非普通住宅（怎么区分普通和非普通住宅）

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房产交易知识普及（一）

我们日常在二手房办理贷款和缴税时，经常会听到普通住宅能贷几成，非普通住宅能贷几成，税费要多缴多少，怎么住宅还分成普通和非普通，这又是怎么回事呢？是不是只有别墅、豪宅才会受到影响呢？以北京为例，为您详细解释一下：

什么是普通住宅呢？判定标准又是什么呢？有以下标准：

名词解释：容积率

【容积率】是指一定地块内，总建筑面积（地上）与建设用地面积的比值；容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率以公式表示如下：

容积率=地上总建筑面积/建设用地面积

容积率越高，则意味着单位建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降；容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高。

看到这里您也许就明白了，小区居住密度越小，房子越大，越贵，达到了上述条件的就是非普通住宅，那么在办理贷款或缴税的时候就会被单独对待了。那么主要有哪些影响呢？

先说贷款：

目前在北京申请贷款，首套普通住宅可贷款6.5成，非普通住宅可贷款6成，二套普通住宅可贷款4成，非普通住宅可贷款2成，没错，您没看错，就是2成，北京房价这么高，只能贷款2成；而且公积金和商贷是一样的；

说完贷款，咱们再说说税费：

二手房地产交易主要涉及契税、个税、增值税，非普通住宅主要在增值税有区别：

增值税：房本满2年，普通住宅免征增值税，非普通住宅按差额征收5.6%：

差额征收=差额/1.05×5.6%， 差额=计税价格-原购房价格(原购房发票或契税发票价)

那这个能差多少呢？举个例子：

一套网签价400万的房子，原值是150万，90平米，位于五环和六环中间，最终差出来13.33万；计算如下：

差额：400万-150万=250万，增值税：差额/1.05×5.6%=250万/1.05*5.6%=13.33万；

吓人不吓人，一套房，是普通住宅就省掉了13.33万的增值税。

如果这套房位于五环内就是普通住宅，位于六环就是非普通住宅，如果您不了解这些，如何算清楚手中的预算？那么有没有办法让他成为普通住宅呢？有一些方法可以调整一下，例如我们可以通过降低网签价的方法尽量达成普通住宅的标准，这些以后在讲。

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