买司法拍卖房的风险（房价还会跌）

法拍房数量为什么暴涨187倍？法拍房到底能不能买？买法拍房我们又要注意什么问题呢？大家好，欢迎收看小哥观楼市，我是大虫小哥，最近关于法拍房的新闻还是挺多的，法拍房，我们就不用过多去介绍了，这类房子大多是一些涉及民事诉讼案件的房子，那也正因为如此，所以法拍房的价格，通常会比正常在售房子的价格，至少要便宜20%至30%左右，那么根据阿里最新的数据显示，2021年全国大约有169万套房子在阿里的平台上拍卖，而这个数量和2017年的9000套相比，直接暴涨了接近187倍。

那么这短短四年时间，法拍房的数量为什么剧增187倍呢？我个人认为主要有3个原因：

1、这是追高房价买房的结果，大家都知道，2017年至2021年上半年，这个时间段正是房价暴涨的时期，这时候很多买房人看到房价蹭蹭地往上涨，一部份是害怕以后更买不起房，另一部份就是炒房客，不管自己手里有没有钱，借钱也要买房，最后月供还不起要断供了，房子又卖不出去，只能被法院查封，拍卖。

2、疫情影响还是比较大的，新冠肺炎疫情是在2019年底，2020年初爆发的，历时到今天，两年时间已经过去了，虽然已经得到了控制但是还没有完全得到恢复，最近浙江省的多个城市又开始爆发了，西安是最为严重的其中一个城市，那么在疫情的冲击下，不少中小企业的老板倒了下来，特别是实体企业和餐饮业，在经过多轮融资后，最后资不抵债，房子被查封，拍卖。

3、楼市突然遇冷也是有一定关系的，特别是今年下半年的楼市状况，二手房成交量断崖式下滑，有的城市二手房成交量甚至下降超过5成以上，比如，深圳、广州、武汉、东莞等等这些城市，那么二手房成交量下降，最大的原因就是因为楼市政策的影响，楼市政策影响了买房人对二手房的观望，买卖双观望导致二手房成交量下降，二手房没人买了，一些着急用钱的房东们，通过二押、三押后，最后支撑不住只能让房子被法院查封，拍卖。

另外，值得注意的是，2021年12月17日最高人民法院公布了关于拍卖房产竞买人资格若干问题的规定，规定中明确表明买受人须要提交具备购房资格的证明材料，这就意味着法拍房全面限购的“靴子”终于落地了，一方面是疫情的冲击还没有结束，另一方面是二手房成交量断崖式下滑，再加上2022年的法拍房全面限购，三拳之下，预计明年法拍房的数量更是有增无减。

那么市面上有这么多法拍房，到底能不能买呢？

如果是自己住的朋友，我的建议是尽量不要买，法拍房虽然在价格上有很大的优越，但有它存在的问题也比较多，普通人是很难辩别出这套法拍房是好还是坏的，真正好的法拍房它最终拍下来的价格，也不会便宜到那里去，和正常出售的房子价格其实是差不多的，就比如前段时间在佛山禅城区亚艺板块，天湖郦都王座的一套法拍房，落锤价是1064万，单价接近4万元每平米，和正常在售的二手房，价格相差无几，所以，买房人不要老想着买法拍房就可以捡漏一把。

那么买法拍房的风险有哪些呢？我今天一共总结了5个

1、房屋瑕疵风险

购买法拍房时，虽然法院会统一组织竞买人去实地看房，但是毕竟不是买普通的二手房，所以不能检查得那么仔细，房屋一些瑕疵细节可能很难可以注意到，比如，漏水、白义等等状况，而法院对这些瑕疵是不承担责任的，也就是说如果房屋有瑕疵，风险要自行承担。

2、落户风险

市面上一些学区房类型的法拍房，可能会更受到买家的菁莱，因为他们可能不考虑住的问题，买法拍房只为了这个学位。但是如果遇到卖家赖着不迁出户口，那么就有可能会面临房子拍下来了，户口迁不进去，最后得不偿失。

3、收房风险

购买法拍房，最后住不上房子，是可不是什么新闻了，网上搜一搜一堆堆的案例呈现在眼前，有的是因为房子签过租约的，有的是因为原房主赖着不搬走的，这些问题法院也没办法处理的，如果真的遇上老赖，死活不走，那就很麻烦了，到时候很有可能会面临一场新的诉讼要求对方交房。

4、居住风险

这里就要说原房主的债务情况了，如果房屋是原房主欠债太多跑路而被拍卖的，那么有可能还没清债的一些债务人会上门追债，对居住人有一定的风险。

5、费用风险

购买法拍房时，通常是要求买家承担全部过户税费的，它和二手房交易的税费大致相同，都是契税、个税和增值税，但如果房子是属于商业性质又或者是公司物业，那么这些费用就难以估计了，除了以上三个税种以外还是更多的土地增值税和企业所得税。除此之外，法拍房在拍卖前很有可能已经很久没有人打理，物业费、水费、电费可能已经欠了一大堆，如果买到这样的法拍房，你就要付出很大的一笔成本。

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