饭店转让合同协议书（法律实务）

客户咨询：“我想接手一家正在经营的服装店，上家要求我在支付租金的同时，又支付10万元的转让费，接手后不久服装店因装修改造无法经营，这10万元转让费能不能退还呢？”

随着社会经济的发展，店面（商铺、门市）转租越来越频繁，店面转让费应运而生，并成为承租人和次承租人之间的正常而普遍的交易习惯，已经得到了市场的普遍认可和接受，但其至今没有明确的法律依据，只能以“交易习惯”形式在经济活动中被广泛运用，由转让费而产生的纠纷亦时有发生。

转让费并不是一个明确的法律概念，也称为“顶手费”，从名称上可以看出，它主要是前手承租人将其租赁的门面或商铺转让给下一承租人时收取的费用，该费用通常是一次性支付的。

关于转让费的性质，学界有几种观点：

（1）认为是对已有门面和商铺优先续租权的购买，或者是对这种已存在的租赁机遇和垄断产生的利润；

（2）认为是原经营期间，对地段客流量贡献的增值支付的对价，如果转租后继续原门面或商铺品类的经营，还有对品牌价值增加支付的对价；

（3）前手承租人收取的中介费。

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综上，一般情况下，当事人签订的店面转让合同并没有约定转让费用具体包含的费用项目，从法律性质上分析，店面转让系合同权利、经营权利、品牌价值等各项权利的概括转让，转让费包含多种不同性质的费用集合体，因此，新的承租人在支付转让费时，应当对转让费数额是否与相应的对价等值，从以下分项进行谨慎审核：

1、有形资产的费用，即承租人对门面进行装修而添附的固定物因固着于商铺而无法收回投资成本，承租人于是选择从次承租人处以转让费的形式获得的补偿。有形资产的费用有时还包括一些经营设备及余留商品的价值。

2、无形资产的费用，即次承租人为获得商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、加盟许可、供货渠道等市场影响力而支付的对价。

3、租赁期限，即次承租人为获得剩余的租赁期限而向承租人所支付的对价。依据市场行情，转让费收取的多少往往都与该商铺剩余的租赁期限呈正比例。

案例索引

案例1：湖北省高级人民法院（2020）鄂民申1960号民事裁定书，关于转让费性质，判决确认“本院经审查认为，2018年8月13日，荣某与熊某签订《门面转让协议》，约定由荣某向熊某支付门面转让费，熊某将其与兴业公司签订的《租赁经营合同》项下租赁期间内属于其本人的权利义务一并转移给荣某。”

案例2：十堰市中级人民法院（2018）鄂03民终1617号民事判决书，关于转让费性质，法院经审理查明“该门面由合法建筑和临时搭建物两部分组成。所谓的门面转让费实际包括装修、设备设施等有形财产，也包括地段、经营机会等无形财产。临时搭建物是违法建筑，关于该部分的租赁权让与无效。就合法建筑部分，双方之间的约定是合法有效的，但双方权利义务已经履行完毕，不宜再解除合同。综上所述，根据当事人陈述，门面转让费高主要是所处地段较好，即85000元门面转让费中无形财产占主要部分。王某是基于对涉案房屋的整体利用而支付的转让费，涉案房屋部分拆除后，势必对餐馆经营造成重大影响。金某不如实告知，故意隐瞒与合同有关的重要事实并转移风险，违背诚实信用原则在转让租赁权时存在主要过错应承担主要责任，故应返还门面转让费50000元。”

郧和律师实务建议

一、支付门面转让费应注意以下方面：

（1）审查前手承租人的租赁合同及原承租人与房屋所有权人的租赁合同，确认前手承租人有权进行转租，或者转租已经得到房屋所有权人的同意；

（2）确认承租的房屋取得建设工程规划许可证，保证承租的稳定性；

（3）确认剩余租期，提前观察门面或商铺的客流量，考察品牌价值，确保所支付的对价与期待利益等值；

（4）若前手承租人系空转，门面或商铺本身不存在增加价值，也没有较长的剩余租期，转让费仅有中介费性质，转让费的数额应与租金、租赁区域的商业价值匹配。

二、建议承租铺面时需谨慎，最好原承租人、次承租人和出租人三方一起协商，并签定书面转让协议及新的铺面租赁合同，同时还要注意确认、督促业主办妥店面租赁许可等法定手续。

三、若租期内发生了门面或商铺被收回或被拆除，可向法院起诉要求转租人退回全部或部分转让费，法院会从转租店面内经营时间的长短及装修、经营情况、实际获利等因素，确定店面转让费负担比例。