温州实验中学（温州学区房攻略3）

2025-06-19 02:00:01 阅读 667 评论 0

摘要：学区房专题系列前语中考之后，又到了学区房成交的高峰。因为中考成绩好坏，直接影响学区房行情，加上其他渠道的大肆渲染，近段时间市区各大知名学区行情一时热闹无比。为了给市民提供最详实的购房攻略和参考依据，微信公众号：楼市温州（id：loushiwenzhou）将在接下去一段时

学区房专题系列前语

中考之后，又到了学区房成交的高峰。因为中考成绩好坏，直接影响学区房行情，加上其他渠道的大肆渲染，近段时间市区各大知名学区行情一时热闹无比。

为了给市民提供最详实的购房攻略和参考依据，微信公众号：楼市温州（id：loushiwenzhou）将在接下去一段时间内，连续推出系列学区报道，以飨楼市温州的读者，欢迎持续关注。

亮瞎眼！特制“温州第一学区”购房攻略发布！买学区房必看

购房攻略 || 今年中考前六占四的温州二中，学区房是什么行情？

导读

南浦实验中学在2019年的中考中766名南浦学子，有89人被温州中学及市外名校杭州二中、学军中学录取（中考裸分上线68人、提前招18人、艺术特招2人、宁波效实中学海军航空班1人），77人被乐成公立寄宿学校、温州二高、瓯海中学、龙湾中学录取， 464人上三校分数线，638人上普高分数线。整体处于中学第一阵营。(数据来源南浦实验中学官网)

此次学区房系列，将从学校情况；入学政策；学区内房源品质、价格、租金以及周边生活配套等多维度，给大家带来一份详尽的南浦实验中学学区攻略，期望对你有所帮助。

学校概况

温州市南浦实验中学的前身为温州市实验中学南浦校区，2012年从温州市实验中学独立出来。

作为一家历史相对较短的中学，在短短数年发展中稳定保持了优质的教学质量。与百年积淀的温州实验中学，温州第二中学一起成为市区中学学区的第一阵营。

南浦实验中学之所以有这样的成绩，首先是离不开师生兢兢业业的努力，其次我们还能从南浦这个区域，得到一些启示。

南浦整个住宅区，是在水心住宅区、蒲鞋市住宅区、上陡门住宅区之后，建成的住宅区。在当时是配套完善，布局合理的优质小区。

因此吸引了较多的党政机关人员，医生教师等高学历人员入住南浦住宅区。客观上为南浦实验中学带来了长期较好的生源。再加上继承了原先温州实验中学的许多优点，以及勤勉负责的教师队伍，让这所创办历史不长的中学，跻身市区中学第一阵营。

学区政策

作为第一阵营的学区，与温州实验中学，温州第二中学一样，属于最严学区房政策的学区。除了其他正常的入学条件以外，学区房还要满足以关键条件。

新购房建筑面积在20平方米以上、60平方米之内的，必须达到居住三年以上。（就是20-60平方的要提早3年买，60平方的以上房东当年没有孩子入学的情况下，可以当年买当年读）同一套房产三年内只能有一户家庭子女就读同一所学校。（房东要是有孩子当年读了个学校，三年内这户以外的孩子就不能再读这个学校，要等三年后才能入校就读，就是买了60平方以上的也要等3年）2018年12月29日对南浦实验中学等3所中学2019-2021年秋季入学发布红色预警。2019年3月31日以前取得该校施教区内房屋所有权且符合条件的适龄少年全额保障入学；如学校仍有空余学位，则面向2019年3月31日之后购置房产且符合条件的申请入学对象，按照房屋所有权证取得时间先后顺序接收入学；其余对象按相对就近原则分流到有空余学位的周边学校。其他入学条件不变。

也就是说，即使现在买60平方以上的南浦实验中学学区房，也不一定能在当年入学，是在空余学位的基础上，按所有权证取得时间先后顺序接收入学。

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学区概况

了解完政策我们来看下整个学区的情况，在南浦实验中学范围内，有南浦小学东校区、西校区、南校区以及第六幼儿园、第八幼儿园等。我们特意制作了以下的学区图。

可以看到南浦实验中学的学区，四至比较清楚，南到双龙路，西到南浦路，北到吕浦河，东到车站大道。整个学区由大部分多层楼梯房和少部分高层电梯房组成，基本没有年代久远的落地房。

社区型楼梯房（部分）

南浦一区、南浦二区南浦三区、南浦七区、南浦八区献华组团、龙野花园

大厦电梯房（部分）

城南龙居、天和大厦、裕达大厦金河大厦、宏鼎大厦、银苑大厦安泰大厦、下吕浦锦园

▲温迪路

▲南浦路双向八车道

▲南浦小学（东校区）

在整个南浦实验中学学区内还配套着2个较新的菜场，一区雄鹰组团的现代菜篮子农贸市场。二区秋明的现代菜篮子农贸市场。在二区农贸市场的楼上还有一个大型的停车场，这样的停车场在温州当年的规划中，已是非常超前。

不过停车难，在下吕浦是个让人头疼的突出问题，白天晚上都难停车。小编有位朋友每天下班后就第一时间赶回家，目的就是早点到小区才可能有车位，而且晚上如果出去一般是不开车的，因为回来的时候就很难有车位了，要停的很远。

虽然许多小区，都有自己的地下停车场，但普遍偏小，整个片区还是以路面停车为主。如果在这一片买房的时候能附带买到一个停车位，或者租到一个长期固定车位，你的幸福指数将大幅提升。

▲一区雄鹰农贸菜场

▲二区农贸菜场

▲二区大型停车场

更为难得在比如二区、三区等小区，都设置有比较大的社区绿地面积，给饭后散步，清晨锻炼提供了方便场所。下吕浦的商业氛围也是比较成熟的，沿街分布着各式吃穿娱乐店铺。

以吃为例，在小区吃一个月能不带重样的，特别方便的是下楼就可以享受吃喝玩乐，不用像一些大型小区，需要花10分钟走出小区外才能买到东西。大型超市联华超市、时代广场购物中心、财富购物中心、恒隆广场，都在步行路程之内。

▲二区社区公园

▲春晖路上的美食店

学区总结分析

整个南浦实验中学学区，是温州较早的成熟住宅小区，吃喝玩乐配套齐全，并且初期规划时已经考虑到绿化，幼儿园、小学、中学以及菜场超市等综合配套。是一个有完整规划的大型住宅区。

这样一个在规划基础上演变而来的成熟大型住宅区，是目前土地分块出让制度下，比较难形成的，这将是一个较长期难以替代的优势。

目前周边围绕着这个人口集中的大型住宅区，还在不断演绎出新的商业，比如这几年出现的恒隆广场，南塘商业区。加上今年拓建的南浦路（双向八车道），这将是打通市区到永嘉，以及通往动车北站，高速北口的重要交通大动脉。建成后将会给南浦区域注入重要的上升力量。

小编认为，南浦实验中学学区除了学区优势，还有巨大的生活配套及便利优势，对于多层住宅来说，这个区域是非常值得推荐的。唯一需要注意的是人口的密度尽管带来了商业的聚集，可是也让公共资源变得十分拥挤，比如停车难等问题。

▲小区封闭管理入口

学区房价格

南浦实验中学学区的房价，虽然区域建造年代相近，但价格还是有一定不同的。比如二区、八区基本在25000元/平方-26500元/平方左右，其他区域多层会稍低于这个价格。

同区域的多层二手房房价和楼层高低有较大关系，比如中间的三、四层是价格最高的，一、二楼阳光较差，一楼还有潮湿问题所以价格低一些，而高的六、七楼，上下楼梯吃力，顶楼漏水风险更大一些，价格也会低一些。

特别指出的是划龙桥路以南这个区域，价格会低于其他区域，如献华组团的一套7楼123平方，挂牌价只有17000元/平方。一直传闻说这个区域可能会划出南浦实验中学，这些传闻一般都是捕风捉影，大家还要以教育局公布信息为准。

电梯房方面，南浦实验中学学区内分布的比较少，拿出来卖的也少，比如在卖的下吕浦锦园22楼133平方报价29500元/平方。电梯房基本在3万-3.3万/平方左右。

据21世纪同诚万家旺店介绍，目前这个区域成交客户，以孩子读书学区的需求为主，所以面积对房子单价还是有较大影响的，比如60-70平方的单价最贵，而100以上的价格就可能有2-3千/平方的下降，越大的面价单价下降的幅度越大。

而60平方以下的小面积套型，由于学区政策原因，20-60平方是需要持有三年以上才能就读，所以50-60平方的单价较低，越往20平方靠拢单价越高。比如下吕浦凤凰组团的4楼36平方的房子，挂牌价112万，单价已经超过3.1万/平方。

租赁方面，因为紧靠车站大道，是温州金融、办公集中的区域，租赁需求比旺盛，出租是比较容易的。2室普通装修，租金价格在2600元/月左右，3室普通装修，租金价格在3200元/月左右。租金和客源都比较稳定。

购买策略

这次红色预警对房价有影响吗？

南浦实验中学学区2019年3月的红色预警有些特殊，因为在2018年6月也出过一次相近的红色预警，那次预警是说在6月之后购买的学区房不保证能入学，大意和这次是一样。因为第一次出现这种学区房的政策，导致学区房交易大幅下降，据21世纪同诚万家旺店介绍，成交量下降到只有原来的30%。

后来2018年12月第二次预警，又撤销之前的时间点，改为2019年3月31日之后不保证能入学。有部分人认为预警也会根据实际情况调整时间点，并不会有3年那么长，读书学籍并没有那么紧张，也因为有第一次缓冲，进入2019年4月，成交量没有像预期那样，直线下降，而还是保持了以往相差不大的交易量，只是稍有下降。

南浦实验中学房价今后会如何走势？

先对学区房房价有个基本认识，房价分为房子本身价格和学区学籍溢价部分价格。房子本身价格，根据房子地段、套型、配套、楼层、朝向等因素，按照周边正常价格评估，整体而言买多层的话，下吕浦区块是个非常好的选择。

这部分价格会和整个温州二手房价格保持同步，整体升的时候会这个区域稍微升快点，跌的时候这个区域会稍微跌慢点，是个稳健区域。学区学籍溢价部分就和学校成绩高度相关，一般某一年考试成绩不会明显影响房价，不要受朋友圈中考成绩炒作影响，而仓促下决定。起码2-3年成绩水平才会造成房价学区溢价部分的中期波动。如果孩子还小，可以早点开始关注各个学校的中考成绩，用数据来判断房价。