合同负债（巨量的合同负债）

举债托起房市

世界上有两种会计，一种是普通会计，另一种是房地产会计！因为房地产行业有种种特殊性，其中房地产行业最特殊的是“预售制度”，从而导致房企收入、成本、利润的结算方式较为特殊。

在我国，允许房企在没有完成房子工程建设的情况下，投资金额或工程进度达到一定比例，就可以提前销售未建成的房屋，所以房企在房屋未完工前就已经获得购房者全部的房款！

由于提前收取了购房款，却未实现房屋产权转移，所以房企暂不能当做“收入”，财务角度视为一种“合同负债”，只有待房企交付房屋产权后，再进行确认“收入”、冲减“合同负债”！

这种“合同负债”的存在，给了房企两大操作空间：

一是：预售房融资，形成巨额无利息的合同负债！甚至有房企预售1号项目融资，预售资金挪作他用；再预售2号项目融资，2号项目预售资金用于建设1号项目；因此体现在房企财报上是“合同负债”不断累积、不断增长，甚至增速超过项目增速！

后来，“预售资金”被要求进入监管账户，专款专用，突然就有房企转不动了！

二是：利用合同负债操纵“当年收入”，通过适当时间完成房屋产权交付、将“合同负债”有序转变成当年收入，从而达到收入、利润平滑过度！

巨量的“合同负债”是一把双刃剑

魔鬼一般的无息资金：

房企通过预售方式，形成巨量的“合同负债”，为其提供源源不断的无息资金！但是，它就像魔鬼一样诱惑着房企挪用该无息资金流，投资于更高风险更高收益的其他业务！

例如“恒大汽车”，恒大汽车一直以来的主要业务就是“建房、卖房”，回流的资金用于投资汽车研发及生产基地建设！

恒大汽车截止目前已有的2021年半年度财报数据（恒大汽车2021年财报暂时出不来），99.16%的收入来自房地产业务，总负债1530亿，其中合同负债359亿，占比高达23.46%，即是约23.46%的债务资金来自预售房款！

流动性差、融资性能减弱：

如今严管预售资金，专款专用，甚至项目之间都无法腾挪资金了！合同负债融来的资金流动性变差了，无法被归集到房企总部调配腾挪了！

目前更严峻的问题是购房者逐渐倾向购置“现房”，在恒大债务危机爆发后，对期房产生了不可逆的不信任！彼时，许家印更是喊出“只卖现楼”的口号，以此增强购房者对恒大的信心。因此，合同负债形成的融资效应不断减弱，预售减少形成的资金缺口势必需要其他融资渠道补充！

合同负债还藏着一把更锋利的刀：

购房者通常都是贷款买房，房企收到的预收款包含两部分“首付款和按揭款”，形成巨额合同负债！精明的银行贷款给购房者的同时，在房屋未交付给购房者之前，在房产开发阶段需要房企给予贷款担保！这过程中，只要购房者断供、停止还房贷，房企就需要履行担保义务，替购房者偿还！

合同负债或是压垮房企的最后一根稻草

恒大2021年12月保交楼动员会

“中国恒大”截止2021年半年度财报数据（目前是最新数据，2021年报数据延缓发布）总负债1.97万亿，其中合同负债2157.9亿，即是收了预售房款约2157.9亿！

恒大截止2021年上半年，为预售房及已交房未办理房产证的购房者提供还款担保额5188.09亿，即是这些购房者断供、停止还房贷，恒大将需要履行担保义务，代为偿还房贷！

所以，2021年以来，恒大许家印喊得最凶的一句话是“保交楼”！已经交楼的还好，有资产处置可以缓解担保压力，如果是预售房断供，房企不仅需要代为偿还贷款，甚至直接影响其“预售款”的使用！

如果购房者明确知道房屋无法交付，请问还会按月还房贷吗？所以保交楼要喊，房企复工也要喊！

头部房企合同负债规模有多大？

看模型预售房

碧桂园：

碧桂园总负债1.65万亿，其中合同负债7092.55亿，占比高达43%！即是，碧桂园43%的债务资金来自预售房款！

万科：

万科总负债1.55万亿，其中合同负债6369亿，占比高达41%！即是，万科41%的债务资金来自预售房款！

期房交易向现房交易转变之后，有哪种方式可以为房企提供源源不断的巨额无息资金？