民事委托代理合同（一起涉及拆除行为的房屋租赁合同纠纷办案复盘）

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前言

自当事人2020年11月与律所签订民事委托代理合同至2021年12月法院作出一审判决书，历经三次开庭、两次评估的一起涉及拆除的房屋租赁合同纠纷终于落下帷幕，是时候为这个法律关系简单，但程序繁琐的案件写一些总结性的话语了，不然实在对不起为这个案件加的班，熬的夜。

一、案情简介

某经济合作社将自有六层楼房出租给了李某，李某在征得经济合作社同意后，将房屋转租给了章某经营沐足店，并签订了为期10年的房屋租赁合同。在承租的第三年，经济合作社接到一纸《责令限期改正通知书》，要求经济合作社自行拆除涉案房屋超备案建设部分（即涉案房屋的第三至六层）。作为承租人的章某在得知这一消息后，委托律师介入处理此案。

二、律师介入后展开工作（如下图所示）

需要特别提及的是，图中某些准备工作，对案件最终取得胜诉以及对未来律师开展工作具有较大参考价值。

（点击可查看大图）

1.建议当事人委托专业机构对涉案房屋进行评估和公证。

因涉案房屋随时存在灭失的风险，而原告为开展沐足经营对涉案房屋投入了大量资金进行装饰装修，故装饰装修损失占据原告诉讼请求的主要部分。若等到提起诉讼，法院委托评估机构再进行评估时，房屋很大可能已经毁损灭失，或出现两种结果，一、法院以建筑物毁损灭失，原告未提出相关证据证明诉讼请求为由，不予支持原告诉讼请求；二、法院委托评估机构评估，评估机构参照相似建筑物装饰装修进行评估，最终评估价格可能远低于实际价值。综合考虑后，律师建议当事人快速找到评估机构及公证机构对涉案房屋的价值及现状采取评估和公证。

案件第一次开庭时，对方认为我方的评估报告是单方委托评估机构作出的，并向法院提出申请请求司法评估。法院后采纳被告的请求，委托了第三方评估机构作出评估，但在司法评估时，涉案房屋已经被拆除仅剩下第一层和第二层，所以评估机构最终结合原告提供的公证书才得以最终成功评估。后因司法评估机构第一次作出的评估报告存在大量瑕疵，法院又要求补充评估。虽然最终法院采纳了司法评估的结果，但也并未完全抛弃原告自行委托机构作出的评估报告，本案如果原告未提前建议当事人评估和公证，极有可能出现前述的两种结果。

以下是判决的部分摘录：

“本案审理过程中，本院依照法定程序委托评估公司对涉案物业的装饰装修现值进行评估并由该公司出具《价格评估结论书》，该《价格评估结论书》属于民事诉讼法规定的八种证据形式之一的鉴定意见。而本案原告在本院委托评估鉴定前，已自行委托评估，就《资产评估报告》的性质而言，并不属于民事诉讼法规定的鉴定意见，而属于民事委托合同中受托人完成的工作成果，在证据形式上属于民事诉讼法所规定的书证。由于二者分属不同证据类型，不存在可以直接替代的关系，二者皆可作为认定本案事实的证据，但一般来说，法院委托的鉴定意见证明力应大于当事人自行委托鉴定机构出具的鉴定报告。”

另外值得一提的是，司法评估的结果并不一定就是客观、公正、专业的，律师在发现司法评估存在问题的时候，一定要充分利用质证的机会，或申请鉴定人出庭、或申请专家证人出庭，通过各种方式找出司法评估报告存在的缺陷，当法官的内心确信被动摇时，要求评估机构重新评估或补充评估，那当事人的利益就进一步等到保障了。

（关于对司法评估报告如何质证以及如何对鉴定人询问，后面会专门出一期介绍）

令人头秃的案件材料

二、检索承办法官过往案由相同的判决，精准预判结果。

随着法治社会的不断进步，法院的专业化程度也越来越高，尤其在经济发达的城市，法院的专业化程度会更高。某些法官可能只承办某几个案由的案件，律师完全可以借助大数据的优势，检索承办法官过往的判决，实现对现有案件的精准预判。

如本案中，在提交网上立案一段时间后，案件分配到了具体的法官手中，但此时案件并未开庭，利用这段时间检索该法官的大量案例发现，对于房屋租赁合同无效的责任划分，几乎都是按照原被告双方各50%来划分的，而除了装饰装修损失外，关于其他费用，该法官几乎不会予以支持。而最终本案判决出来后，律师所做的预判几乎与检索到的案例一致，如此实现了对案件的精准预判。曾经办理一个不当得利纠纷的案件亦是通过这样的方式最终取得了胜诉判决。

戳：不当得利案件相关法律汇总

三、给当事人做谈话笔录或备忘录

谈话笔录是律师给自己买的保险。做谈话笔录或备忘录是民商事案件中律师保护自身合法权益比较有利的方式，尽管这项任务并非诉讼所必需，也加大了律师的工作量，但这项工作类似于律师给自己买的保险，关键是能救律师的命。通过谈话笔录将诉讼风险以及当事人证据存在的瑕疵固定在纸上，万一哪天当事人赖账，拿出这张谈话笔录也能理直气壮和当事人谈判。

在这个案件中，经搜集当事人提供的各项证据，结合法律规定，发现涉案房屋并未取得《建设工程规划许可证》，双方签订的《房屋租赁合同》会被认定为无效，在合同被认定为无效的情况下，需要区分当事人对导致合同无效的过错，但过错谁多谁少，法律并未对此作出明确的规定。此时就需要将此风险告知当事人，且在与当事人交谈的过程中，当事人对于判决结果的预期很高，但是某些预期几乎不可能得到支持，那么通过谈话笔录的方式进行告知，无疑是一种很好的方式。

结语

律师在代理案件的过程中，既需要利用专业知识尽最大努力为当事人争取利益，也要尽最大努力保护自己，实现双赢。

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