由于强制搬迁或者强制拆除通常是依据补偿决定作出，而补偿决定理论上已经解决了房屋等的补偿问题，因此即使是违法的强制搬迁，通常仅涉及对房屋内物品损失的赔偿问题，不涉及对房屋的补偿或者赔偿问题。

被征收人在遇到征收情况时，因征收相对时间线较长，中间涉及到各种时限及专业问题，若对征收程序或补偿方案存在疑问时，可以咨询专业律师，尽可能的在法律范围内维护自己的合法利益。

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