昆明起点学校（2021年）

欢迎关注【土爷说房】，本文对昆明东西南北四个区，加上呈贡新区做了全面、客观的测评分析，希望对您的买房决策有帮助，全文4000多字，建议收藏、转发。

目录

东市区，需要时间长大的孩子

西市区，完成蜕变，飞速成长的少年

南市区，时尚温婉的摩登女郎

北市区，充满烟火气息的成熟男子

呈贡新区，雄心勃勃的初生牛犊

东市区，需要时间长大的孩子

对昆明东市区的范围界定，一直以来不如南市区、北市区那么清晰，一般来说是指东站、凉亭、金马寺这块区域。

几十年来东市区给我们的印象是：旧工厂、旧仓库，给人一种灰蒙蒙的感觉，商业、教育、医疗资源匮乏。

但随着长水机场空港片区的逐渐开发，现在东市区成了连接空港片区和昆明主城的重要枢纽。

从规划上看，东市区引入的医院、学校、交通等配套资源都非常优质。

而且与东市区紧邻的巫家坝片区正在筹划建设中的巫家坝中央公园，更是被称为“参照美国曼哈顿的标准修建”。

公园建成后将成为国内排名第一、世界排名第四的国际级CBD公园。

东市区具体的配套资源包括：

（1）建设占地超500亩的昆明新体育中心；

（2）昆明地铁4号线、6号线贯通东市区；

（3）2000张床位的昆华医院东院；

（4）国家呼吸区域医疗中心；

（5）225个班的中小学教育配套建设。

老话说：不破不立，大破大立。现在东边这种情况就是再造一个新区的节奏。

但说实话，新区要想发展起来要有资源，要和时间做朋友，因为产业迁移不是闹着玩的，两个地方之间连接的部分需要巨量的资金做铺垫才能把基础做实。

想想看呈贡新区，连市政府都搬来十多年了，直到近几年发展才有点样子。

再看长水机场片区，机场搬过去也十多年了吧，如今的发展依旧不紧不慢。

呈贡有市政府的资源，长水有机场客流、物流资源。而以凉亭为核心的东市区，目前看来至少没有那么硬的资源做支撑，想要发展起来必然要更多的时间。

所以想要出手的朋友不妨先想想，你愿意等吗？

西市区，完成蜕变，飞速成长的少年

十多年前的西市区，给人的感觉和东市区差不多，工厂多、环境差，缺乏大型商业中心。所以前几年昆明人买房基本都是“不问东西、只选南北”（南市区和北市区）。

但近几年西市区的发展速度已经超越东市区，特别是随着西城时代、首创奥特莱斯、春风十里、吾悦广场、金地兰亭等多个商业体的开业，西市区商品房均价从2016年的6000元/㎡涨到2020年的1.5万/㎡，差不多翻了三倍，人们对西市区的观感也逐渐转变。

在《昆明市总体规划》中，西市区被定位为昆明“一主三次”的城市副中心，主要区域包括草海、马街、高新区、西北新城等。是唯一一个与市中心“亲密接触”的片区，基本可以无缝享受昆明核心区的配套资源。

西市区的草海片区一直以来都是昆明房价的高地，随着西北新城的逐渐成熟，使人们在西市区的选择更加多元。

西北新城曾经也和和呈贡一样，是众人看不上的片区。但后来随着联想科技城进驻（后来被融创整体收购，更名为融创春风十里），开启了西北新城从无到有的新纪元。各大房企纷纷进驻，成了昆明房地产市场的热点区域。

今年9月份，地铁4号线开通运营后，西北新城的“身价”又上了一个新台阶，楼盘均价到了1.7万元左右。

现在，西北新城的各种配套设施也在不断完善中，逐渐补齐商业、医疗、教育等资源的西北新城，在区域量级和竞争力上，都将不弱于风头正劲的呈贡新区。

高铁加持的马街片区

距离西北新城不远的马街片区，过去由于有很多水泥厂、发电厂、制药厂等污染型企业，以至于昆明人戏称为“西毒”。

但现在大部分“毒企业”都已外迁，马街的环境状况大幅度好转，据可靠消息称，昆明高铁西站将落户马街，征地拆迁工作已于2020年10月开始。

昆明西站建成后，对马街片区的房价是否会有影响呢？

我们可以拿昆明已建成的高铁站进行对比，昆明现有3个高铁站，分别是昆明站、昆明南站和嵩明站。

昆明站、嵩明站周边的房价上涨幅度受高铁的影响并不是很大。

呈贡房价的大幅上涨虽与高铁有关，但其核心竞争力并不是高铁站，而是市政府整体搬迁至呈贡，交通、教育、医疗等资源高度倾斜，生态、经济的大力建设，给呈贡带来了大量的政策红利。

昆明西站建成后，将成为昆明最重要的城际动车客运枢纽之一，为马街的发展提供机遇，但不能直接性促使马街房价上涨。

综上，西市区的几个片区从投资角度来看，西北新城最具潜力；不差钱的选择草海片区；而马街片区，由于烂尾楼、老厂房、老社区太多，改造不是一蹴而就的事，出手需谨慎。

南市区，时尚温婉的摩登女郎

如今的南市区已经成为了昆明城市发展的一个重点区域。

早年的万达双塔片区、现在的滇池国际会展片区、草海片区、以及将来的巫家坝片区，汇聚了景观资源、会展资源、商务资源、行政资源，构成了南市区楼盘老中青三代的立体结构。

可以说昆明南市区未来10年的发展，就看环草海 — 滇池会展中心 — 巫家坝 — 呈贡这条中轴。

从官方规划文件中也能看得出昆明对南市区的重视，滇池国际会展中心的建设，机场搬迁、会展中心建设、高铁通运，这些都使南市区得到前所未有的建设提速。

前不久，昆明市公共资源交易中心发布了将在昆明环草海、海埂公园至三个半岛建设慢行系统的公告，再一次提升了该片区的宜居指数。

滇池国际会展片区，与主城区和滇池沿岸咫尺之遥，对应的城市基础设施发达完善，是主城区南拓的重要节点，再向南过去10公里就是昆明的行政核心区——呈贡新区。

飞虎大道与广福路两条交通要道，把巫家坝和会展中心两大片区串联在一起。巫家坝这个未来昆明金融商务CBD，加上更宜居的会展片区组成了南市区的双核心，共同推动南市区的快速发展。

北市区，充满烟火气息的成熟男子

如果要找一个词形容北市区，那应该是“成熟”。

作为昆明最早开发的片区，早在1996年官方就将北市区定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心。

但由于火车北站的阻隔，当时的北市区在昆明人眼中，差不多相当于现在嵩明与昆明的关系，加上各种配套资源的匮乏，项目推进进度非常缓慢。

直到1999年世博会前夕，市政府才终下决心，耗费亿元巨资打通了北站下穿隧道。

这是北市发展历史中最重要的一个时间节点，至此，昆明首个城市副中心的雏形逐渐成型。

高起点的北市区在之后二十多年的发展中，沿着北京路不断向北延伸至松华坝，到现在已经成为拥有大几十万人口的成熟片区。

房价也从2004年左右的2500元/平米，涨到了现在均价1.5万元的水平。16年的时间里涨了差不多6倍，北市区可以说是昆明房价的见证者。

北站隧道打通后，北京路一路向北狂奔，江东集团、城建股份、官房集团等几家本土房企，纷纷在此安营扎寨。

江东花园、江东花城、江东四季公寓、仿江南水乡、云南映象等北市区名盘，承载着一代昆明人对家的期望。

二十多年的稳扎稳打，使北市区的各种配套都十分完善、成熟。

北市区教育资源是对昆明核心区的完美复刻

昆明的头部教育资源基本都落户北市区，包括：明通小学、中华小学、盘龙小学、武成小学、师专附小、红旗小学、昆八中、昆十中、云大附中等，基本可以看做是昆明市核心教育资源的复刻版。

昆明学区房的老大哥——月牙塘小区，以3万元的均价领跑昆明二手房市场。能与之比肩的也许只有同样是政府小区的呈贡白龙潭俊园，后者以1.8万元的均价，傲视呈贡二手房群雄。

半条北京路就是一个北市区的商业史

北市区伴随着北京路不断地延伸和“蜕变”，沿线的一座座商圈依次崛起。同德广场、俊发中心、金格百货时光店、北辰财富中心、欣都龙城等商圈，形成集观光、购物、休闲、餐饮、文化娱乐于一体的时尚文化聚集地。

今年10月份，昆明市规划局发布了《昆明市北京路、人民路沿线集中商务区城市设计》。依照规划，北京路将承担起昆明城市商务中轴的重任，北京路将再次焕发新生。

夸了北市区那么多的好，下面再来看看北市区存在的一些客观问题。

北市区给人最大的印象就是太拥挤，有读者对北市区的拥挤进行了很形象的描述：

同时拥有北市区住宅和西北新城房子的我来说：北市区真是垃圾，进城上班开车6.30起床都还会在龙泉路堵死，北京路更堵！当我搬来西北片区，进入主城15分钟，去南亚，从楼下二环匝道口就上桥，去北市区岗头村隧道10多分钟到……

北市区的另外一个问题就是土地有限，相比昆明的其他片区缺乏画大饼搞规划的空间，无法炒地皮，开发商就没法炒作房价。但从另外一方面看，这也使得北市区房价更稳。

北市区的潜力

北市区作为昆明率先突破二环，向外寻求发展的成熟片区，商业繁盛、人气鼎盛。土地增量虽然不多，但依然保持了稳定的开发增量，在昆明各区域市场中的地位与潜力不容忽视。

考虑到北市区还拥有大片可改迁的城中村土地可供使用，同时随着国家植物博物馆的进驻，北市区新一轮的产业升级已是上弦之箭，区域价值还有进一步提升的空间。

呈贡新区，雄心勃勃的初生牛犊

作为昆明房地产市场的新宠，呈贡商品房供应由新区建设之初的1000多套激增至现在的近30万套，17年间翻了300倍，速度之快令人咂舌。

呈贡之所以发展得如此之快，最主要的原因在于官方对呈贡新区不遗余力的支持：

市政府整体搬迁，配套的教工一幼、中华小学、昆三中、云大医院，以及云南各大著名高校全部迁入。

围绕诺仕达集团的七彩云南商圈人气越来越旺，与今年开业的吾悦广场形成掎角之势，共同推高呈贡人气。

呈贡房价上涨有两个重要的时间节点，第一个节点是在2009年前后，市府和高校的迁入，呈贡房价从3000元每平米，翻了一倍到6000元每平米。

第二个节点是2016年，昆明南高铁站的开通，呈贡的房价连续走高，两年时间跨越万元大关。从此呈贡再无万元以下新盘，白龙潭小区的几个园区二手房价格在一万六七附近浮动，领涨呈贡房价。随着地铁、高铁、公路等立体交通网络的逐步成型，呈贡的发展更是进入了快车道。

从区位看，呈贡地处昆曼经济走廊、昆河经济走廊沿线，并处于泛亚国际大通道中线与东线交汇点。随着“一带一路”战略规划将云南定位为面向南亚、东南亚的辐射中心，呈贡新区也成为云南“一带一路”战略落地的核心区域。

总投资10011.8亿元的新型基础设施建设五大领域中，数字经济、信息产业、大数据产业成为发展重点，一大批重点项目将落地呈贡信息产业园。

万达投资500亿元在呈贡建大健康产业城；云南移动投资20亿元在呈贡万溪冲投资建设数据中心；投资70亿元的鹏瑞利国际健康商旅城在高铁南站附近动工……

大规模基建的推进，使呈贡新城的常住人口由2010年的15万剧增到2016年的32.3万，2020年规划人口将达50万，呈贡新城的人口增长速度，远远超过昆明市的人口增长速度。

再来看一下环境与绿化，巫家坝规划中的中央公园号称昆明的曼哈顿，但目前还仅停留在规划阶段。

而整个呈贡就是一座大型公园，已经建成洛龙公园、春融公园、白龙潭水库、春城公园四大城市绿地，还有备受关注的4000多亩的中央公园，目前已建成过半。

距呈贡新城不到10公里的七彩云南古滇王国也逐渐成为昆明人短途休闲的目的地。

从规划上看，呈贡的各种配套可以说是整个昆明市配套资源最集中的区域。加上人口的增加必然会带来购房需求。

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