宿迁外国语学校（"）

主城楼面价破1.5万、园区楼面价高达6736元/㎡、宿城新区最高楼面价5922元/㎡……在宿迁楼市的巨大信息池里，不断刷新的数字频频刺激买房人的敏感神经。

前不久根据宿迁各城区新房价格分布，我们统计出宿迁房价梯队，主城区均价1.3万+，宿城新区、苏宿园区1.2万+紧随其后。

主城区新房均价最高，约13247元/㎡；

其次是宿城新区，均价约12312元/㎡；

苏宿园区均价约12250元/㎡；

开发区约9915元/㎡；

宿豫区约9776元/㎡；

湖滨新区约8249元/㎡（不含别墅）。

虽然主城中心地段的学区以及市府等板块房价最高，而如今新板块的崛起，尤其是宿城新区的房价不到一年已飙升接近主城区的部分楼盘。（本文所说的主城区包括老城区板块+市府板块）

01宿迁“老城区”与“新中心”的争议

丰富完善的配套与“诟病”同在。在售高层房源均价最高15898元/㎡，楼面价最高15600元/㎡。

宿迁老城区拥有宝龙金鹰、幸福路等商圈，老人民医院的水平与口碑、实小+钟吾双学区......各种丰富优质的资源配套。可是说到居住体验性，还有另外一种声音。

1.多是老小区，居住感差

老城区建设时间早，很多小区都没有专属的地下车库，停车都很难，更没有人车分流的概念，走在路上丝毫不能放松警惕；而且不少小区频爆物业问题。

2.交通拥堵

比如上下班或周末的西湖路、幸福路，作为城市中心主干道，承载量较大，交通拥堵一直存在。

3.土地稀缺

而今老城的土地开发基本饱和，自去年华鸿、建发、鸿禾拍下的3宗地块后，老城区土地资源更加稀有。

于是，“诟病”的声音多了，有人将目光锁定到其他正在发展的新板块，“新老”之争也随之而来，到了买房的时候，更是如此。

有人说老城交通拥堵，居住体验比较差；

也有人说“新城”不靠谱，房价已经涨起来，配套还不成熟；

有人说老城有不可复制的宿迁味儿，住在这里感觉更像本地人；

有人说，“新城”不管是土地开发还是规划思路上，都更有成长性和创新性。

既然“新老”有此一争，那么下一个“新中心”会在哪儿？

02市府板块？

坐拥古黄河与大运河的两河天然生态，第一人民医院、城北路校区、马陵中学等优质医疗教育资源，加之正在建设的红星天铂购物广场，该板块正向“全能型选手”靠拢，宜居特性逐渐凸显。目前板块在售新房最高均价17040元/㎡。

市府板块目前在售的有4家，包括恒大悦澜湾花园、宿迁天铂、碧桂园江山赋......最低/高均价：高层11183-15740元/㎡，洋房最高17040元/㎡。

纯新盘融创黄河映，预计2月初首开，推出2#3#10#共200套房源，建面约 118-133㎡，价格待定。

◑ 市府板块的红星天铂购物广场，预计2021年12月完工。约9万方商业体量，正在进行主体施工，预计2022年下半年开放。

宿迁 红星天铂购物广场 效果图▲

◑ 南师附中宿迁分校城北路校区于2018年5月正式揭牌。学校占地90.5亩，总投资2亿余元，总建筑面积3.7万余平方米。

另外，去年马陵中学西扩78.5亩，总建面2.9万方，将进一步扩充板块教育资源。

马陵中学西扩总平面图▲

◑ 去年12月，省健委拟确定宿迁市第一人民医院为三级甲等综合医院。

03宿城新区板块？

随着吾悦广场今年预计9月投用，树人学校优质教育资源在板块内广泛分布，酒都公园在建......宿城新区板块已“整装待发”。据已公示信息，板块最高均价达13789元/㎡。

该板块涉及吾悦广场、中梁金科拾光里、中南紫云集、书香尚庭、新城等楼盘。

从房价上看，范围内的楼盘均价从11690-13789元/㎡不等，最高楼面价是新城云昱江山苑的5922元/㎡。

板块内，拾光里高层已经售罄，仅剩1/4#洋房约90套待售，均价11706元/㎡（据备案一房一价计算）。

中南紫云集，预计近日加推10/11#洋房，建面约125㎡/139㎡，共计84套，价格待定，可参考此前洋房备案均价13789元/㎡。

吾悦广场即将推出二期房源，建面约115-170㎡，包括高层和洋房，其吾悦金街--下相里，建面约25-85㎡在售中......

根据相关规划，吾悦广场商业部分预计今年9月份开放，宿城新区将迎来板块的商业时代。

吾悦广场 效果图▲

◑ 在建的酒都公园，占地面积约21公顷，设计酒史馆、酒道馆等6处引领活动空间景点，以浸没式体验旅游为特色。

酒都公园示意图▲

04苏宿园区板块？

苏宿园区拓园15平方公里，苏州街将于年内完工，苏州外国语学校+苏州公园利好......园区正迎来新的发展机遇。目前板块新房最高均价约12500元/㎡（最低/高：12288-14318元/㎡）

板块在售新房不多，主力盘宸悦府均价约12500元/㎡，月初首开2#，建面约115-133㎡，剩余少量余房。

预计近期加推7#洋房，建面约143/193㎡，共计54套，参考价13448元/㎡起。

地王碧桂园天玺阁，楼面价6736元/㎡，此外还有园区GB96224住宅地块待售，楼面价约3041元/㎡。

◑ 苏州外国语学校南北两校区，容纳了整个园区的生源，去年底在通湖大道以西，又规划一所60班九年制中小学，将补充区域教育资源。

◑ 苏州街集商业、购物、休闲、文化于一体，占地面积4.1万方，总建筑面积为5.3万方。

预计今年主体工程完工，并完成水电气安装、内部装修以及招商。据最新消息，苏州街东地块结构封顶，二次结构完成70%，西地块也已有部分封顶。若苏州街投用，将完善苏宿园区的商业配套。

苏州街效果图▲

从商圈覆盖范围上看，宿城新区和苏宿园区或将组合发力，带动两区及周边利好，与老城区的宝龙幸福路商圈呼应。

各大板块房价日益趋近，综合以上，到底哪个板块更胜一筹，或是更适合宿迁未来的“新中心”？不如看看最新的城市规划：

在近日发布的【关于宿城区2020年国民经济和社会发展计划执行情况与2021年国民经济】中，对宿迁中心城区的发展定位做了更细致的规划：

01宿城区

着力发挥中心城区建设主力军作用，打造美丽宜居新宿城；

02宿迁经开区

积极推进产城联动，打造产城融合样板区。

03市洋河新区

立足“绿色酒都、田园新城”定位，加快打造中国酒都核心。

04苏宿工业园区

抢抓拓园机遇，打造南北共建、协调发展新示范。

05湖滨新区

打造中心城市增长极，全力构建滨湖宜居新城。

中心城市包括宿豫区在内的六大板块统筹联动，组团发展格局正加快形成。从主城到洋河、从宿豫到高铁新城，接下来各个城区即将迎来新局面，着实令人期待。

2021年宿迁各城区的功能及发展定位有了新的布局，同时在发展中保持新与旧的平衡，有望引领下一个5-10年，宿迁买房人或能从新一轮的城市发展中寻得利好......