瓯海实验小学（温州繁华地段规划大调整）

01

日前，市自然资源和规划局发布《温州市核心片区梧田东单元（0577-WZ-HX-24） C-30等地块控制性详细规划修改批后公告》。

本次规划修改范围以城市道路和自然水系为界，东至温瑞大道，南至瓯海大道，西至温瑞塘河、金狮路，北至月落垟河，规划范围约28.2公顷，修改地块包括C-28至C-31、D-22、D-24至D-33共计15个地块。

本次规划修改后，C-29地块用地性质调整为中小学用地（A33），其余用地性质不变。本次修改涉及的二类居住用地（R2）新增兼容商业用地（B1）、商务用地（B2）。12班幼儿园由D-30地块调整至D-25地块配建。

本次规划修改后，各地块用地面积根据各项修改相应调整。C-29地块按照24班小学相关标准进行建设。D-25等居住地块开发强度适当上调，D-25、D-26地块建筑高度由50米调整为80米。

也就是说，本次规划修改后，梧田东单元将新增一所小学，并将部分住宅的兼容功能、开发强度的变化以规划形式明确。

作为温瑞塘河沿线重要区域，梧田东单元的城市设计要求也颇为严格，提出以下要求：

整体风貌特征：控制温瑞主塘河两侧建筑高度由外侧逐步向塘河方向跌落，总体形成沿塘河低，外围高的天际轮廓线。

公共开放空间：温瑞主塘河原则上控制100m视廊（包括河道宽度），其余河道原则上控制40-50m视廊（包括河道宽度）。

D-24地块内应设置宽度不小于7米的人行通道空间，连接周边地块及道路,作为老街内部人行通道及消防疏散通道功能，具体线位再下一步方案实施时可进行优化。

建筑风格及色彩：D-25地块中幼儿园应靠西侧布置，同时满足梧田老街的相关控制要求；其余居住建筑宜采用新中式建筑风格。建筑立面可结合新型材料，保留部分传统建筑装饰物件以及文化符号。建筑色彩以灰白为主，使用淡雅的暖色系做为辅助色。

绿化景观要求：水岸空间可结合具体使用要求采用自然生态式或亲水台地式景观岸线。

02

本次规划修改后，原梧田啤酒厂地块的功能已经明确，除住宅外，将在北侧沿河建一所24班规模小学。

当前，梧田有未来小学龙霞校区、未来小学南瓯校区、瓯海实验小学前汇校区等，在建瓯海梧田西单元小学项目。不过，对于约20万人口、作为温州市区人口第一大街道的梧田来讲，这远远不够。

约20万人口，还是梧田经历了“大拆大整”、温瑞塘河两岸几乎拆光、暂住人口大量减少后的数据。如今，随着拆迁地块的新房逐步建成，梧田的常住人口预计会回升。

因此，这座24班小学的规划，对梧田东单元来讲是一大利好，它将更好地满足该片区居民子女就学，并提升区域价值。

梧田

这所小学位于月落垟河以南、温瑞大道以西，与瓯海三医、梧田街道办、梧田广场隔路相望，西侧距离温瑞塘河直线仅约200米，相当于梧田的街道中心。

同样处于梧田东单元规划范围内的梧田老街，当前项目一期正在建设、招商中，即将开业。

梧田老街。来源：瓯海区梧田老街微信公众号

待梧田老街、24班规模小学都建成后，该区域将成为梧田各项生活功能最集中的区域。对温瑞大道、温瑞塘河沿线在建的安置房业主来讲，这所24班小学是一项重磅配套加持。

03

当前，包括梧田、南湖在内的市区南片，正成为温州新建安置房的重要供应地。仅温瑞大道沿线，就有南丽苑、新塘东苑、滨月轩、梧田街村安置房等多个即将建成、交付的安置房小区，总数高达六七千套。

这些小区以西、温瑞塘河沿线，除沿河梧田老街及商业延伸外，也在建设安置房，总量同样高达数千套。

这些安置房由知名房企代建，品质不输商品房，甚至个别安置房的外立面还反超商品房。

由于这些安置房尚未交付、领证，无法办理贷款，当前二手房房价仅约15000元/㎡。附近的商品房，南塘府（商品房部分）当前二手房约24000元/㎡。因此，待这些安置房交付、领证后，二手房或许能到约20000元/㎡的价格。

梧田新建安置房

不过，梧田、南湖的新建安置房总量极大，高达近3万套，再加上当前二手房市场低迷，以及安置房在户型设计、居住群体、物业管理等方面的弊端，因此梧田这些新建安置房届时二手房能否突破20000元/㎡，也还是未知数。

依托梧田完善的生活配套、成熟的居住氛围，再加上小学、商业的加持，倘若房价能维持在约20000元/㎡，这些新建安置房呈现出一定的性价比。

至于这所小学能否为这片安置房带来溢价，恐怕很难。一方面，学校的实力、口碑尚且是未知数。另一方面，优质初中对辖区住房的溢价，比小学更明显。梧田的初中在瓯海算不错，但也并非特别突出。

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