在美国买房、申请房屋贷款是最重要的买房流程，买房贷款，也称为“房屋抵押贷款”，英文是 Mortgage，指的是用于购买住房或其它房地产的贷款，也被称作财产留置权 (Liens against property) 或财产债权 (Claims on property)。
申请房屋抵押贷款时，借款人需要将即将购买的房屋作为抵押品抵押给贷方，然后获得房屋抵押贷款。同时，借款人需要提供一些材料，比如，税表、W2工资单等，来证明借款人可以按时偿还贷款。获得房屋抵押贷款后，借款人应当根据贷款条例来按时偿还房屋抵押贷款，还清所有贷款后，借贷人将收回其抵押的资产，也就是购买的房产，这称为赎回权。否则，出贷者将取消房屋的赎回权，届时，出贷者可以驱逐借款人，将房屋出售来偿还贷款等。
其实，买房贷款有不同的类型，了解这些知识可以帮助您节省尽可能多的费用，了解申请房屋抵押贷款的流程则可以帮助您节省尽可能多的时间和精力。那么，在美国申请房屋抵押贷款时，有哪些常见问题？会遇到哪些房屋抵押贷款种类？如何申请房屋抵押贷款呢？
阅读完本文，您将了解：
美国买房贷款常见问题；美国房屋贷款的种类；美国房屋贷款的关键词汇；美国房屋贷款如何计算？美国房屋贷款流程什么是重新贷款？更多美国生活指南：
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在美国申请房屋抵押贷款时，通常可能会遇到以下问题：
问题一：从哪里申请房屋抵押贷款？
可以申请贷款的主要贷款机构是：银行 (Bank) 和信用合作社 (Credit Union)。
银行有Bank of America、HSBC、Chase等。信用合作社有Bethpage Federal Credit Union、State Employees Credit Union、QuicknLoans、LoanDepot等。
除了传统的银行和信用合作社，您还可以从一些专门的房屋抵押贷款机构或在线贷款申请机构申请房屋抵押贷款。如果您购买的是新房，那么房屋建造商 (Builder) 也常常会有专门的贷款机构。在线贷款机构有：NASB、Reali Loans、New American Funding、Pennymac等等。
您还可以询问您的房地产经纪人，他们往往会知道更多的房屋抵押贷款机构
无论选择哪一种，都需要在最终确认贷款前了解自己在贷款过程中需要支付的费用，以及在日后还款过程中所要负担的利率等。
问题二：是不是申请后都可以获批房屋抵押贷款吗？
所有人都可以申请房屋抵押贷款，成为潜在借贷人 (Would-Be Borrowers)。在美国，在贷款过程中歧视贷款人的行文是非法的，如果您因为种族、国籍、宗教、性别、婚姻状况、年龄、残疾或使用了公共援助等原因在申请贷款过程中受到歧视，可以向消费者金融保护局 (Consumer Financial Protection Bureau，简称 CFPB) 或美国住房和城市发展部 (U.S. Department of Housing and Urban Development，简称 HUD) 上报该情况。
但最终申请人是否能够获得贷款，以及可以获得的贷款利率会因申请人的资产状况、信用额度而不同。
只有那些能提供足够的资产证明、收入证明等可证明借贷人有足够的偿还贷款能力的证明，才能最终获批贷款。在最终审核过程中，出贷人还会根据借贷人的信用评分来确定最终的贷款利率，信用评分较高的贷款人通常可以获得较低的贷款利率。
问题三：房屋抵押贷款的利率是如何确定的？
房屋抵押贷款的利率：主要取决于当时的美联储货币政策、房屋抵押贷款种类、贷款期限及申请人信用额度等因素。
A. 美联储的货币政策
美联储的货币政策是影响房屋抵押贷款利率最重要的因素。
美联储会通过货币政策来调控联邦基金利率 (Federal Funds Rates)，联邦基金利率是银行等机构间相互借款是需要支付的利率。
当美联储通过货币政策来上调联邦基金利率时，银行等机构相互借款时的成本就增加，他们就会将这一影响通过抵押贷款利率、汽车贷款利率或信用卡利率等方式转嫁到消费者身上。
当借贷人注意到美联储通过货币政策来上调联邦基金利率时，往往意味着他们获得抵押贷款利率也会增加。
所以，当美联储下调联邦基金利率时，房屋抵押贷款利率也会最值下降。
B. 关于贷款种类
大多数房屋抵押贷款会使用固定利率 (Fixed-Rate Mortgage)，但也有一些贷款，如可调整利率房屋抵押贷款 （Adjustable-Rate Mortgage, 简称 ARM) 等，则会根据市场利率的变化，在贷款期内对利率进行有限的调整。
C. 关于贷款期限
目前大多数贷款期限为15年和30年，贷款期限越短，利率越高。相对的，贷款期限越长，利率就会越低。
根据联邦住房贷款抵押公司 (Freddie Mac) 的数据，截至 2022 年 7 月21日，平均利率如下所示：
30年固定利率房屋抵押贷款：5.54%15年固定利率房屋抵押贷款：4.75%5/1 可调整利率房屋抵押贷款： 4.31%D. 关于申请人信用分数
在相同类别，相同周期的房屋抵押贷款中，信用评分较高的贷款人通常会获得较低的贷款利率，信用评分较低的贷款人不得不使用较高的贷款利率。
而有时，在贷款过程中，可以使用房贷利率点数 (Discount points) 来降低利率，但不是所有的出贷人都提供 Discount Points。购买折扣点是借贷人可以获得的一种降低利率的方式，通过预先支付一定比例的费用，然后来降低后期的贷款利率。
一般而言，每购买贷款总额1%的折扣点，也就是预先支付总贷款额的1%，可以将贷款利率降低1/8至1/4。所以，如果借贷人在申请贷款时有更多的资金，且出贷方提供折扣点服务，您可以考虑获得更低的贷款利率。
问题四：可以在买房前先申请房屋抵押贷款吗？
不仅是可以的，而且您一定需要在买房之前先研究好买房贷款。
贷款人一旦有了贷款买房的计划，最好先向几家贷款机构提出贷款意向，目前是弄清楚：1）是否能够获得贷款；2）可以获得的房屋抵押贷款的利率 (Mortgage Rates) 是多少。
经过出贷方评估审核后，如果认为申请人具有偿还贷款能力，则会提供一份预批准信 (Pre-Approval Letter)，这份文件上会显示贷款机构愿意借给申请者最高的贷款金额。
这份Pre-Approval Letter 非常重要，在您后期谈房屋价格的时候非常重要，这份文件是您有能力购买的证明。在您在给房屋卖家出价的时候，您需要将这份文件一起交给卖家。
需要注意的是，您最后真正的贷款机构并不一定是给您出具 Pre-Approval Letter 的机构。比如，如果，Wells Fargo给您开具了 Pre-Approval Letter，但是，您最后发现 Bank Of America 给您的贷款利率更好，您完全可以使用 Bank Of America 贷款。
问题五：从申请贷款到最终获批贷款，需要支付哪些费用？
在房屋抵押贷款过程中，您可能需要支付以下手续费：
A. 过户费 (Closing costs)
在房屋买卖交易完成后，您需要过户费，这个费用可能包括贷款相关费用 (Loan Costs)，产权相关费用 (Title Charges)，政府记录费用 (Government Recording)、以及房屋保险 (Home Insurance) 和地产税 (Property tax) 等预付费用，一般过户费大约为购房价格的3%～6%不等。
过户费中与贷款相关费用与房屋抵押贷款有关，主要包括贷款手续费 (Origination Charges)，房屋估价费 (Appraisal Fee)，信用报告费 (Credit Report) 等等。
贷款手续费，是贷款公司为您准备贷款所花费的费用。房屋估价费，是贷款公司请人对您即将购置房屋进行估价的费用。信用报告费，是贷款公司对您的信用额度进行调查时可能产生的费用。
B. 私人房屋抵押贷款保险 (Private Mortgage Insurance)
私人房屋抵押贷款保险，英文是 Private Mortgage Insurance，简称 PMI。
如果房屋抵押贷款的首付比例小于房屋价格的20%，那么您还需要购买该保险，目的是防止借款人无力偿还贷款时，可以由这个保险完成余额支付。PMI一般由私人保险提供。
问题六：整个申请过程大概需要多少时间？
大多数情况下，从确定购房意向到最终获得贷款成功购房，整个过程大概需要45天左右。
但有多种因素会影响这个时间，比如，是否获得了房屋抵押贷款的预先批准，通常这会缩短时间，以及对房屋检查所耗费的时间等。
当前美国的房屋抵押贷款种类有很多，根据不同的分类依据可以划分很多种，比如，根据贷款期限、借贷人身份、贷款利率/利息、借贷人信用等级等。
A. 根据贷款期限划分
贷款期限最常见的是15年和30年，部分出贷方也提供5年期的超短房屋抵押贷款和40年期的超长房屋抵押贷款。
房屋抵押贷款期限越短，每月需要偿还的费用就越高；房屋抵押贷款期限越长，每月需要偿还的费用越低。
B. 根据借贷人身份划分
在美国，绝大多数人都可以申请常规房屋抵押贷款 (Conventional Mortgages)。
对于信用分数较低，或在接受经济援助的人，可以从联邦住房管理局 (Federal Housing Administration, 简称 FHA) 处获得贷款；
农民或在农场工作的人，可以从美国农业部 (U.S. Department of Agriculture，简称 USDA) 处获得贷款，会获得一定的优惠；
退伍军人则可以从美国退伍军人事务部 (U.S. Department of Veterans Affairs，简称 VA) 处获得贷款以获得相应的福利。
C. 根据利率划分
目前房屋抵押贷款的利率主要有：固定利息贷款和可变利息贷款两种。
1) 固定利率房屋抵押贷款 (Fixed-Rate Mortgages)
这类贷款在整个贷款期内的利率保持不变，是最常见的贷款利率种类，也被称为传统房屋抵押贷款 (Traditional Mortgage)。
2) 可调利率房屋抵押贷款 (Adjustable-Rate Mortgage)
可调利率房屋抵押贷款，英文是 Adjustable-Rate Mortgage，简称 ARM。
ARM有几种细分种类，包括：
初期使用较低固定的初始利率 (Initial Interest Rate)：指的是在一定期限后使用较高的利率。比如5/1 可调整利率房屋抵押贷款，是指前5年使用较低的固定利率，之后每1年调整一次利率，但一般会在一定范围内调整。只付利息房屋抵押贷款 (Interest-Only Mortgages)：指在前期，借贷人只需要支付利息，在特定日期，或贷款期最后时，一次性偿还本金。支付选项 ARM (Payment-Option ARMs) ：与只付利息房屋抵押贷款相似，但是会使用更为复杂的还款时间表。后两种抵押贷款都适合财务能力比较成熟稳定的人群使用，因为这类房屋抵押贷款虽然在初期的支付金额较低，但随着时间的推移，还款金额会快速增长，在贷款到期日，需要一次性偿还大额的还款，所以，整个还款的过程就像一个气球一样，“前小后大”，所以，人们也称之为 Balloon Payment。
所以对于大多数普通民众来说，固定利率贷款是最好的选择，因为：
锁定利率后，之后每月的还款额固定，不会浮动，借款人可以对后期的资产进行合理安排，当房屋贷款利率大幅下调是，还可以考虑通过 Refinance 来降低每月还款额；如果选择ARM，虽然初期的支出会比较少，但后期利率的浮动性较高，有多种不确定因素会大幅增加自己的还款额，具有较高的风险性。尤其是当美联储提高联邦基准利率时，您每月需要还款的额度会快速增加，会打破家庭的收支平衡。D. 根据借贷人信用等级划分
根据借贷人的信用等级，主要包括：
优质房屋抵押贷款次级房屋抵押贷款Alt-A 房屋抵押贷款1) 优质房屋抵押贷款 (Prime Mortgages)
优质房屋抵押贷款的违约风险性较低，所以，其贷款利率也会较低。这种优质房屋抵押贷款既包括固定利率房屋贷款，也包括可调利率房屋贷款。
对于能够申请到Prime Mortgage借贷人，其FICO信用分往往在620以上，并且借贷人的收入往往是其每月贷款还款额的3～4倍以上，同时，借贷人可以负担的首付比例需要在10%以上。
借款人最后获批的抵押贷款是否符合优质贷款，需要满足房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 制定的质量标准。
2) 次级房屋抵押贷款 (Subprime Mortgages)
次级房屋抵押贷款，英文是 Subprime Mortgages，这是为FICO信用分数较低的借贷人提供的一种房屋抵押贷款，借贷人的FICO信用分在580-669之间。
ARM可调整利率房屋抵押贷款是一种最常见的次级房屋抵押贷款结构，虽然初期的贷款利率较低，但后期会快速增长，加重借贷人的还款压力。
次级抵押贷款具有一定的风险性，因为借款人的信用分数相对较低，所以，发生违约的风险会提高。
大家熟知的2008年金融危机，就是由于银行等贷款机构为了增大利润、而降低对借款人的还款能力的审查，从而大量发放次级抵押贷款。一些银行在2008年以前甚至于故意将次级房屋抵押贷款发放给信用额度更低的人群[来源]。
随着次级抵押贷款量不断增加，房市火热，本来无法买房的人群开始买房、应该买小房子的人开始看大房子，造成了社会面的过度借贷，最终出现了大量房贷违约的情况。从而，投资MBS的投资者和银行随之遭受重大损失，造成房地产崩盘，导致了金融市场的震荡，乃至最后的崩溃。
3) Alt-A 房屋抵押贷款 (Alt-A Mortgages)
Alt-A 房屋抵押贷款，英文是 Alternative A-Paper Mortgages。
申请Alt-A 房屋抵押贷款需要借贷人的FICO评分在700分以上，但首付比例较低，贷款金额可以很高，且申请这类贷款时，不需要太多的收入、资产证明。贷款利率介于优质房屋抵押贷款和次级房屋抵押贷款之间。
Alt-A 房屋抵押贷款在借贷人资格审核方面的规定导致出现了许多欺诈性房屋抵押贷款，因为借贷人可以自行夸大收入，贷款人可以上调贷款数字，从而产生了没有足够偿还能力保障的大额房屋抵押贷款，在2007-2008次贷危机后，这类贷款被称为骗子贷款liar loans。
但Alt-A 房屋抵押贷款很适合于个体经营者，因为他们的收入非常零散，同时有时可能无法证实收入的来源，所以通过Alt-A 房屋抵押贷款可以更容易地获得房屋抵押贷款。
以下是在申请房屋抵押贷款时经常会遇到的一些关键词汇：
房屋抵押贷款的总还款额为本金加利息，利息的计算采用的单利 (Simple Interest)，而不是复利 (Compound Interest)。
根据房屋抵押贷款利率的不同，以及贷款种类的不同，会有不同的利息金额以及每期所需支付的利息金额，以最基本的固定利率房屋抵押贷款为例，计算每期所需支付的房屋抵押贷款额。
计算公式为：
M = P [ i (1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n – 1]。
其中：
M = 每月所需支付的偿还额；
P = 房屋抵押贷款总额；
i = 贷款月利率，房屋贷款的利率往往以“月”来计算；
n = 偿还贷款的总月数；
假设房屋抵押贷款的总额为 $100,000，您首付 $20,000，那么您需要贷款的总金额为 $80,000，年利率为5%，那么折算成月利率就是 4.17%，即0.0417，贷款周期为10年，即120个月。
所以，按照上面计算每月还款的公式：
P = $80,000i = 0.047n = 120这样，您每月需要偿还的金额为：
M = 80,000 x [0.0417 * (1 + 0.0417) ^ 120] / [(1 + 0.0417) ^ 120 - 1]
= 80,000 * [0.0417 * 1.64767] / 0.64767
≈848
所以，之后每月需要支付 $848来偿还这笔房屋抵押贷款。
在美国通过房屋抵押贷款的流程大致有六步，分别为：
准备 Pre-Approval Letter购房申请房屋抵押贷款贷款处理承销成交步骤一：准备 Pre-Approval Letter
在正式买房之前，您需要向至少一家贷款机构申请 Pre-Approval Letter。
通常，贷款机构会要求您提供资产证明，以证明您的偿还贷款的能力，这些证明一般包括银行账单和投资资产清单、税表、工作证明等等，同时，贷款人还会查询借款人的信用分数 (Credit Score)。
如果您的贷款申请获得批准，贷款机构会向您提供一份 Pre-Approval Letter，也就是贷款预批信，表明您可以获得贷款、能获得的贷款额、以及贷款的利率。
获得Pre-Approval Letter后、再开始选房购房时，会有很定的优势，尤其是在房源紧张的环境下，因为房屋卖家往往需要买家在提交Offer时、同时提交 Pre-Approval Letter，这样，您可以以最快的获得卖家的反馈。
步骤二：看房、购房
拿到Pre-Approval Letter后，您就可以可以开始看房、购房了，这个过程往往包括看房、谈价格、出Offer、成交等小步骤，关于更多买房流程，请阅读文章《美国买房流程》。
如果您看中了一处房产，您在向卖家出 Offer时，往往需要提供 Pre-Approval Letter，以证明您的付款能力，在房市紧俏的时候，您可能还需要在卖家出价的基础上增加一定金额才能获得买到。
如果卖家接受了您的出价，您需要支出定金 (Earnest Money Deposits)，并签署购房协议。
注意，在看房、购房的同时，您需要同时关注当前房屋贷款利率的变化，您可以查看 Freddie Mac 或 St Louis Fed 的数据来查看。
30年固定房地产利率 [来源]
15年固定房地产利率 [来源]
步骤三：正式申请房屋抵押贷款
当您已经敲定了计划购买的房产，就可以正式申请房屋抵押贷款申请。
您最后选定的贷款公司并一定是之前给您发放 Pre-Approval Letter 的公司，比如，我们当时是从Bank of America 拿到的 Pre-Approval Letter，但最后是从另一家贷款公司获得的贷款。
正式申请房屋抵押贷款后，贷款方会要求您提供更多的信息，可能包括：
您目前的雇主、雇主的地址和电话、被雇佣的时长、职位头衔及工资等在内的就业信息；两年的W-2表格、自雇人士的损益表、养老金、社会保障、公共援助、子女赡养等在内的所有收入证明；银行账户、不动产所有权、各类金融投资、来自亲友赠送的资金等在内的资产明细；当前房屋抵押贷款、留置权、应付给父母的赡养费、子女抚养费、汽车贷款、信用卡等在内的债务明细；所在街道地址、预期交易价格、房屋类型、房产面积大小、房地产税、房主协会会费、预计交易截止日期在内的房产信息；来自Equifax、Experian 和 TransUnion三大主要征信机构的个人信用记录；步骤四：贷款机构处理贷款
在您提交正式贷款申请后，通常会在三天内收到一份贷款估算 (Loan Estimate)，告知您关于这个贷款的相关信息，包括贷款利率、还款期限等基本信息。
这份 Loan Estimate 的有效期往往是十个工作日，如果申请人在有效期内未决定是否继续申请贷款，则之后再次联系贷款方时，会收到一份新的贷款估算。
在有效期内，申请人可以比较来自不同贷款机构的贷款估算，来决定最终申请哪一家的贷款。一旦确定，应当尽快告知贷款方，以继续后面的程序。
如果您在三天内没有收到来自贷款机构的贷款估算，则可能说明申请被拒绝，这时，贷款机构必须在30天内向您提供书面通知，说明申请被拒绝的原因。
步骤五：贷款承销商批复贷款
当您最终确定贷款意向后，您所提交的所有资料会递交到抵押贷款承销商 (Mortgage Underwriters)，他们是房屋抵押贷款的最终批复人。
抵押贷款承销商会再次审查您所提供的各项资料，以确保您的确有资格获得房屋抵押贷款。
最后，承销商对房屋抵押贷款申请可以做出三种决定：拒绝、有条件的批准、或批准。
如果结果是“有条件的批准”，通常是需要您提供更多的资料，再次审核后会确定是拒绝还是批准。如果申请被批准，则申请人会与贷款方锁定利率，此利率将是之后偿还房屋抵押贷款时的利率。步骤六：房屋过户
房屋抵押贷款获批后，借贷人将前往产权公司或律师事务所完成房屋过户，这是房屋交易的最后一步。
在过户过程中，您需要查看并签署大量表格，最重要的一份是过户披露表 (Closing Disclosure Form)，这份表格中会列举过户所需要缴纳的费用，您需要详细检查，如果发现出现了任何不明的费用，则需要立即向贷款机构和房地产经纪人等提出。
如果确认无误，您需要签署所有文件，并支付过户费用、以及房屋首付费用，同时，房屋卖方会将房产权转让给您。
重新贷款，英文是 Refinance，是指房主在偿还房屋贷款的过程中、再次申请房屋抵押贷款，房主重新贷款的目的往往是因为新的贷款可以提供更低的贷款利率，当然还有其它一些原因，列举如下：
降低房屋贷款利率：大多数人进行重新贷款的目的是降低利率，减少支出。当市场利率下调时，通过使用新申请的、利率更低的贷款来偿还利率较高的旧贷款，可以节省数千美元的房屋抵押贷款利息。比如原先贷款的年利率为6%，当下贷款的年利率为3%，则通过申请新的房屋抵押贷款，可以就原先贷款的剩余本金，节省3%的利息费用。提前还清房屋抵押贷款：一些房主会通过申请重新贷款来提前还清最初的房屋抵押贷款，由此可以避免继续支付房屋抵押贷款保险，省下一笔费用。延长贷款期限：重新贷款后会进入一个新的贷款周期，由此来延长偿还房屋抵押贷款的期限，比如，借款人之前的贷款期限是30年，但是，在5年后，借款人有了更高的收入来源，希望将30年的贷款换成15年的贷款。获得可自有支配的现金：房主申请新的房屋抵押贷款后，在偿还完原先的贷款后，会获得剩余的，可自有支配的现金。比如原先的房屋抵押贷款额为 $300,000，目前还剩余 $150,000，申请重新房屋抵押贷款，可以获得 $200,000的贷款额，偿还原先贷款剩余的 $150,000后，借贷人就获得了 $50,000可自有支配的现金。申请重新贷款的流程和原先的申请过程类似，您仍然需要负担房屋的过户费用 (Closing Cost)。
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