他会证明我爱你by郑二（380万元的房子签了合同说不卖就不卖）

在经济活动日益频繁的今天，各种经济关系变得复杂而多样化。如何在经济交往中最大化的保证自己的权益，是每一个个体都应该关注并重视的话题。#头条法律金牌普法官第二季#

在签订大额的买卖合同时，我们尤其要注意审查义务，以免轻信他人而导致自己受损。下面，我们看看这位王先生，在和对方签了买房合同后，对方竟说反悔就反悔，这是为何？

案情简介

郑二与郑一是亲姐妹关系。郑一以郑二名字购买房屋一套，实际出资是郑一，房屋购买后登记在郑二名下，实际由郑一居住。居住数年后，郑一欲出售该房屋，经过中介介绍后，约定以380万元的价格卖与王先生。

由于房屋登记在郑二名下，郑一以郑二代理人的名义与王先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》。在签订合同时，郑一仅出具了房本原件，及郑二的身份证原件以及契税和购房发票。

但谁知，后又由于房屋涨价，郑一竟不想继续履行该合同了，王先生欲哭无泪后悔不已。

浩云说法

郑一卖房是处分自己财产的行为？还是无权代理行为呢？

浩云认为郑一卖房很难被法院认定为处分自己财产的行为。理由如下：

主张郑一卖房的行为是处分自己的财产，是建立在郑一、郑二“借名买房”的关系之上。但在签订合同中，郑一仅是口头提出房屋是其自己出资购买，并出具购房发票。但是，并无其他佐证。如果在诉讼中，郑一、郑二否认了“借名买房”一事，法院很难采信王先生的说法。本案房屋买卖合同中，郑一是以委托代理人的身份签订合同的，这就说明了合同双方在订立合同时对于各自的合同地位是明知的，郑一并非是处分自己的财产。

能否形成表见代理？

我们先看看相关规定：

《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

最高人民法院在〔2008〕民二终字第124号判决书中认为：表见代理在相对方有过错的情况下，不论该种过错是故意还是过失，均无表见代理适用的余地。

大家可以看到，上述法律规定了构成表见代理的构成要件。

在本案中，房屋成交的价格符合当时房屋交易市场的实际情况。签合同时，郑一出具了涉案房屋所有权证书、购房发票、契税证明以及郑二的身份证原件，且涉案房屋一直由郑一居住使用，造成王先生有理由相信郑一有代理权。但是，却很难证明王先生在购买过程中没有存在过失，理由如下：

在签订房屋买卖合同时，王先生及中介公司均明知诉争房屋登记在郑一名下，但是郑一未能出具授权委托书，而王先生及中介公司均未提出合理怀疑，存在一定过失。在签订合同中郑二并未出现，王先生并未与郑二联系确认授权的真实性，也没有要求中介公司对此进行确认，存在一定过失。王先生认为郑一为诉争房屋的实际购买人，本身就存在诉争房屋的名义权利人与实际权利人可能存在不一致的情况，作为买受人的王先生更应加重注意义务，存在一定过失。

综上，王先生在订立合同时并未尽到注意义务，很难被法院认定为善意且无过失这一表见代理的构成要件。

浩云有话说

购买房屋是家庭的重大财产处分行为，我们应当格外重视注意义务，以免给自己造成不必要的损失。

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