商品房买卖司法解释（读权威）

一）、商品房认购书的性质如何认定？

观点一，商品房认购书不属于独立合同，不能根据商品房认购书取得房屋所有权。

观点二，商品房认购书是独立合同，合同性质为预约合同。

采纳观点二。

二）、如何区分商品房认购书是预约还是本约？

不拘泥于协议书的名称，而应探求当事人签订协议书时的真实意思，在解释上应当采用合同文义解释、系统解释等方法。符合《商品房买卖合同司法解释》第5条规定属于名为预约实为本约。

实践中对于商品房认购书属于预约还是本约，应当考虑以下方面：

1）、协议签订的时间；

2）、双方是否仅仅实为购买该房屋达成初步意向；

3）、对房屋的具体位置、面价、房价、付款方式、交房时间等具体的交易条件是否写进合同的内容，是否明确约定；

4）、出卖人是否已经按照约定收取房款；

以上四项必须综合分析，判断双方签订合同的目的；

预约与本约的区别在于预约存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失活不确定，本约不存在这一情况，一般情况下，只要具备《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同的主要内容即可认定为本约，不必附加合同履行条件。

三）、认购书签订的时间如何认定？

观点一，未取得商品房预售许可证之前签订认购书并交付定金的行为属于预售行为，规避法律强制性规定，属于违法行为，应当认定无效；

观点二，只要认购书实在开发商取得建设工程规划许可证和施工许可证后后签订的，或认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订，就属于有效的。不满足以上条件的认购书依然是无效的。

采纳观点二。

四）、预约合同内容“确定性”的标准如何判断？

观点一，必要说；

观点二，非必要说；

观点三，不能包括本约所有条款说；

观点四，综合考虑说。

采纳观点四。

综合认定条件是，

1）、约定将来订立本合同的意思表示；2）、包含本约的“必要之点”

五）、违反认购书的民事责任如何认定？

观点一，违约责任说；

观点二，缔约过失责任说。

采纳观点二。

六）、当事人签订商品房认购书后往往支付一定数额的定金作为签订正式商品房买卖合同的担保，如果双方经磋商后最终无法签订正式合同应如何处理？

按照《担保法司法解释》115条，属于立约定金。

按照定金罚则处理，区分不可归责任与当事人双方的事由，导致商品房买卖没合同未能订立的情形与因当事人一方的原因导致商品房买卖没合同未能订立的情形。

七）、当事人如果不旅行认购书中签订本约的义务，对方当事人能否请求违约方承担强制履行的责任？

观点一，不能直接请求履行本约，也不能请求强制履行预约或请求赔偿本约履行的利益；

观点二，有权请求法院强制其履行义务及承担责任；

观点三，有权请求法院强制其履行义务及承担责任，法院可以裁判强制协商谈判，对“将进行谈判的预约”无法达成一致的，按照通常条款、惯例、当事人之间习惯做法进行填充；

观点四，区分“将进行谈判的预约”和“带未决条款的预约”。“将进行谈判的预约”，不能继续履行。违约责任主要适用定金罚则。“带未决条款的预约”可以履行。简化的说，按照《商品房买卖合同解释》第5条，符合条件的，按买卖合同继续履行，不符合条件的，适用定金罚则。

采纳观点四。

八）、如何认定开发商与买受人在商品房认购书约定的定金性质？

观点一，对于视为定金条款，一旦因为当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，适用定金罚则；

观点二，判断定金仍以当事人的约定是否有定金性质为依据；

采纳观点二。

九）、出卖人恶意违约违反商品房订购书，导致商品房买卖合同不能订立，买受人要求出卖人赔偿除双倍定金外的其他损失，如预期利益损失，该如何处理？

观点一，当事人违反预约合同导致商品房没合同没有订立的，只承担缔约过失责任，在买受人所受的信赖利益范围进行赔偿（含费用利息等，但不包括房屋涨价损失）；

观点二，在定金罚则或直接损失的范围之外，在参考房屋差价或违约方所获利润确定赔偿数额；

观点三，一般情况下，不包括可得利益（房屋差价），但出卖人恶意违反预约协议将房屋转卖他人的情况下，出卖人应当赔偿买受人为此另购同等房屋所造成的部分房屋差价损失。

采纳观点三。

十）、房产商违反购房意向书的责任如何认定？

观点一，购房意向书虽然不是商品房预售合同，但它仍是独立合同，因此需要承担违约责任；

观点二，购房意向书与商品房预售合同捆绑看待，并非独立合同，因此需要承担缔约过失责任；

观点三，购房意向书是独立合同，损失按照酌定损失为宜（区分购房意向书与商品房预售合同）；

采纳观点三。

十一）、以格式合同出现的商品房认购书中含有单方权利约定条款，该商品房认购书是否有效？

观点一，格式合同签了字，属于对单方权利约定条款认可，这样的商品房认购书当然有效。

观点二，具体情况具体分析。如果格式条款中单方权利约定的条款加重了对方的责任，排除了对方的主要权利，该认购书应该为无效。否则应当认定为有效。

采纳观点二。