广州取消限价（重要信号出现）

作者：子非鱼

随着今天郑州拍地收官，22个重点城市第二轮集中供地全部结束。

战况大家早已知道，本号在此前也多次讲到过，第二轮集中供地，大部分城市出现了大面积流拍，成交的地块也普遍低溢价，有的甚至底价成交。

今天郑州原本推出15块地，开拍之前4宗终止出让，剩下的11宗虽然全部出让，仅一宗溢价成交，其余全部底价成交。由此计算，郑州第二轮集中供地流拍率（含终止出让）为27%。

横向与其他城市相比，郑州这个流拍率并不算高，但纵向与其首轮相比，高太多了。

在郑州之前已经完成第二轮集中供地的21个城市中，只有三个城市流拍率低，分别是厦门、无锡和深圳，厦门更是零流拍。

厦门、无锡主要是早早就完成二轮供地，避开了房企资金极度紧张的高峰期。深圳则是地少人多、经济强悍，没办法。

除此三城，其余城市的流拍率均在10%以上，其中长沙、北京的流拍率超过60%，沈阳、广州、杭州的流拍率也超过了50%。

这创造了历史，前所未有。

原因本号在之前的文章中分析过多次，主要是民企资金紧张。当前他们的首要任务，是保证自己活下去，所以不敢拿地。

同时，由于地价高企，新房限价，再加上各种条条框框的拿地规则限制，利润微薄，有的甚至根本无利可图，所以他们也不愿拿地、非但不愿拿地，有的还将首轮供地时拿的地，退掉了，比如杭州、南宁就出现了退地事件。

如果不是央企国企与地方城投顶上去，第二轮集中供地的流拍率数据，会更难看。

土地大面积流拍，带来的问题非常棘手。

一方面，地方城市的钱袋子很受伤。

由于土地大面积流拍，各城市卖地收入缩水。

数据显示，今年8月，全国土地出让收入5703亿元，同比骤降17.5%，这是2020年2月以来最大的降幅。2021年9月全国卖地收入6524亿元，同比去年下降了10%以上。

要知道，目前除了深圳、上海、北京等少数城市不依赖土地财政外，其余城市仍对土地财政非常依赖。

数据显示，2020年全国卖地收入与地方政府公共财政收入的比例上升到了80%。

如果这种情况持续下去，势必会影响多数城市的财政运转。

另一方面，多数城市无法完成供地目标，加大明年稳房价的难度。

数据显示，由于第二轮供地多数城市大面积流拍，导致目前除了广州、深圳、苏州、无锡等少数城市压力不大外，其余城市距离完成全年供地计划，还有很大差距。

22城前10个月供地规模占全年宅地供应计划的比例（公顷）

来源：克而瑞；注：截止2021年10月27日，上海2021年土地供应计划仍未公布。

今年的供地，决定了明后两年的新房供应，如果多数城市无法完成供地目标，那就意味着明后两年新房供应会短缺，这无疑会加大明后两年的房价稳定难度。

于是，为了解决自己的钱袋子，也为了减轻明年的稳房价难度，目前已经公布了第三轮供地计划的13个城市，有不少城市放松了拿地门槛。

目的，就是尽可能减小第三轮拍地时的流拍率，绝不能再出现第二轮那样的情况。

比如南京取消了第二次集中供地时的不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让等要求。此外，南京土拍在房企资质方面要求也有所降低，本次供应地块全部要求资质为三级及以上，而此前多数要求二级甚至一级。

旨在鼓励民营房企拿地，让更多的房企有参与拿地的资格。

再比如苏州降低了竞拍要求，下调保证金比例，从二批次部分地区50%下调至全部30%。首次付款比例从二批次60%下调至50%；并取消土地的市场指导价。

而广州、福州和成都三个城市，更是取消了部分地块的新房限价要求。

广州在公布的第三轮地块中，南沙、黄埔7宗地中，均不再强调未来建成房屋限定销售价。

福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由 0.1%提高至 0.3%，最高上浮比例由 1.5%提升至 4.5%。

成都降低3宗回炉地块起始价的同时，提高了其限定房价水平。

​放松新房限价的意思是什么？在之前，这些重点城市基本都给出了地块拍卖建成新房之后的销售价格，这个价格被限定在了一定范围内。

现在广州则是直接取消了南沙、黄埔7宗地块的限价，意味着建成之后，新房价格不再受限。福州、成都虽然没有完全放开，但红线向上调整了，意味着新房的价格线可以更高。

说得更直白一些，就是这些放开的地块，未来建成后的房价会比没有调整之前卖得更高。

这样做的目的，是为了增加开发商的利润，调动房企的拿地积极性。但这样一来，稳房价的难度并没有减小，反而增加了。

窃以为，这是一种拆东墙补西墙的方法，并不可取。

其实，好办法不是没有，那就是适当降低地价。本号早就提出过这个建议。

降地价，看似影响了地方城市的土地财政收入，但其实是现有的两全其美的办法。降地价，既可以降低房企的拿地成本，提升房企的利润空间，从而调动房企的拿地积极性，减小流拍率。

同时，又能达到稳房价的目的。不降，流拍率高，反而两头都顾不了。唯有降地价，才能保住土地财政，又可以完成管理层定下的稳地价、稳房价、稳预期的目标。

但奈何，在目前已经公布第三轮供地计划的城市中，除了广州降低了番禺、白云的“回炉”地块地价外，其余都没有下调。