容积率管理办法（石家庄出台）

市场解读

2021年1-10月，石家庄市TOP10房企销售金额共计279.98亿元，TOP3的销售额门槛达49.31亿元，TOP5和TOP10的销售额门槛值分别达到20.94和11亿元。

10月市场热度不高，虽然上榜开发商中头部房企有新项目开盘加推，但是榜单排名无巨大波动，销售前三甲仍为融创中国、万科地产与润江集团。集中度方面与上月基本持平，TOP3房企的销售额集中度为58.3%，TOP5房企的销售额集中度为75.5%。

政策端:

石家庄市第二批公共保障房分配完成

10月19日，石家庄第二批公共保障房在市人民大会堂以公开摇号的分配方式，为1697户住房困难家庭解决了住房问题，加上5月份今年首批保障房分配的完成，今年共计分配4436套公共保障房。

根据近五年来统计，自2017年至2021年，石家庄市每年公共保障房的供应总量分别为12209套、8087套、6715套、5699套、4436套，保障性住房供应逐年大幅减少。而影响石家庄市保障性住房结构变化的因素主要归咎于土地供应；自2015年开始，石家庄住宅用地供应数量和面积逐渐减少，目的是对当时的石家庄楼市供求关系做出调整，缓解市场去库存压力，以稳定整个房地产市场；其次，在近两年来，房地产市场发展环境愈发惨淡，楼市调控政策频出，房企利润空间压缩严重，项目开发和土地接盘能力减弱，而配建的保障性住房依附于住宅项目的开发，保障性住房因也此供应减少。

保障性住房是政府的一项重大民生工程，是为解决困难群体住房问题的一项重要措施，对于正处于城市更新建设和产业转型规划当中的石家庄市，未来的保障性住房供给将会逐渐回暖，但在各产业入驻区域和二环内做减法的规划下，主城区保障性住房将会有所减少。

石家庄出台《关于加强新建居住项目容积率管控的决定》

10月27日，石家庄市第十五届人大常委会第二次会议审议通过了《石家庄市人大常委会关于加强新建居住项目容积率管控的决定》。《决定》明确指出，新建居住项目容积率一律不得超过2.0。

对于容积率的严格管控，主要由于强省会战略的提出，石家庄目前处于城市更新和转型建设中，主城区的建设代表着市容市貌，在城市更新建设中的规划尤为重要。此次“新建住宅容积率不超过2.0”的要求也是遵循了二环内做减法的原则，将新建居住项目容积率2.0的规定上升到法治层面，结合城中村改造、旧城改造等项目的实施，可以有效疏解人口和低端低效能产业的聚集，将存量土地优先有效的用于公共服务设施的布局和建设，提升城市功能和城市品质。

而对于开发商和购房者来说，二环内住宅项目的土地成本在房屋成本中的比例将会加重，开发强度降低结合容积率的降低，住宅项目房间的舒适度将会有所提升，楼间距将会拉宽，随之项目绿化率也将会提高，市中心区域刚需型项目占比也将会有所减少，这一系列的变化，不但考验了房企的开发实力和资金实力，也在考验着购房者的购买力。

市场端：

10月石家庄新增供应面积16.64万平米，环比下降45.83%；成交面积37.75万平米，环比上涨8.13%；成交套数3238套，环比上涨12%。当月市场均价13989元/平米，环比下降0.13%。

根据石家庄市行政审批局发布的消息，10月当月发布预售许可14项，总面积19.16万平米。其中，万科翡翠四季，润江长安壹号，旭辉长安里等项目部分楼栋取得预售许可，为第四季度销售市场增添热度。

数据来源：亿翰监测

土地端：

10月石家庄主城区累计供应18宗涉宅用地，总供应面积为83.60万平方米，起始价为117.86亿元。

成交方面，主城区仅7宗地块成功出让，11宗流拍，总成交面积为37.33万平米，总成交额54.51亿元。区域分布来看，成功出让地块中，桥西区2宗，裕华区2宗，新华区2宗，长安区1宗。其中，石家庄市地产集团接手石煤机地块改造，南海地产（石家庄中逸铁旭房地产开发有限公司）竞得二十里铺改造地块，保利发展竞得保晋南街改造地块，小安舍改造地块成功出让，另外还有天颐佳苑、盛杰玫瑰园、国仕山项目补证成功。

11宗流拍地块的主要原因为无人报名和低于低价而流拍。但从流拍地块和流拍比例来看，开发商资金紧缺成为不敢出手拿地的首要原因。其次，这些地块不乏中心区域热点地块，加上目前石家庄城市更新建设需求旺盛，房企应该争相进入土拍市场，但是对于石家庄市目前的房地产市场表现而言，供需两端分化明显，导致房企和开发商对石家庄房地产市场持有观望和谨慎的态度也是此次流拍的原因。

图：石家庄10月份土拍信息

数据来源：亿翰监测