买卖房产律师咨询（房屋买卖中的两个常见问题）

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问题解答

网签合同是否可以进行抵押贷款？

答：不可以。用房产抵押贷款的实质是在借款人即债务人房产所有权上设立抵押权，用以担保其向银行借款的债务。

网签备案只是双方之间就购房合同向相关部门备案的一种行政管理行为。其并不能使购房者取得房屋所有权。购房者未能取得房屋的所有权，银行也就无法在此房产上设立抵押权。

那么，通过买卖合同的方式，购房者何时取得房屋所有权？

答：房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。通俗的讲，就在买卖双方在不动产登记中心完成产权转移办理（在不动产登记薄上进行登记）。一般就是购房者取得不动产登记权属证书也就是房产证。

在我国民法典中规定的可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；海域使用权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；以及法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

二、问题延伸

房屋买卖合同的签订及付款等主要义务的履行发生在限购政策之前，但购房者现在不符合限购政策要求时，房屋出卖人是否可以购房者没有购房资格为由，主张解除合同？

答：不可以。如果解除合同会导致双方之间的利益严重失衡，且此时，房屋出卖人主张解除合同，并不符合法定解除和约定解除的规定，其并不享有合同解除权。

在涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件中，应遵循维护国家住房限购政策、保护当事人合法权利的原则，一方面应防止购房者恶意规避国家住房限购政策，另一方面亦应考虑具体案件的特殊性，妥善保护诚信守约方的合法利益。

虽然购房者属于限购政策中规定的限购对象，但双方房屋买卖合同的签订以及付款等均早于限购政策。

购房者已经完成付款，合同履行程度较深。购房者系诚信履约，并不存在恶意规避国家住房限购政策之情形。

若因购房者不符合限购条件而解除双方之间的房屋买卖合同，将导致双方利益巨大失衡，难以保护善意买受人与诚信履约方的合法利益。此外，房屋出卖者主张解除合同，并不符合法定解除与约定解除之规定，其并不享有合同解除权。

三、法律以及政策链接

【中华人民共和国民法典】

第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第三百八十七条：债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。

《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发（2011）8号文件）》

（十一）加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。

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