文：盈科律师 周朝阳 章璐琼 唐陈潇贲 尹秀荣 周天语 郑煦莹
前言
在新冠疫情影响下，2020年的房地产市场被按下了降速按钮，随着房企融资三道红线的出台，给整个房地产行业注入了一轮新的行业规则。克而瑞统计显示，头部房企整体偿债能力稳健，六成以上房企处于绿档和黄档，但各房企之间严重分化，两成以上房企“三道红线”皆不达标。
国家统计局2020年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%。其中住宅投资104446亿元，增长7.6%；办公楼投资6494亿元，增长5.4%；商业营业用房投资13076亿元，下降1.1%。年末商品房待售面积49850万平方米，比上年末增加29万平方米。其中，商品住宅待售面积22379万平方米，减少94万平方米。
在此大背景下，本文总结2020年最高院涉房地产纠纷案件审判的观点，运用大数据分析，以“中国裁判文书网”“威科先行法律信息库”等为数据来源，搜集整理了2020年度最高院审理的房地产纠纷案件，并对这些案件加以数据分析、归纳裁判观点，凝聚成文。
一、2020年度最高院裁判数据统计
1.案由分布
我们以“中国裁判文书网”“威科先行•法律信息库”案件为依据（截止时间为2021年2月底），共检索出2020年度最高院审理的涉及房地产纠纷案件323件，其中建设用地使用权合同纠纷合计13件，所占比例为4.02%；房地产开发经营合同纠纷合计112件，所占比例为34.67%；房屋买卖合同纠纷合计77件，所占比例为23.84%；房屋拆迁安置补偿合同纠纷25件，所占比例为7.74%；租赁合同纠纷合计96件，占整个房地产纠纷案件比例为29.73%。具体案件分布情况见表一：
（表一：最高院房地产纠纷案由分布情况）
（图一：最高院房地产纠纷案由分布图）
2.类型分布
根据案件审判程序的不同进行分类分析，2020年度最高院审理的涉及房地产纠纷案件中，民事申请再审审查案件占绝大多数，具体情况见表二：
（表二：案件类型分布情况）
（图二：案件类型分布图）
3、裁判结果
（1）二审案件裁判结果
统计结果显示，2020年度最高人民法院二审案件总共有36件，具体裁判结果见表三：
（表三：二审案件裁判结果）
（图三：二审案件裁判结果）
（2）申请再审案件裁判结果
统计结果显示，2020年度再审申请人向最高院提起再审申请案件总共有253件，具体裁判结果见表四：
（表四：申请再审案件）
（图四：申请再审案件）
（3）再审审理案件判决结果
统计结果显示，2020年度最高院民事再审审理案件总共有19件，具体裁判结果见表五：
（表五：民事再审案件）
（图五：再审审理案件）
（表七：最高院房地产案件汇总表）
说明：（1）合资、合作开发房地产合同纠纷中其他系民事执行监督（执监）案件，项目转让合同纠纷中其他系民事执行复议（执复）；（2）房屋买卖合同纠纷中其他系，由基础法律关系引发的案外人执行异议之诉3件，由基础法律关系引发的第三人撤销之诉1件，由基础法律关系引发的申请执行人执行异议之诉2件。
二、房地产开发经营合同纠纷常见问题裁判意见
中国裁判文书网、威科先行法律信息库检索得到的2020年度最高院审理的房地产开发经营合同纠纷案件，共112件。其中：
（1）以三级案由立案的房地产开发经营合同纠纷10件，1件为最高院二审终审案件（民终），9件为申请再审案件（民申）；
（2）以四级案由立案的委托代建合同纠纷2件，2件为申请再审案件（民申）；
（3）以四级案由立案的合资、合作开发房地产合同纠纷93件，19件为最高院二审终审案件（民终），8件民事再审判决案件（民再），61件为申请再审案件（民申），2件为民事抗诉案件（民抗），3件为民事执行监督案件（执监）；
（4）以四级案由立案的项目转让合同纠纷7件，1件为最高院二审终审案件（民终），5件为申请再审案件（民申），1件为民事执行复议案件（执复）。
（1）合同经约定扣除税收及3%运行费用后按比例分配的，应按司法解释的规定扣除土地成本、工程前期费用、施工工程款及融资费用等成本后的余额才能认定为“利润”。【（2020）最高法民申10号】
最高院认为:《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条、第二十三条中规定的“利润”，通常是指收入扣除成本和税金后的余额，并且第二十二条适用于约定仅以投资数额确定利润分配比例的情形。本案中，《联合开发协议》第一条约定“在售房收入扣除税收及3%的运行费用后，所有收益彭彬彬按65%、福海公司按35%进行分配”，售房收入扣除税收及3%的运行费用，还应再扣除土地成本、工程前期费用、施工工程款及融资费用等成本后的余额才能认定为“利润”。故《联合开发协议》约定的“收益”并不同于上述规定中的“利润”，约定的收益分配比例并不能适用上述规定。
（2）协议约定委派管理人员，但不承担任何经营风险，应当认定为借款合同，不能认定为合作经营关系。【（2020）最高法民申2208号】
最高院认为:该案中，武全公司与刘磊群等人签订的《联合投资经营协议书》第三条约定，刘磊群等人投资本项目利润回报采用固定回报的办法，武全公司自主经营本项目，自行承担经营风险，刘磊群等人不承担任何经营风险。原审法院据此认定《联合投资经营协议书》为借款合同并无不当。《联合投资经营协议书》约定的共同委派管理人员及销售收入分配等内容，属于刘磊群等人对借款监督及收回方式的约定，并非为了共同经营案涉工程。晟阳建设工程有限公司亦系通过合法招投标手续中标案涉工程，并非由刘磊群等人指定。武全公司认为其与刘磊群等人存在共同经营案涉工程关系，《联合投资经营协议书》并非借款合同的理由不能成立。另外，武全公司申请再审提交的《保证协议书》是关于刘磊群等人对武全公司财务章交付、使用、返还的约定，不能证明双方存在合作经营的事实。
合同无效，且无准确计价方式下，酌情参照原合同计价处理。但，主张的可得利益损失实际系主张违约责任，不应支持。【(2020)最高法民申1422号】
最高院认为：根据原审查明的事实，江南公司实际提供的代建管理服务具体包括工程项目规划、报建以及项目方案、户型优化等九个方面，在《代建管理合同》被认定为无效后，江南公司已完成的管理服务无法返还，只能折价补偿。而已完成的管理服务无法准确量化计价，无法按照常元公司的主张以完成工作量占全部合同工作量的比例进行价款结算。《代建管理合同》明确了代建管理总费用、支付时间节点及支付具体数额，意思表示清楚明确，不存在约定不明的情形。因《代建管理合同》中关于计价方式和付款时间的约定是双方真实意思表示，在无法准确量化计价的情况下，原审法院综合本案实际情况酌定以《代建管理合同》为依据对江南公司已完成的代建管理服务进行计价处理，并对江南公司主张的部分利息损失予以支持，亦无错误。
最高院认为，江南公司主张常元公司应赔偿其可得利益损失实际系要求常元公司承担违约责任，而根据法律规定，主张违约责任的前提为合同有效。因《代建管理合同》系无效合同，江南公司主张常元公司承担违约责任缺乏法律依据。
（1）一方不具有履行合同的资格和能力，另一方可行使法定解除权，主张的损失须能够证明系履行合同且为实际支出。【(2020)最高法民申681号】
最高院认为：九玖公司与莱山区城市开发中心签订的案涉合同约定，乙方（九玖公司）保证有资格受让项目、有能力开发建设合同项目。原审已经查明，九玖公司章程中记载的股东（发起人）没有参与公司设立，系他人假借名义，通过提交虚假材料，在工商部门登记设立了九玖公司；九玖公司的股东并未实际缴纳注册资本金；九玖公司没有固定的经营场所；未能提交公司任何一名员工的劳动合同及相应时间段缴纳社保的证明；九玖公司自登记设立起，并未开展正常的经营活动，未缴纳任何税款；九玖公司承认至今未取得房地产开发企业资质。莱山区城市开发中心察觉九玖公司不具有履行合同的资格和能力后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，行使法定解除权，向九玖公司发出书面通知解除合同，符合法律关于合同解除权行使的相关规定。原判决认定案涉合同于莱山区城市开发中心的解除通知到达九玖公司时已经解除、项目土地溢价非九玖公司可得利益损失，适用法律并无不当。
对于九玖公司主张的实际发生的费用，原审法院经过审理并逐项甄别，最终认定九玖公司主张的部分签约违约金及欠款并未实际支出；部分项目开发支出费用，无有效证据证实相关损失真实发生；其他损失部分，九玖公司提交的证据不能证实相关损失与案涉合同之间存在关联性。因九玖公司不具有履行合同的资格和能力而导致案涉合同解除，且其提交的证据不能证明所主张的相关费用已实际发生或系为履行案涉合同而发生，故原判决对于九玖公司主张的损失未予支持并无不当。
（2）未按合同约定将销售款项存入共管账户，构成根本违约。【（2020）最高法民申2533号】
最高院认为：军坤公司与龙建公司签订《项目转让协议》，约定“军坤公司将华风公司（含股权）及腾龙家园住宅小区项目一并转让给龙建公司，军坤公司已建工程由军坤公司负责销售，且销售收入归军坤公司所有。”军坤公司与华风公司签订《协议书》，就腾龙家园项目部分的债权、债务、已售房屋、未售房屋等军坤公司实施项目相关事宜进行了约定。其中第二条约定，“为有效处理腾龙家园军坤公司实施项目部分债权债务，建立以华风公司名义设立的账户为双方共管账户，该账户由华风公司与军坤公司共同管理。进入共管账户内款项全部用于偿还上述军坤公司实施项目部分相关的债务。”由此可见，设立共管账户主要是为了保障《协议书》合同目的实现，以共管账户内款项偿还军坤公司的对外债务。根据原审查明的事实，在《协议书》的履行过程中，华风公司未将已出卖的房屋、车位销售款项存入共管账户，亦未能按照约定偿还军坤公司在群体事件中应该承担的各项损失。另华风公司销售款即使扣除北京市高级人民法院（2014）高民终字第4818号民事判决确定的5800万元债务，也有1000多万元的销售款应存入共管账户或者交付军坤公司。故原判决认定华风公司未能按照《协议书》之约定履行义务，其行为构成根本违约，并判决解除《协议书》并无不当。
（3）项目转让合同纠纷中真实买受人的认定要综合原始合同、交易习惯等常理来判定。【(2020)最高法民申1182号】
最高院认为：从太原市房产产权登记中心出具的证据来看，虽然该证据显示“系统中存在山西省太原市晋祠旅游经济综合开发公司与孝义市金岩电力煤化工有限公司签订合同数据，但无原始合同存档”，但由于没有原始合同，无法与当事人提交的合同进行比对，加之付款、占有等方面存在的不合理解释，亦无法确认双方签订的合同就是指向本案争议的房产。还有，再审申请人在一审中陈述其已于2004年占有了该房产，但花费巨额资金购买却经过多年未办理房屋过户手续，这与通常交易习惯不符。另外，本案2006年5月国防科工局和军工中心提起诉讼，同年6月对涉案房产采取保全措施，而直到该案的第一轮的一二审、发回重审后一二审、再审程序结束后再审申请人才对原审生效裁判提起再审，且此后晋祠公司均不参加庭审活动，上述做法均有违常理。综上，再审申请人金岩公司提交的证据不足于证明其与晋祠公司在2004年10月即存在真实的房产买卖关系。
（4）审查使用伪造的印章签订合同的效力时应主要审查签约人在签约时有无代表权。【（2019）最高法民申6809号】
最高院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。在处置案涉土地使用权过程中，相关操作是否符合国有资产管理的管理性规定，应由监管部门依法调查并作出认定处理。中色海南公司与东泰公司为履行《项目合作开发协议》而重新组织拍卖程序，以及实际办理土地过户事宜时是否存在伪造公章等问题，应由相关监管部门依法查处，但不能由此否定《项目转让框架协议》的法律效力。且使用伪造的印章，审查合同效力时应主要审查签约人在签约时有无代表权，中色海南公司配合办理了土地所有权转移的相关手续，合同相对人有理由相信其时其具有代表权。
（5）审查是否超标的查封应按财产被查封时的客观价值作为判断基准。另外，提出暂缓执行属于执行异议范围。【(2020)最高法执复66号】
最高院认为：判断是否构成超标的查封，系对查封行为的评判，就法律逻辑而言，应以财产被查封时的客观价值作为判断基准，而不应以财产在未来被处置时的可能价格作为判断基准。进而言之，查封财产的目的当然是要尽可能确保财产的处置变价能够清偿债权，但是在查封财产时，该财产的未来处置变价情况是不确定的，其固然存在拍卖不顺、成交价下浮的可能，但也存在拍卖顺利、成交价上浮的可能，故在确定查封财产价值时，当然可以适当考虑市场行情和价格变化趋势，在不“明显”超过查封财产现时客观价值的幅度内，合理确定查封标的范围，但不宜只看到查封财产的未来处置价下浮这一种可能性，以“第一次拍卖起拍价可以为评估价或者市场价的百分之七十、第二次拍卖起拍价可以为第一次起拍价的百分之八十”为由，将查封财产价值直接扣减百分之五十六之后，再与申请执行债权来比较是否构成超标的查封，这种做法对被执行人无疑是不公平的。由此可见，海南高院以“第一次拍卖起拍价可以为评估价或者市场价的百分之七十、第二次拍卖起拍价可以为第一次起拍价的百分之八十”作为驳回东泰公司异议请求的理由，于法无据，应予纠正。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议”。该法条规定的“执行行为”并未限定为执行法院在执行程序中的积极作为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条进一步规定，当事人、利害关系人对“人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为”提出异议的，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。本案中，在海南高院执行实施程序中，复议申请人曾提出本案应暂缓执行的请求,如其认为执行法院未作出暂缓执行或中止执行的决定违反法律规定，损害其合法权益的，可以依法提出执行异议，该异议请求符合前述法律和司法解释的规定，海南高院（2019）琼执异225号执行裁定认为本案是否应暂缓执行不属于执行异议请求范围，不予审查，属于适用法律错误，遗漏了当事人的异议请求，依法也应发回海南高院重新审查。
（1）土地成本的增加、签订协议的可行性属于商事主体从事商事行为的风险，不适用情势变更原则的规定。【（2020）最高法民申3282号】
最高院认为：关于案涉《合作协议》是否存在情势变更的情形。本案中，双方当事人签订《合作协议》属正常市场交易行为，各方都有可能预见到市场行为存在的诸多变数和不确定性。三和公司主张案涉土地成本大幅度增加、案涉《合作协议》不具有可行性，应属于商事主体从事商事行为的风险，不属于与协议约定有关的不可预见风险。故，三和公司该项再审申请事由不能成立。
（2）合同双方约定将房屋预收款按比例进行分配，未将所得房款用于项目建设，虽然违反《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，但上述规定并非法律强制性约定，不影响合同效力。【(2020)最高法民申3386号】
最高院认为：杰昂公司和金柱公司约定将房屋预售房款按63%和37%的比例进行分配，但未将所得房款用于项目建设，虽然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”以及《城市商品房预售管理办法》第十一条“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设”的规定，但上述规定并非法律强制性约定，不影响合同效力。案涉合同系金柱公司与杰昂公司签订，系金柱公司真实意思表示，其主张案涉合同系杰昂公司与刘峰恶意串通订立，损害其合同权益，应归于无效的理由亦不成立。
（3）合同一方提供购买的房屋并将购买的房屋推倒后重建，其本质上就是提供出让土地使用权，且双方已向社会上不特定主体出售、出租部分房屋，符合合作开发房地产合同的基本要件，应当认定为合作开发房地产合同。【(2020)最高法民申3687号】
最高院认为：本案中，朱其亮通过向第三人购买房屋，而后与吴英签订《投资合作协议》，约定双方共同投资在朱其亮购买的两处房屋对应的土地上进行施工改建房屋，并对外销售、出租，共同分享利润。虽然朱其亮提供的是购买的房屋，但实际上双方是将购买的房屋推倒后重建，其本质就是提供出让土地使用权。而且从双方的实际履行情况看，双方已投入资金对朱其亮购买的两处房屋推倒重新建成楼房，并已向社会上不特定主体出售、出租部分房屋。案涉《投资合作协议》无论从内容还是履行情况看，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的合作开发房地产合同的基本要件,应当认定为合作开发房地产合同。至于签订协议时负责提供土地使用权一方是否已经实际享有土地使用权,影响的是合同履行问题,并不涉及合同定性。吴英提出案涉《投资合作协议》是以购买的房屋改造，且购买的房屋产权并未过户，不是提供出让土地使用权开发房地产，不属于合资、合作开发房地产合同的主张，理据不足，本院不予支持。
（4）市辖区一级人民政府，并非合法的建设用地出让主体，不具有出让建设用地的法定权限。【(2020)最高法民申2207号】
最高院认为：关于二期工程的部分，其中并未明确约定花山区政府负有向凤凰城集团提供200亩建设用地的义务，更未对如何提供以及提供的时间、方式作出具体约定。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，建设用地出让需由市、县一级人民政府批准，花山区政府作为市辖区一级人民政府，并非合法的建设用地出让主体，不具有出让建设用地的法定权限。凤凰城集团和马鞍山凤凰城公司依据《框架协议》约定要求花山区政府履行供地义务，既无合同依据，亦无法律依据。目前，双方对二期房地产项目土地供应义务问题则存在根本争议：凤凰城集团和马鞍山凤凰城公司并无继续通过招拍挂程序开发相关土地的意愿，花山区政府则并无供地职能。合同履行陷入僵局，合同双方均无继续履约的意愿和实际表现，对解除《框架协议》并无实质分歧。鉴于以上具体案情，本院认为《框架协议》解除为宜，原审法院判决驳回凤凰城集团和马鞍山凤凰城公司关于解除《框架协议》的诉讼请求不当。
（5）合同一方享受了合同外一方注入资金产生的利益，但责任的承担亦不可违背合同相对性原则。【(2020)最高法民再315号】
最高院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定”。本案已查明，熙园公司与功德公司签订《合作协议书》后，熙园公司、御园公司共计向功德公司支付各种名目的借款、土地出让金、土地出让契税等费用，但是功德公司未依约将该笔资金用于案涉土地。其后，功德公司又与昊雍公司订立了《合作协议》，昊雍公司按照《合作协议》的约定将3200万元转入该公司与功德公司的共管账户，功德公司用该笔资金支付了案涉土地出让金等相关费用。据此，功德公司在与熙园公司订立《合作协议书》后就同一项目又与昊雍公司订立《合作协议》，致《合作协议》不能履行，应当向昊雍公司承担履约不能的责任。熙园公司、御园公司未参与《合作协议》的订立和履行，与功德公司应向昊雍公司承担的责任没有事实和法律上的关联。而且，无论是昊雍公司，还是一、二审法院，让熙园公司和御园公司承担连带责任的主要理由都是熙园公司和御园公司实际享有了昊雍公司投入资金产生的利益。对此，本院认为，昊雍公司的请求与原判决的裁判均缺乏法律依据，背离了合同相对性原则。熙园公司、御园公司对案涉土地及项目的权利和利益源自《合作协议书》，而非昊雍公司投入的资金。熙园公司、御园公司不因与功德公司合作开发房地产而对功德公司的单方债务负担连带责任。
#大数据报告#
本文作者为：北京盈科（杭州）律师事务所律师周朝阳、章璐琼、唐陈潇贲、尹秀荣、周天语、郑煦莹律师。该部分系该大数据报告的一部分，后续内容将陆续发表，敬请留意。本文系团队原创，欢迎各位转发、评论、点赞、收藏。如有法律问题，可通过评论或私信的形式，与作者取得联系。
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