皇御苑学校（深圳楼市）

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近期问答集锦

【粉丝提问】表哥，你好，请问首套深圳购房，预计总价250的样子。考虑投资，未来短期5年等时间有更多增长点的，是选择龙岗中海康城呢还是福田皇御苑呢？

回答：

1.中海康城所在的大运板块有增量，有世贸规划，有资金有环境，将来一定会质变。但中海是个超级大盘，内部分化比较严重，目前有的单价可以淘到3.7w，现在随便挂盘在卖的都有几百多套，还有三证不齐没挂出来的，所以对你甄选优质标的增加了难度。不过长远看，大运板块推荐中海康城，算是整个龙岗的“上等马”。

2.皇御苑是福田第一大商品房社区，花园品质舒适，成交量常年top5，并且租售比优越，这个跟它的社区环境、产品存量和高性价比有关。远期空间有河套合作区撑托。虽然在福田算不上高品质，但无论是现状还是远期未来5年都会比中海更加稳健，大运的“电线杆”在没有完成蜕变的时候，投资应该“扎根筑巢”，而不要把收益预估得过高、大运板块的红利肯定是有，但仓位也不要迈太大，否则容易扯到蛋。

3.以上板块会筑底上涨，社区长期保值高流动性，产品高性价比，是个还不错的投资标的。在子弹有限的情况下，应更加求稳，皇御苑租售比和流动性都会略好一些。

【会员提问 】老师您好，说一下我的情况：我是全职妈妈，我老公工作比较稳定，早8晚5不加班不出差那种，年综合收入大概50万左右。我家目前有三套房：1、08年买的科技园科苑花园58区100多平跃式4房中楼层无贷款，目前自住。大女儿南外文华初三明年毕业。2、18年元旦买了华强北阁林网苑一个小学位房想着给小女儿上荔园小学，但无法自住只能用学位，目前还剩贷款90万左右，小女儿2021年上小学。原来想着等大女儿上高中了，去荔园附近租房住，老公上班也近。3、不久前刚入手了新洲蜜园的一个小两房，朝北的。因为资金有限，原本打算以后挤挤自住，老公上班方便，地铁接送孩子上下学也不远。但现在想想还是不方便，房子太小住着难受，接送孩子还得跑，唯一的好处就是以后老公上班很近。不过住新洲是我一直以来的梦想，前面CBD后面红树林，购物出行都方便，投资自住两相宜（个人觉得）不过以前为了孩子读书不得已总是没办法选择了别处。我现在该怎么办？也想过把科技园的房子卖了，换个好的，不过有点舍不得。（感觉那边也不错，还可以留一留，不过住是暂时不会住了）老公说要不然还在科技园上学，不动了。但是老公也不年轻了，公司不好停车天天挤地铁，跑那么远太累了。而且还有一个顾虑，当时买荔园是为了二女儿上个好小学，小升初的时候考个深外，如果考上了初中就上深外，如果考不上还回去上南外。貌似南外初中比红岭好那么一点点。不过从姐姐的情况看，又觉得学校并不是一定要追求更好的，差不多就行了，主要还是看孩子自身。所以，我家的资产要怎样置换才能利益最大化呢？科技园的房子卖掉投资碧海，你觉得划算吗？或者再到新洲买个更好的以后自住？或者荔园的房子卖掉？这两年也涨了不少。

回复：

首先，谈谈我个人对学位房教育的一点看法。学位房目前是大多中产阶级的“教育脸面”，面子也是商品。对中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。

但人生的赛道是人生，而不是奥数、考试、大学、工作等。人生的目标总的概括涉及到两大方面： 自我的个体愉悦、基因和家族的延续。人们之所以努力上培训班，不断考试，比拼学校，职场打拼...除了些许的成就感满足，首要的目标都是为了赚钱，才能过的更好。有了更好的收入，才能住更好的房子，享受美食，消费更多的更好的商业服务，获得愉悦补充心力对劳动的付出颁发满足感。有了更多的收入以及持续收入的机制，才能扎根筑巢，寻找配偶，组建家庭，养育后代，为后代保驾护航。遗憾的是，中产阶级在认知上的局限，让他们无法看到事情的全貌，无法及时了解事情的变化。

当富农投身工厂主时，他们还在努力经营农场；当开厂迈入红海时，他们还在拼命投身「实业」；当高考扩招十倍时，他们还以为大学生是天之骄子；当市场经济群星绽放时，他们还在逼迫小孩争取一份职场的铁饭碗。经营农场，投身实业，考大学，争夺铁饭碗......中产阶级的家长们就像一颗颗螺丝钉，总是轻易被塞进别人早已准备好的位置，并把自己的子女也投身其中。

1.目前科苑花园的这套市值差不多在1100左右，只是楼龄稍微大了一点，其它无论是地段学位周边商业生活便利都是非常不错的，南外文华九年制。阁林网苑小一房大概在530万左右。优势就是它的荔园小学但是整体而言，单就学票的价值科苑花园是好过阁林网苑。主要原因在于：南外文华的家长大部分都是科技园精英、公务员教师居多，整体素质相对高一些。而像荔园、百花两大名小，华强北片区的生源，加上传统权贵+教育体系生源掺杂居多。未来的公共教育一定是贬值的，无论是什么四大还是八大，真正有营养的教育在于家庭教育和社会教育，在这一点上深圳湾和香蜜湖的家长是深有体会。很少看到这些家长为了所谓的四大八大绞尽脑汁。

2.选择读荔园小学，意味着从现在开始，阁林网苑至少在继续锁7年，7年后能保证荔园小学是否会出现教育质量下滑学校风气不好？未来新建的荔园分校（比如景田的天健天骄）是否会削弱本部的“天花板”，这些都直接影响着7年后换手是贬值还是增值，这些都是学校带来的变数，都不得而知，学位房的长期风险在于瞬间归零的风险。所以买学位，只买学，不买位，尽可能买小，只买学票。

3.投资参与西部碧海，不用卖科技园哪套也可以，由于科技园这套等于是红本在手，而且你还有另外两套可做机动融资辅助，阁林网苑出手时间相对比较容易，面积小有学位，属于流动性非常好的房产。科技园这套可以抵押300万，然后投资碧海500标的，做好3年不用供楼的资金储备，贷款500万，月供2.8w，留3年的月供，也就是100万。3年以后，根据各自的涨幅情况，可再做一次资产优化，蜜园的房子也都过了限售期，也都可以置换或者相互“配合掩护”。

4.老公人到中年后，一个人支撑着家庭其实非常不容易。再加上两个子女，这个时候就提前规划资金安排，适当做减法，在力所能及的范围和稳健的区间改善居住条件。

【咨询】大表哥，你好！最近一套房子急于脱手，卖了两个月还没动静，是否需要调整价格，一般房子多久没卖需要调价？

回复：

卖房,一般不推荐挂着试探可卖可不卖，长期把房子挂在那里,会让房源失去新鲜感。放盘一个星期，信息可以传递到附近所有中介;三个星期，是看房的高峰期，客户如果看中，会还价的，通常还会带家人来复看。

房子定价合理，市场正常的情况下，一个月左右可以顺利卖出。因为,附近中介手头的潜在客户，在一个月内，一般都可以抽时间来看房，对比，做决策。如果房子总价高，或者客户群比较小众，两三个月卖出也是正常时间。

抢手的房子如果超过2个月，普通的房子如果超过3个月，豪宅盘如果超过半年。就该考虑价格与市场不匹配，这时，才需要适当调整价格。

【咨询】大表哥，你好，我们打算买房，现在比较犹豫的是买电梯房还是楼梯房，电梯房是未来老人要是住方便一些，但同区域的楼梯房好像更便宜一些。我们资金比较紧张，也想省一点。

回复：

普通人买房最应该看重的是什么？

是流动性，无论是自住还是投资为目的，买入的时候首先要想想这个房子会不会受欢迎？未来10年有没有人会想买这个房子，有好的流动性才有价值。

所以请远离房龄老的房子，步梯房，配套匮乏地区的房子，这类都是未来流动性弱的房子。越来越多的年轻人对步梯房嫌弃情绪严重，流动性远不如郊区地铁电梯屌丝房。

从投资角度来说，步梯房是肯定不如电梯次新的。

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成功的信念在人脑中的作用就如闹钟，会在你需要时将你唤醒。