房产证证明（有房产证并不能说明房子是你的）

《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。

不动产权属证书具有证据资格，但根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容的根据仍然是不动产登记簿，不动产权属证书只是其外在表现形式，不动产权属证书并不具有代表不动产物权的功能。不动产权属证书记载的事项，首先应当与不动产登记簿一致。记载不一致的，一般以不动产登记簿为准，在有证据证明不动产登记簿确有错误的情况下，根据实际认定权属。因此，不动产权属证书也是可以依证据推翻的。

作为一种拟制事实，登记表彰的权利状态并不总能反映真实不动产物权关系。物权归属争议中，赋予登记以终局证明效力，既为登记制度功能所不能承受之重，也有违诉讼证据规则。这一点在内部关系中尤为重要，而在外部关系中，则需协调好保护真实权利与维护交易安全之间的关系。

不动产的事实权利人可以提起确权之诉，否定不动产登记簿的权利推定力。

此时，可考虑从以下角度确定事实权利人：

（1）案涉房屋产权证的保管人。

房屋权属证书虽然只是证明房屋归属的初步证据，但在一般人日常观念中，持证即为所有权人。故所有权证由谁保管，可作为判断事实权利人与登记权利人当时的内心真意。

(2)案涉房屋相关款项、费用的支付人。

一般交易习惯而言，谁购房，谁付款，除非有证据证明是代为支付。如果有证据证明原告方实际支付了案涉房屋的购房款、办证登记费用、交易税款、物业、水电、暖气费等，则除非被告方有证据证明是代为支付，否则应作为认定事实权利人的证据之一。

(3)案涉房屋原出让人的证明。

如果房屋原出让人作证证明与其磋商缔约的为原告方或证明在房屋买卖过程中，未见过被告方或者被告方的书面委托授权，则可作为加强对原告为事实权利人心证的证据。

(4)案涉房屋的实际处分人。

案涉房屋由谁长期支配使用。如果案涉房屋一直由主张权利人占有、出租和装修等，则该事实可作为其为事实权利人的初步证据等。

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