在明律师事务所咋收费（农村宅基地及住宅超占面积）

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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近期有这么一种观点颇为不好：部分农民朋友看过一些网文后错误的认为，农村宅基地管理一向混乱无序，制度规范不健全，执法不到位，那么自家的“超大型宅基地及住宅”就没有被依法查处的理由，一律应视为“历史遗留原因形成”，不是违法建设，更不是违法占地。

在明律师认为，这种说法除了聊以自慰、走黑道壮胆外，并无任何积极意义。事实上，宅基地和住宅房屋超面积绝对是法律风险巨大，一旦闹成以下这3种情形，恐怕农民朋友哭都来不及！

【宅基地面积到底能有多大？标准比你想象得低的多】

我们以江苏、江西两省为例来看一下它们的宅基地面积控制标准。

2021年5月施行的《江苏省土地管理条例》第59条规定，宅基地面积按照以下标准执行：

（一）城市郊区和人均耕地不满十五分之一公顷（一亩）的县（市、区），每户宅基地不得超过一百三十五平方米；

（二）人均耕地在十五分之一公顷（一亩）以上的县（市、区），每户宅基地不得超过二百平方米。

2022年3月刚刚修订的《江西省实施<土地管理法>办法》第43条规定，农村村民建住宅不得超过下列用地面积标准：

（一）占用宅基地和村内空闲地的，每户不得超过一百八十平方米；

（二）确需占用耕地的，每户不得超过一百二十平方米；

（三）因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过二百四十平方米。

我们可以看到，在这两个省一级制定的规范中，宅基地面积被控制在120-240平方米之间。事实上，这个数据基本上就是我国各省给出的大致面积数值了。

换言之，实践中那种动辄占地数百平方米，建筑面积上千平方米，好几层楼高的“超大型宅基地上房屋”，很难谈得上合法合规。

【超占面积或面临的3种不利结局】

宅基地及住宅超占面积会带来怎样的后果呢？在明律师提示大家以下3方面的风险：

因超占面积形成的违法建设，会被责令限期拆除。如果超占面积上建造了房屋或者其他附属物，那么基本上会属于违反乡、村庄规划的情形，更不会获取乡村建设规划许可证和集体土地建设用地使用证。

此种情况下的涉案建筑极易被乡镇街道认定为违建，进而遭责令限期拆除。如果当事人主张自己的超占面积部分建筑系历史遗留原因形成，不属于“新增违建”，一定要及时咨询专业律师，在律师的指导下进行充分举证，并及时针对责令限期拆除决定提起程序。

或许有人会说，查明我的房屋是违建难道不是行政机关的职责吗？这么理解固然没错。但在实践中，对于无证房屋、无证面积，农民一定要有自行举证证明其“合法性”的意识。否则一旦房屋被强制拆除，“无证”之下是很难主张行政赔偿的。

在宅基地制度改革中或被收取一笔不菲的宅基地有偿使用费。超占面积是历史原因形成的，不算违建，这无疑是好消息。但随之而来的却是村集体要以此为名针对超占部分面积收取费用，这就很让人心里不爽了。

在明律师要指出的是，这种收费目前多存在于宅基地制度改革试点县市，依据的也是县一级的规范性文件。如果你不交，会有一系列麻烦等着你，比如不给确权登记、列入“黑名单”等等。关于这类规范的救济之道，目前还在摸索之中。

在征地拆迁中超占面积部分补偿会严重缩水。很多情况下，乡镇街道并不会直接将你的超占部分认定为违建并给予处罚，这是因为一旦作出责令限期拆除决定，会给被征收人制造一个复议、诉讼的救济抓手，依法应诉就会导致被“拖时间”。

故此，征收方往往会在征地补偿安置方案中明确“超占面积”部分建筑的补偿标准，比如只补偿建造成本价值，或者按证载面积部分的百分之多少给予所谓的“合理补偿”。

这一征拆中的“老大难”问题重点在于土地（房屋）现状调查和评估机构的入户实地查勘，鉴于农村地区建房行为普遍不规范，证载部分和超占部分往往“混杂”在一起，先将事实认定清楚是第一位的。

无论如何，农民朋友要记住及时聘请专业律师，深度参与调查认定和评估环节，以及在法定期限内复议或者起诉征地补偿安置决定。

在明律师最后要郑重提示广大农民朋友的是，讨论研究宅基地超占面积、超标准建房等问题时，不能光拣那爱听的听，而对不爱听的观点选择性屏蔽。

的确，基于某些特殊原因，确有个案中的一些超标准房屋能够获得不错的补偿安置，但那毕竟是“特殊”，而非“一般”。绝大多数情况下，只要你的房屋无证，占用土地也无证，又不是二三十年前建造的“历史老房”，那么就随时可能面临上述3种不利的局面。

大家要在专业律师的指导下好好思考，能不能补办证件？能不能提供出有说服力的证据证明占地建房行为的合理性？房屋的哪些部分是确定的合法建筑，哪些部分确实存有疑问？想想这些，要比因一两篇网文盲目自信、乐观靠谱得多。

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