商场租赁合同（零售小生意）

零售小生意主，你的租赁合同可能“不合法”？有些租约陷阱/误导或让你白白亏钱...

今年一月中，考虑到Omicron对新州中小企业的冲击，新州政府延长了对年营业额低于500万澳元的商业租户的租金延期和减免，时间延长到2022年3月13日。在去年新州疫情最严重的时候，新州政府在7月14日颁布了《Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation 2021》（以下简称条例），并在接下来的8月13日通过了修正案，为2021年6月26日前进入租约且受疫情影响的租户提供了更大的保护。

根据该条例，业主必须与因疫情公共卫生令而陷入财务困境的合资格租户商谈租金减免协议，而在谈判时业主和租户一定要考虑到条例中的租赁原则和疫情造成的经济影响。根据这些原则，业主需要真诚地与和合资格的租户重新协商租金。

条例中的租赁原则规定：业主须按租户营业额下降的比例宽减租金。这意味着，如果租户由于COVID-19而营业额下降了40%，那么业主应提供40%的租金宽减。租金宽减中至少有50% 必须以租金减免的形式进行，其余部分可以延期支付租金。延期支付的时间是剩余租期或24个月，取二者中较长者。

条例还对租户提供了很多的保护，例如业主不得对符合条件的租户采取如驱逐等某些行动（除非业主已按照要求重新与租户商定租金），更多的解读和分析NS Legal当时也第一时间发了文章，大家可查看：NSW官宣：商业租户租金延期减免时间延长，缓解疫情对中小企业冲击！

那么在联系我们寻求以上相关法律帮助或者意见的咨询中，能看到其实一些租户与业主最初签订租赁协议（又或是履行租赁协议的这个过程之中），部分业主就已经有欺骗和误导租客的行为，也存在说没有遵守法律规定要求的真实披露义务。

这种情况在零售租赁或者是小企业租赁中最为常见，所以本文以新州的法律规定为例，进行针对性来提醒。

首先了解，何为零售租赁？

这个定义来自新州1994年零售租赁法案。通常由位置和性质决定，一般理解中在零售商场或者中心，以及/或者用于向公众出售、租用或提供货物/服务的商铺和销售点，都可以定义为零售租赁。

法律规定业主方必须做的

零售租约或续约的有关文件资料是由业主或代理出租的中介负责提供的，在双方最后签约达成租赁协议之前，业主或代理出租的中介有责任提供的文件：

-拟定租契的草案副本;

-出租方的披露声明;

-新州的零售租户指南，其中包括介绍零售租户和业主的权利和义务，还会解释商业事项

较多零售业主不太了解披露声明

披露声明的目的是通过提供完整和准确的信息，让租户对拟议的交易在知情的情况下作出决定。

-如若是新签订的租赁协议（或者说租约），业主或代理出租的中介必须在新零售租约签订前至少7天提供披露声明给到零售租客。

-如若是续约，业主或代理出租的中介也必须再更新一份书面形式的披露声明，可以是复制原有的，也可以再提供一份有新内容的。

如若代理出租的中介或者业主不能够在租约生效之前最少7天给予披露声明，或者说披露声明存在较为严重的误导、不完整和不真实的信息，租客有权在租约生效后最开始的6个月内发书面通知要求终止租约，也有权索赔因达成租赁而导致的合理支出费用。

不过注意哦，披露声明可协商也可修改，可由双方在租赁开始之前或之后协商修改，修改将从协商中确定的日期开始生效。

披露声明中的内容不够完整和准确

以上概述的是标准化流程或硬性法律要求，那么我们也发现有的业主或代理出租的中介在流程上做得很出色，但其中提供的信息不够完整和准确，可以是以下一些情况：

-披露声明列出的支出不够准确和完整仔细，例如没有列明所有支出，或者支出估算不够准确

-实际收取的金额超过了预估的，也没有合理解释原因和提供依据

-招租广告的信息不准确

-对出租地产之前的一些情况有所隐瞒

最后

如若业主方没有履行应有的法律义务，或者租赁方发现了如上述不符合原本提供在披露文件的情况，然后造成了实质性的损失，或因此导致经营受阻，都可以提出解除租约，无需承担补偿业主的责任，如若属于过分的欺骗欺诈和信息误导行为，是可以向业主一方索赔的。

为了尽量避免纠纷和后续麻烦，零售业主在签订租赁合约时建议有律师参与或者积极寻求法律意见。