代理找利佲圈（保利又在造什么P）

壹

参加了一次保利商办的活动，却把攸克君的记忆拉回到两年多前，那场引发全网关注的品牌营销事件：保利是个P。

2015年4月15日11:08，保利房地产（集团）股份有限公司董事长宋广菊在微博发布了5个字：保利是个P！引发了各界的强关注和各种猜想。

▲当时的网上调侃，两年后再看，爆点很密集

舆论充分发酵之后，保利揭开了谜底：聚焦养老地产、全生命周期绿色建筑、社区O2O、保利地产APP、海外地产等五个方面，提出“5P品牌战略”：Promise（承诺）、Power（力量），Pei ban（陪伴），Poly APP（保利APP端）和partner（拍档）。

其实，保利提出5P战略的一周之后，保利的另一项重要业务也开始拉开帷幕——北京保利正式推出了商办平台。用北京保利的话来说，商办平台是北京保利对旗下商办物业进行前所未有的资源整合之后的产物，平台将全面对话首都投资客户，致力于成为资产守护者。

贰

攸克君入行也有十余年了，真心觉得最近两三年，房地产行业的人、事、势，都在发生前所未有的剧烈激变。但是，攸克君不是以悲观的态度看待行业的剧变，借用当下最热的一个词，中国房地产行业正在步入新时代。

聚焦到商办领域。虽然3.26调控之后，商办市场进入速冻期。但是攸克君近期和商办项目操盘手、研究代理机构、以及意向客群沟通比较频繁。大家基本上有一个共识：脱下“商改住”的马甲之后，商办市场的需求仍然暗流涌动，正迎来涅磐重生的大好契机。

但是，商办的涅磐重生绝不是走老路，在更加残酷的市场竞争面前，也不可能雨露均沾、皆大欢喜。谁能在研究新客群、研发新产品、聚合新生态等方面先行一步，谁就能抢占胜机。

在新的时代背景和市场环境下，保利商办开始加速换档，最近举办的《长城计划启动仪式暨首批长城汇会员签约仪式》，成为了市场检验保利商办成色、研究商办地产发展的最好切入点。

叁

可能攸克君对“保利是个P”的印象太深，所以沿着这个模式在思考：商办地产应该做什么P?保利商办究竟是什么P？

第一、要做大IP。

IP（Intellectual Property），直译是知识产权，它可以是一个故事，一种形象，一类产品，一种流行文化。

如果引申到商办领域，攸克君觉得，当下商办最需要的IP，是洞悉商办发展趋势之后，量身订制的产品系。当然，产品系只是IP的载体表现，IP的内涵，是产品系所承载的体现时代趋势、文化和故事。

比如，如今保利商办主推四大“汇”系作品，在北京东、南、西、北四个方位是“一城四都汇”。通州运河CBD是保利大都汇；西四环总部基地CBD是保利佲悦大都汇；门头沟新城CBD建欢乐大都汇；昌平科学城CBD建保利未来大都汇。

在攸克君看来，保利商办布局的四大“汇“系作品，不仅都位于新颁布的《北京城市总体规划（2016年~2035年）》中，未来20年最具发展价值的热点区域。而且，前瞻性体现了新世代的用户诉求。

攸克君曾对身边的朋友做过大致的调查，相信很多朋友也能感受到：很多70后、85前，为了在北京生存、发展，不得不舍弃一些生活的便利与舒适。比如每天花一个多小时在去上班的路上；比如为了省钱，愿意在商业不便利的远郊居住，然后“进城“消费。

但是对很多85后特别是90后来说，在通勤上浪费这么多时间，是绝对不能忍受的。宁可少拿些薪水，多花些钱，也要住在离工作地点近，休闲娱乐方便的区域。

在85后、90后逐渐成为企业主力军的当下，没有企业能忽视这样的诉求。而在五环外已经成为居住主办区域的当下，商办项目向城市新兴区域发展，已经不仅仅是受拿地的限制，而是成为了新世代用户的核心诉求。

保利商办提出东南西北四个CBD，开发四大汇系作品，正是顺应了这种诉求。对于保利来说，需要进一步挖掘汇系作品所体现的时代潮流和用户诉求，充分放大汇系作品所承载的IP价值。

对于未来新入市的所有商办项目来说，如何研究新世代用户的诉求，把自己的产品IP化，是赢得市场竞争的关键。

第二、要做实CP。

CP（Coupling），原指情侣档或者配对。如果在品牌背书的维度引申，未必指一男一女或两个人。在攸克君看来，如果一个品牌、产品与代言人或某一个圈层、某一个平台，在较长周期内产生品牌联想的强关联，也可以视为成功的CP。

但就住宅项目而言，虽然不少项目也请了明星代言人，或者在某一次活动中请来名人背书，但是双方的关联度较浅，引发品牌联想的时间周期也较短，或许是一时的营销爆点，但不能称之为CP。

在这方面，商办项目有着得天独厚的优势。比如在《保利商办长城计划启动仪式暨首批长城汇会员签约活动》上，清谊厚泽、源码资本、硅谷天堂、华澳翼时代、海沃氏、瓦特新媒、卓正医疗、沃熙贸易等多家保利长城汇首批核心会员企业与会参加签约仪式。

如果你对商办特别是写字楼市场比较了解，就会发现，保利长城汇的首批核心会员企业，包括了当下一线城市写字楼市场增长最快、最主流的TMT(科技、媒体、电信)客户和金融业客户。而其中的大健康、大文化等行业的企业，则是有着强劲增长空间的商办客户群体。

如果从运营的维度，通过长城汇这样的企业圈层服务平台，真正帮助入驻企业成长壮大，在传播上打造某个圈层或企业，与开发商、商办项目的CP。这种利益攸关者的CP，将产生深远的品牌强关联和影响力。

第三，要创新SP。

SP(Skill Point)，是游戏用语，指技能点，游戏中的角色成长需要不断学习新的技能和提升已学技能。

北京豪宅市场2015年以来的发展，给攸克君留下最深印象的，并非市场的火爆，而是激发出的创新力，远远超出了此前十年的总和。比如《攸克地产》曾有一篇文章《2016平层顶豪11大标准，你占了几项？》，文中提出的必须要有私属会所、车库的优化、平层要有高度、定制化服务、大师设计等，都是针对客群需求，不断改进和创新的SP。

当前的商办市场，一时之危中孕育着长远的生机。但是要想真正破局，绝对不是被动等待政策的转向松口或需求的突然爆发，而是像近年的北京豪宅一样，要以多维度创新的SP赢得客户，才能真正迎来商办的新时代。

据攸克君了解，包括保利在内，很多企业都开始在商办地产加速发力，攸克君也正在默默努力。对于商办的未来，有两句话与诸君共勉：在市场贪婪时冷静，在市场悲观时勇进；撸起袖子加油干！