全朝南户型装修案例（首开国仕府）

幸福说

首开国仕府位于福州市仓山区螺洲大桥东侧，楼盘规划有一梯一户，温泉入户，是一个定位较高的改善型项目。可惜楼盘所在地段不被很多购房人认可，目前已是现房在售。

楼盘亮点

a.景观成本达到惊人的2000元/㎡，同价位楼盘无二

b.4号线、5号线、F1滨海快线、1号线四地铁口环绕，轻松通达全城

c.定位较高，95㎡起，一梯一户，温泉入户

d.配建4A级的温泉旅游景区项目，休闲养生好去处

楼盘槽点

a.南三环外，缺乏配套，远离主城核心区

b.靠近高架桥，有噪音之扰

楼盘分析

开发商

首开国仕府是由北京的国企首开开发的一个楼盘，首开曾参与打造过2008年北京奥运会国家体育馆和五棵松体育馆。首开深耕福州也有十余年了，福州首开主导参与项目多达20多盘，先后与保利、融侨、万科、碧桂园、世茂福晟、建发等实力开发商战略合作，品质和口碑在福州都较好。

物业

首开国仕府的物业是开发商自持的首万物业，物业费高达3.58元/㎡，物业服务看好。首万物业是由首开和万科联手成立的一家物业公司，首开占股51%，万科占股49%，也是中国物业服务百强企业。不过2021年底，首开曾公开出让过首万物业的所有股份，未来首万物业可能会更换东家，购房人需要特别注意。

社区体量

首开国仕府共规划了18栋楼，其中2栋为商住，15栋为带装修的12-15层温泉入户的纯商品房高层，还有1栋安置房。楼盘的容积率沿袭了城南低容积率的传统，容积率仅为2.0，结合一梯一户设计，再加上楼盘的南面基本没有什么高楼，采光极佳。

楼栋建筑

首开国仕府的18栋楼整体呈现“九横二纵”的行列式排布，地块偏狭窄。楼盘的外立面采用了新中式风格，颜值较高。值得一提的是为了避免螺洲大桥的噪音影响，楼盘的窗户使用了“四玻璃三中空”的四层玻璃，即使是豪宅很多还只是使用“三玻璃两中空”的三层玻璃。

车位情况

首开国仕府的车位比高达1：1.5，从数据上看基本上是按两户三辆车的标准规划，车位数非常充足。楼盘自然也是规划人车分流。不过需要注意的是首开国仕府有部分车位是供给4A级的温泉旅游景区用，实际供给业主用的车位数存疑。

绿化情况

首开国仕府的绿化率虽然只是30%，但是楼盘的园林景观绝对可以排在福州所有改善型楼盘前列。楼盘的景观成本达到惊人的2000元/㎡，规划了罕见的唐风园林，高规格打造门头、水景、雕塑、景墙等。如果是喜爱中式园林的购房人，很难不被这样的景观吸引。

交付标准

首开国仕府8、10、11、19号楼是简装交付，也就是俗称的“清水装”，只对墙面和地面进行了基础的处理。其余楼栋都是毛坯交付。

配套分析

交通配套

首开国仕府距离在建中的地铁4号线螺洲温泉站仅约300米，运行中的地铁5号线螺洲古镇站约700米，在建中的地铁F1滨海快线帝封江站约1公里，运行中的地铁1号线排下站约1.5公里，可以说是四地铁口环绕。楼盘距离南三环也只有500米。无论是地铁出行还是自驾出行都非常便利。

教育配套

首开国仕府最近的小学是福州市乾元小学，也要1公里。最近的中学是福州市螺洲中学，约800米。楼盘周边还有福州市螺洲中心小学、义序中心小学、福建船政交通职业学院(排下校区)、福建信息职业技术学院(杜园校区)，与主城核心区的学校还是有差距。

商业配套

首开国仕府位于的螺洲片区是没有大型商业的，只能依靠未来的白湖亭商圈、未兑现的海西佰悦和规划中的帝封江文旅综合区。不过楼盘距离白湖亭商圈也要4公里了，另外俩还八字没一撇，所以楼盘未来还是得主要依靠底商，商业配套方面是一个小短板。

发展潜力

未来规划

长期而言，螺洲片区是宜居的，尽管在义序机场的影响范围，但整体影响不算太大。原生的螺洲风水宝地的地缘资源，也能赋能区域的发展，编制区域的故事和历史。地铁1号线、4号线和5号线形成包围，也可以很大程度帮助螺洲片区发展。

短期而言，螺洲片区的公建配套基础差，政策、财政倾斜力度小。缺乏医疗、教育配套，都严重地制约了螺洲片区的发展。

热门户型分析

代表户型1

95㎡三房/一梯一户

户型介绍：楼盘起步户型，四叶草设计，空间大。

户型优点：无过道浪费，空间利用率高；大阳台，采光佳。

户型缺点：动静不分离，有噪音影响；主卫是暗卫，易滋生细菌。

代表户型2

129㎡四房/一梯一户

户型介绍：超大面宽，拥有众多优点的改善户型。

户型优点：四开间朝南，南向双阳台，采光极佳；南北通透，室内空气流动性强。

户型缺点：过道太长，空间利用率一般；书房面积太小，公摊略高。

楼盘对比

首开国仕府的竞品是同在螺州片区的二手房泰禾福州院子高层产品和临近的帝封江板块在建中的新房世茂帝封江高层产品。泰禾福州院子是2020年交付的次新房，定位与首开国仕府，起步户型也是91㎡起。泰禾福州院子即使是别墅产品，景观成本也只有1000元/㎡，只有首开国仕府景观成本的一半，更别说高层产品的景观成本仅600元/㎡了。除了景观外，福州院子旁也仅有一条地铁5号线，与4地铁临近的首开国仕府还是有差距，福州院子的车位数也不够充足，所以福州院子高层的价格是三者中最低的。

世茂帝封江现在也是准现房在售，位于帝封江板块。帝封江板块规划有3地铁交汇的帝封江站和帝封江文旅综合区，不过帝封江文旅综合区非政府公建，而是由开发商配建，是否能落地还存疑。从目前来看，螺州片区还是要比帝封江板块成熟不少，如果购房人不愿意去赌帝封江板块的发展，建议还是选择更加成熟的螺州片区。

购买建议

首开国仕府位于福州市仓山区螺洲片区。螺洲片区在老福州人眼中就是一个温泉旅游景点，除了世代居住在此的本地人之外，基本没有什么外来常住人口。不过在福州“东拓南进”的战略之下，螺洲片区也开始逐渐走入购房人心中。目前，螺洲片区除了地铁外，没有什么配套，生活上略显不便。不过由于首开国仕府附近存在4个地铁，也能略微弥补没有配套的短板。首开国仕府虽然配套上没有优势，但是在居住品质上绝对是同价位前几。景观成本高达2000元/㎡，一梯一户，温泉入户，新中式风格，低密度，“四玻璃三中空”等，都是同价位难以拥有的。更何况楼盘已是现房在售，最近还有折扣，更凸显其性价比。如果你看好螺洲片区的发展，首开国仕府绝对是一个性价比极高的选择。

适合人群：意向国企开发商；意向螺洲、帝封江附近；喜爱中式园林；意向居住在地铁口旁。