温州实验中学（深度攻略）

学区房专题系列前语

中考之后，又到了学区房成交的高峰。因为中考成绩好坏，直接影响学区房行情，加上其他渠道的大肆渲染，近段时间市区各大知名学区行情一时热闹无比。

为了给市民提供最详实的购房攻略和参考依据，微信公众号：楼市温州（id：loushiwenzhou）将在接下去一段时间内，连续推出系列学区报道，以飨楼市温州的读者，欢迎持续关注。

亮瞎眼！特制“温州第一学区”购房攻略发布！买学区房必看

购房攻略 || 今年中考前六占四的温州二中，学区房是什么行情？

温州学区房攻略3 | 南浦实验中学：红色预警下的高交易量！必看

导读

之前我们连续推送了3篇学区房的文章，分别介绍了亮瞎眼！特制“温州第一学区”购房攻略发布！买学区房必看、购房攻略 || 今年中考前六占四的温州二中，学区房是什么行情？、温州学区房攻略3 | 南浦实验中学：红色预警下的高交易量！必看，学区房的情况，以及我们对整个区域的判断，如果错过了这么精彩的部分，可以点击文字跳转查看。

但如何在3个学区做选择一直是困扰大家的问题。有钱任性，只考虑学区，那选择是简单的，但我们普通人是都是有资金上限的，选择时普遍会碰到以下问题。

六中虽好，但是房子差单价贵，还值得买吗？已经有二中学区房了，有没有必要买六中学区房？二中和南浦实验中学应该怎么选？只有70万资金可以选到不错的学区房吗？如果想兼顾保值升值，哪个学区会更好？学区房政策万一转变，学区房会是怎么样？

小编将深度分析比较，三所学校学区房的优劣，给大家购买提供一些有效的建议。

学校排名与政策

我们在这就不累赘各种升学率数字了，因为当年或者1-2年的成绩不能代表学校长期实力。最佳的比较方式就是看口碑，因为那是长期形成的公允评价。

小编在朋友圈发起了小范围的调查，总体看大多选择了六中排第一，排名第二的竞争激烈，南浦实验中学和二中基本差不多。

我们接下去就以六中学区第一，南浦实验中学和二中并列第二的排名作为基础，来进行学区房如何选择的讨论。

三个学区目前都是最严格的学区政策，包括“20-60平方需持有三年”、“三年只读一户”、“红色预警”。这也从侧面反映出，这三个学区受到市场热捧，属于大热学区。

学区价格

六中单学区

老房子：总价160-190万左右

新房子：单价3.2万-4.8万/平左右

中介挂牌

34平 总价165万；41平 总价175万；45平 总价178万；50平 总价180万。安平 51平 4.6万/平 8楼；百榕 57平 4.8万/平 16楼；飞鹏 110平 4.1万/平 19楼。

二中学区

楼梯房：单价2.4万-3.3万/平左右

电梯房：单价2.6万-3.4万/平左右

中介挂牌

屯前 62平 3.2万/平；万岁 66平 3万/平；徐衙 63平 2.8万/平；安澜 66平 2.4万/平。八仙 76平 3.2万/平 10楼；墨斗 78平 3.4万/平 23楼；金德133平 3.3万/平 24楼；香港 132平 2.9万/平 7楼。

南浦实验中学学区

楼梯房：单价1.7万-2.7万/平左右

电梯房：单价2万-3.3万/平左右

中介挂牌

天鹅 84平 2.3万/平；大鹏 57平 2.5万/平；秋明 72平 2.6万；安富 86平 2.6万/平；献华 123平 1.7万/平。下吕浦锦园 133平 2.95万/平 22楼；上吕浦锦园 108平 3.2万 8楼。

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如何选学区

六中虽好，

但是房子差单价贵，还值得买吗？

毋庸置疑六中是目前最好的公立中学。任何事物的第一，都有远远不同于第二的待遇，虽然相差其实不大。比如很多人记住了奥运冠军，第二却少有人提及。也就是这个道理，造就了六中学区的高房价，小面积的老房子单价可以突破5万。而二中和南浦实验中学楼梯房单价也就2-3万左右。那6中的中考成绩有比其他两所学校好上一倍吗？这是完全没有的，只是好了一些而已。

如果这样去比较，那六中的学区房就是高估了。但还要从另一个层面出发，如果多花60万，但是你有多15%的机会进入温州中学，你会愿意吗？这就牵涉到家庭条件和意愿强弱了，对于家庭条件好的人来说，这个当然没问题。如果能进温州中学，不仅是增加了上好大学的概率，而且可以认识一群质量非常高的同学校友。

同时这里还有个隐形的假设前提，就是多花出去的60万并不是真的花掉了，按照近6-7年的情况看，这个区域的学区房一直没跌过。这60万在之后转手的时候，还是60万甚至可能更多，所以不是多花了60万，而是把钱变成了房子，到时再变回来而已。

个人建议：只要学区政策不变，学校成绩不变，房子差单价贵的六中学区房是值得买的。

已经有二中的学区房了，

有没有必要买六中学区房？

这个是小编一个朋友的困惑，也是部分人的纠结（有钱人不在这个讨论范围）。中国人总有一些“稳三争一”的口号，这样的思想框架会让多目标状态影响你的决策。就学区而言二中、南浦实验都已经是非常不错的学校，与六中有一些差距，但差距并不大。

这时需要卖出原来的房子，买进六中的房子，而且往往原来的房子正是自己住着的房子。首先确定的是，会产生2次税费，中介费，金额会超过总价的10%，加上巨大的搬迁、买房卖房产生的，时间和精力成本，初次买房经历3个月以上时间是常态。一般会这么操作的人，是对六中有极大期望的，而现实总是难以企及期望的高度，最后可能会有失落。

个人建议：如果已经有二中或南浦实验中学的学区房，就不要考虑去换六中的学区房了，想办法进个好的班级才是更务实的操作。

二中和南浦实验中学应该怎么选？

这又是个经常被问到的问题。目前就口碑和数据上来，两所学校在伯仲之间。房价上，多层南浦价格低一些，房源可选余地也多，二中学区的安澜价格和南浦相当或略低，但是配套南浦要好不少。电梯房南浦选择余地较小，价格上和二中学区相当，但是二中学区电梯房房源多，可选余地大。

个人建议：如果你觉得二中和南浦实验中学，教学质量一样，那么多层房选择南浦，电梯房选择二中。

只有70万资金，

可以选到不错的学区房吗？

答案是肯定的，甚至更低一点也是可能的。六中是买不起了，因为小面积的老房子不能按揭，需要一次性付款，要准备150万以上的资金。

南浦实验中学和二中都有可能，比如安澜小区的一套48平方，2.4万/平方，总价115.2万。这个区的评估价是1.6万左右，评估总价大约是76.8万，贷款7层，能贷款53万，首付就是115.2-53=62.2万，加上税费、中介费，70万之内就能完成。南浦实验中学也是同样的情况。

个人建议：70万资金，可以考虑南浦实验中学和二中，找面积较小的楼梯房，提前找提前买，是可以选到不错的学区房的。

如果想兼顾保值升值，

哪个学区会更好？

这个是一个资产投资问题。先看下历史，根据中介回忆，二中学区2014年多层的低点单价大约在1.8万/平。南浦实验中学2013-2014年二区、八区的最低点大约在1.8万/平。六中广小双学区2012年30平方，单价2.7万/平总价80万左右。目前二中多层单价2.4万-3.3万/平左右，南浦二区、八区单价2.6万/平左右，广小六中双学区30平方，单价7万/平总价220万左右。

可以看到南浦实验和二中的涨幅都差不多，涨了50%多，涨幅二中稍多一些，而六中广小双学区涨幅惊人，涨了150%多。整体上三个学区都超过了温州的整体涨幅，处在平均线之上，都提供了保值增值的属性。从历史数据上看，显然是六中学区更具保值升值能力，但同时显眼的单价也让一部分人怀疑是否虚高。

个人建议：先重点选学区，那是核心目标，保值增值只是副产品，切勿本末倒置。从投资角度，稳健型选择南浦和二中，如果你相信头部效应和强者恒强，那么六中学区是你的选择。

学区房政策万一转变，

学区房会是怎么样？

这也是小编经常被问到问题。我还是一贯的观点，学区房是由教育资源不平衡导致的产物，是长期博弈后产生的目前最为高效公平的择校方式。即使没有了学区房也会有其他东西代替，但是否能有市场自己产生的方式高效和公平就很难评估。从当年的择校费到现在的学区房，今后一定还有其他方式产生，但相信是一个循序渐进的过程。

如果学区房没有了择校价值，那么就会挤出择校权产生的溢价，回归到该地区本身的平均价格。

个人建议：不用去考虑长期的政策风险，只用考虑孩子入学那一年政策稳定即可。读书才是这件事情的核心，进去读了就已经完成核心目标，剩下的是锦上添花而已，得之我幸，失之我命。

最后再啰嗦一句，孩子的成绩好坏，除了跟学校的学习氛围、师资力量、各种条件有关外，最重要的还是跟孩子本身的学习态度和学习能力有关，所以找个好的学区只是其一，不能一概而论，希望更多家长有颗平常心。

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