会计行业的发展前景（吴建斌）

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

5年期以上LPR与房贷相关，因此备受关注。据业内专家测算，此次调整后，按照50万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约45元，未来30年内共减少利息支出约1.6万元。

对房地产市场有何影响

2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR下调4次，从4.85%降至4.6%，此次调整后进一步降至4.45%。与企业贷款不同，个人住房贷款期限长，目前99%以上的个人住房贷款利率与5年期以上LPR挂钩。

来源：中国货币网

近日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，二套住房贷款利率下限保持LPR+60BP。

此次调整后，按照最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。5年期以上LPR下行，有助于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。

下文整理自吴建斌最新力作《财务管理的本质》，经中信出版授权发布，转载请务必注明作者及作品出处。

虽然房地产行业的整体规模还在增长，但由于调控持续加码，整个行业的增速放缓，部分中小房地产企业，甚至部分百强房地产企业都出现了各种各样的发展困难。因此，很多房地产企业以及行业从业人员变得有些茫然：行业还有没有未来？ 如果没有未来，要怎么转型？如果有未来，现在该怎么做呢？

对于行业未来，我可以很肯定地说，房地产是一个好行业，依然有的做。理由之一是，地产行业在国民经济中的占比相当大，可以说处于龙头地位，短时间内不会为其他行业所取代； 理由之二是，从行业未来的发展空间、可持续性和利润水平来看，房地产行业依然是一个很好的行业。不过，同其他行业一样，房地产行业发展到现在这个阶段，进入了新调整期，发生了一些新变化，比如，行业整体规模继续大幅扩大的空间已经不大，部分城市陷入竞争的红海局面，等等。那么，房地产企业要想在竞争中取胜并获取最大利益，就需要新的竞争力。

《财务管理的本质：应对复杂商业环境的财务管理方法论》

吴建斌 著

房地产行业仍在国民经济中占有较大比重

我国推行改革开放政策之初，“三补一来”的贸易形式快速兴起，加上人口红利，使得我国工业迅速崛起，成为世界的加工工厂。

40多年过去了，随着我国工业水平的提高，加上工人工资水平、社保福利等的提升，国内制造业的低成本优势逐步消失；2018年以来，中美贸易战持续发酵，长期来看，这将导致国内钢铁、彩电、汽车、半导体等产业过剩。中信证券的一份研究报告认为，这些产业有可能逐渐向我国的周边国家转移。

另外，中美贸易战至今没有落下帷幕。大国竞争，保持国内的稳定团结十分重要。要保持国内的稳定团结，经济就要保持稳健增长，人民要充分就业。我国的房地产行业在国民经济中占有相当大的比重，对稳定经济增长、促进就业具有重要作用。当中美两个大国博弈之时，其重要性就更加凸显。

我们都知道，我国制定了未来发展目标。因此，为实现2035年收入翻一番，经推算，未来每年国内生产总值（GDP）增速不得低于6%。作为拉动中国经济增长的三驾马车，进出口贸易呈逐年下降的趋势，传统基建投资也到了峰顶；消费虽然呈现上升趋势，但受制于居民购买力，若要发生质的提高，尚缺许多条件。

作为万业之首的房地产行业，上游承接钢铁和建材等行业，下游串联建材、家居、营销、装饰和家电等行业，对于经济发展的重要性不言而喻。

数据显示，在2018年，房地产对GDP的直接贡献达5.98万亿元，增速3.8%，占总GDP 90 万亿的6.6%，如果算上土地出让收入，其贡献度在12%左右。如果加上带动的相关上游和下游产业，有学者估计，它对GDP的贡献可能在30%左右。

所以，国家的发展根本不可能缺少房地产业，多年来的调控都是希望房地产行业能健康、高质量地发展。

房地产行业是当前相对较好的行业

虽然近来对房地产行业有不少悲观的论调，但是我们仍然可以从以下四个方面看到，房地产行业是当前相对较好的行业：

第一，发展空间足够大。截至2018年，中国城镇化率还不到60%，和发达经济体相比还有很大的差距。目前，发达国家的城镇化率都比较高，日本接近94%，美国和英国约为83%， 德国约为76%，意大利约为70%，发展中国家的巴西也已经达到 86%。相比之下，我国的城镇化率还比较低。

以每年城镇化率可实现1%推算，我国至少还要有10~15年的发展期，才有望接近部分发达国家的现有水平。这意味着住宅增量市场开发至少还有10多年的好日子。如果算上旧城改造、城市更新所带来的需求，那规模就更大了，持续的时间就更长了。

据估计，全国约有17万个老旧小区需要改造，涉及总规模在3万亿~5万亿元。按照3~5年的进度规划，每年的旧改规模差不多有0.8万亿~1万亿元，这个体量意味着什么呢？我们来对比一下，2018年全国住宅开发投资为8.6万亿元，旧改的规模相当于2018年住宅投资总规模的9%~12%，这个比例是相当惊人的。

这对房地产行业具有很大的支撑作用。

我们不妨再来设想一下城镇化率完成之后的情形。按照14亿人80%的城镇化率来计算，那就是11.2亿人，若人均住房面积为40平方米，这就是448亿平方米。因为按照国家统计局的数据，早在2016年年底，我国城镇居民的人均住宅建筑面积就达到了36.6平方米，因此，城镇化率达到80%的时候，人均40平方米是一个很保守的估算，按照一年2%~3%的更新，就是9亿~13.5 亿平方米的需求……何况到那个时候，增量开发也不是完全消失。美国的城镇化率已经这么高了，每年依然有100多万套（2018年是125万套）新建住宅的需求。所以，就行业来看，仍有很大的发展空间。

第二，目前房地产行业的毛利率依然居各行业之首。虽然近年来房地产行业的毛利率整体呈下滑趋势， 但依然有20%~30%的水平，远高于制造业十几个点的毛利率水平。这主要得益于以下两个方面。一是可以高杠杆运行。目前房地产企业总资产负债率多数在80%以上，这意味着总投资10亿元的地产项目，房地产企业仅需投入1亿~2亿的自有资金，其余资金多数来自银行、基金、信托等金融机构。只要产品好，卖得出去，周转得过来，就可以不断地循环下去。二是房地产项目是可以预售的，房子还没盖起来，钱已经收回来了，而这些都是零成本的钱。这是其他行业都不具有的优势，也是房地产行业能够高杠杆经营的重要原因之一。

第三，固定资产的保值和增值效果依然明显，大家都有购买房产的意愿。举例而言，如果你在2008年全球金融危机前后置业了，你的资产就有可能升值达5~10倍；如果你在2014年房地产行业最困难的这一年置业，你的资产有可能升值1~3倍。有人讲过，如果你有刚性需求，任何时候买房都不会有错。房产不仅有保值功能，还有增值的作用。

2016年9月30日以来，我国楼市调控不断加码，2019年1—8月，全国房地产调控政策多达367次，相比前一年同期增长17%，累计次数刷新了房地产调控纪录。然而，即便是在如此严防死守的情况之下，根据国家统计局公布的数据计算，2019年上半年，全国商品房均价同比（跟2018上半年比）依然上涨7.50%。考虑到买房还可以加杠杆，这个收益率是很可观的。如果拿这个钱去做其他投资，如股票，绝大部分很难获 得如此高的回报。中泰证券的一份研究报告显示，假设10年前买入并一直持有大宗商品、债券和股票，它们的累计回报率分别是30%、51%、57%，年复合涨幅仅2.7%、4.2%和4.6%，远低于同期房价的涨幅。

在过去10年、20年里，住房投资无疑是聚集财富的最佳方法。很多人就是因为买房较早，生活质量大大提高。未来， 房价不会像过去那样大幅上涨，但保持与GDP增速同步还是可以期待的，城市核心地段的房子依然是不错的保值产品。

第四，2019年4月8日，国家发改委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，城区常住人口300万 ~500万的Ⅰ型大城市要全面放开、放宽落户条件。新城镇化叠加户籍制度改革，将造就房地产行业全新的发展空间，将形成京津冀、长三角和粤港澳大湾区等9个以上的都市圈。而关注每一个都市圈就是把握机会。

很多年以来，国内人口流动呈以下一些特点：从中西部向东部、南部沿海流动，从北部省份向南部省份流动，从农村向城市流动，从小城市向大城市流动，从小都市圈向大都市圈流动。这些人口流动的方向布局，就是房地产行业的投资机会所在。各地落户条件放宽之后，部分流向会被削弱。比如，诸多数据显示，近几年新一线城市对人口的吸引力大增，这些城市本身就处于城市圈中。在新政策驱动下，有9个都市圈将是新机会，房地产企业在这里将有较高的活跃度。

新形势下房地产企业呈现出来的新特点

整体来看，房地产行业的规模依然很大，发展空间也很大，但已经过了躺着也能赚钱的时代。发展到当下，房地产行业呈现出一些新特点，企业在投资时必须高度重视。唯有做好适当的风险规避，才不会被时代淘汰。

新形势下，房地产行业呈现出来的新特点主要有以下三个：

第一，不得不承认，房地产业已经进入“峰值横盘”时代，高位运行之下房地产业的市场总量将维持在15万亿~20万亿。按照城镇化率推算，横盘至少持续10年。此峰值过后，房地产业才会从增量市场向存量市场缓慢过渡。到那时，行业更多关注的是住宅出租、长租公寓、写字楼、商业集群及物业管理 等资产的运营管理。事实上，很多房地产企业已经开始布局，以适应市场的变化。但这些业态短期内挣钱不易，还是要十分小心。

第二，2019年以来，二线城市成为房地产企业竞争的主战场。原因有三：一是一线城市限购、限售政策没有放松；二是三、四、五线城市的需求不足；三是相对一线城市来说，二线 城市的收入不低，但房价却低很多。比如长沙，根据国家统计局和克而瑞的数据，长沙2019 年上半年的房价收入比只有6.4，西安为9.6，因此这些二线城的发展潜力仍然是巨大的。不过， 由于2019年4月以来二线城市“地王”频出，已经引起高层重视，于是相关调控政策加码。未来如何破局，就要考验各房地产企业的智慧了。

第四，国内金融政策时紧时松已是常态。眼下监管部门针 对拿地太多的地产公司的筹资活动要求收紧，收紧主要集中在 标准化筹资审批方面，也延伸到非标筹资方面。这对房地产企 业又是一次考验。因此，房地产企业一定要把经营性现金流管 理提到重要的议程上来。现在抓还不晚，还有巨大的周转空间。

尽管房地产业呈现出以上三大特点，但未来10~15年仍是蓬勃发展期，投资机会巨大。但是，企业需要精准布局，强化精细化管理，向管理要效益。

房地产企业“过冬术”及利益最大化做法

资本是追逐利益的。

虽然行业依然向好，但能否从中赚到钱又是另外一回事。判断是否能赚钱，长期来说看行业，短期来说看政策。这个行业长期来看肯定是一个好行业，但在当前筹资收紧和“五限”政策严格实施的情况下，房地产企业都要“过冬”，与其被动接受，不如主动改变。对此，我们可以考虑以下五个解决思路：

第一， 一定要找到企业可用的金融工具，并将这些金融工具用到极致。无论是与银行对接，还是与监管部门的审批申请对接，工作一定要做到精细，把能保证的尽可能做好。现在银行筹资虽然收紧，但政策并非要将房地产行业打死，依然有较大的周转空间。例如，企业可以开发贷筹资继续发力，在城市更新贷筹资方面下功夫，可以大力推进供应链筹资和商票筹资，等等。由于筹资难，企业就要想尽办法在运营管理、销售管理 及货币资金回笼方面下足功夫，由此完成经营模式的初步转型。

第二， 找到适合企业的“安全垫”。每个企业在发展过程中对风险控制的意识都是不一样的，有些企业可能追求高风 险下的高增长，有些企业可能不是这样，但每个企业必须要有“安全垫”意识，并落实在行动上。这个“安全垫”是什么 呢？就是在市场出现极端情况的时候，财务如何让企业活下来。常规的做法是确保现金占比（现金÷资产）大于或等于15%。还要知道，现金分为可动用和不可动用两部分，重点要关注可动用资金的占比（可动用现金÷资产），确保它不得低于10%。所以，你一定要保证至少未来3个月、6个月甚至9个月可动用现金满足刚性需求。如果小劫过不去，发展就会遇到大麻烦。

第三， 耐下心来静观其变。此处的耐心是指在内部管理上下功夫，尽可能盘活低效资产。现在很多房地产企业在手货值可能有一两千亿，土地储备有三五千亿，这些都是可以拿出来的有效货值，在这个时候可以用多种方式（如代管、合作、基金等）来推动，尽可能少花钱、多回笼资金，以解决资金流动性问题。

第四， 管理好预期。房地产行业原来每3年调整一次，但我相信这次调整的时间会更长。华创证券研究认为，这次调整估计在6~7年。2016年9月30日之前的3年小周期已经消失了。2019年7月30日中共中央政治局会议再次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，把更多的资源转用于工业及实体经济上。未来五年期贷款市场报价利率（LPR）其实也是建立防火墙制度，将实体经济和房地产的筹资成本区隔开。从 2019 年半年报的披露情况来看，有些企业的预期增长是 50%，那么投资额肯定会比较大，但资金又回不来，只能加杠杆，但筹资通道又不通畅，这样就会产生一系列问题，所以要对未来预期做适当下行调整。

第五， 房地产企业要追求均衡发展，只有均衡发展才是房地产企业基业长青的法宝。这也是长期主义的需要。在这种情况下，房地产企业应该关起门来，夯实自身管理基础，向管理要效益。对于房地产企业的长期发展来讲，一定要追求均好，不能单看某一个指标，比如规模。

从财务管理角度来说，房地产企业发展到今天，一定要学会管好经营性现金流，所谓“高筑墙、广积粮”，就是指力争把库存卖出去，把压在土地上的投入变成现金，让资金池里多点钱—活水，然后静观其变。

从目前来看，调控政策短期是不会放松的，房地产企业能不能熬过严冬非常关键。而房地产行业是一个巨大的行业，即使横盘，也还有10年以上的发展期，就算规模从15万亿降到

10万亿，也是一个非常大的行业，这个行业的前景依旧向好。要知道，只有不好的企业，没有不好的行业。

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