仔细剖析下自己当时为什么买北戴河那套小公寓呢？享受。当时觉得总价还可以接受，而且环境实在喜欢，看了下南戴河还有秦皇岛的几个楼盘，觉得整体配套比较成熟，也是当地的大开发商，也没太多的调查就买了。现在整体看起来还是可以的，房子也算升值了，而且环境越来越好，北戴河二线海景区域没有新楼盘，也可以说是稀缺产品了。不过由于国家限购政策，70年产权的只有当地户口的才能买，所以如果想出售周期会比较长一些。
一，“一张蓝图绘到底”，规划很重要，所以我们先来看一看北戴河新区的规划：
这几年随着国家京津冀整体规划的逐步落地，秦皇岛北戴河也在持续调整修正自身的发展战略及规划，已完成了功能重新定位及十四五规划调整：
“坚持强化环境综合治理 保护和放大北戴河生态品牌”
就产业方面：
持续调整优化产业结构，积极吸纳和集聚创新要素资源，布局高端高新产业，承接北京非首都功能疏解，全力实施产业转型战略，积极构建以文旅产业为基础，构建以总部经济、康养产业、现代商务服务业为骨干，以数字经济、高新技术产业、特色农业为补充的北戴河特色的产业体系。
跟大家比较密切的主要是文旅与康养。
加快文旅融合步伐
坚持以文塑旅、以旅彰文，建设富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区，实现文旅产业全域布局、文旅发展全域联动、文旅服务全域配套、文旅环境全域提升；
持续做大康养产业
依托北戴河国家级生命健康产业创新示范区建设，探索康养与旅游、农业、体育等产业深度融合的大康养发展模式。以培疗机构改革为契机，按照“讲政治、优服务、育产业、利长远”的原则，研究连片规划开发，助推培疗机构向健康养老、养生保健加快转型。建好燕山康复养老综合体等示范项目，适当发展高端养老，满足差异化养老需求。
（一）承接培疗机构改革。积极为已批复改革的培疗机构开辟审批绿色通道，提供全方位支持，推动燕山疗养院等示范项目精彩亮相，实现高端康养产业破题开局。深化与中国康养集团等改革承接企业和国内领先医疗、康养机构合作，鼓励康养服务企业品牌化连锁化经营，对医疗康体资源进行进一步整合挖掘，完善康养产业配套设施，构建中医药康养特色产品体系，打通“医—康—养、研—学—游”全产业链条，加快传统休疗产业向高端康养产业的转型升级。主动对接京津，依托培疗院所和高端酒店的资源优势，开展项目包装和招商引资，大力引进行业知名企业入驻，培育新的经济增长点。
（二）发展健康养老产业。助推培疗机构向健康养老、旅居养老转型，适当发展高端养老，研究连片规划开发，最大限度集约利用现有土地和房产资源，促进形成规模效应。鼓励发展社区和居家养老，逐步形成居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。以康养产业为核心，坚持纵向专业深耕与横向平台拓展相结合，探索康养与旅游、农业、体育、文化、研学等产业深度融合的大康养发展模式。积极应对人口老龄化，大力发展养老照护和康复产业。完善生活照料、文化娱乐、精神慰藉、健康养生、康复理疗等养老服务，打造“一刻钟”社区居家养老服务圈。新增一批连锁化、规模化、品质化养老服务机构，拓展失能失智照护功能，促进一批国有培训疗养机构转型养老服务设施，培育大型养老集团开发老年公寓、旅居养老等项目。
（三）发展健身康体产业。促进体育与健康生活方式融合，发展健身休闲运动产业。倡导全民健身运动，加快完善运动休闲设施建设，推动医疗卫生和体育文化相结合，依托海洋、海滩、森林等资源，重点发展轮滑、足球、马拉松、太极拳、冰雪等具有消费引领特征的时尚休闲运动项目，擦亮特色体育运动品牌。实施精品赛事提升战略，积极承接各类国际、国内体育赛事和活动，鼓励赛奥健身俱乐部等各类中小微健身休闲企业的发展。
（四）发展养生旅游产业。立足休疗养院丰富资源和周边旅游资源，突出特色，培育包装富含休闲养生元素的文化体验、养生体验、科普体验、森林康养、药膳食疗为一体的健康旅游线路。拓展养生服务模式，打造滨海康养、生态养生、文化养生、调补养生以及抗衰老服务和健康养生等一系列养生旅游产品，实施“旅游+康养”战略，推动大健康与大文旅深度融合，大力发展海滨康养游、森林与气候康养游、中医药康养游等，建设四季皆宜的国际一流康养旅游胜地。
（五）推进健康大数据智能化应用。积极引入国内外先进理念、技术、模式和人才，以信息技术为支撑、以商业模式创新，发展集健康信息采集、健康状况检测、健康风险评估与咨询、健康教育与促进等全过程的新型健康管理服务项目。充分发挥“智慧城市”建设先行优势，加强疾病流行趋势预测和智能监测，推广应用基于健康物联网的健康检测监测、智能筛查预警、慢病管理、居家康复等综合健康信息服务，发展“线上医疗”服务。促进互联网、物联网、云计算、大数据技术与康养服务相结合，实现信息化平台数据资源的共享共用共管。
北戴河新区规划示意图
交通规划：
环渤海高速铁路是国家中长期铁路网规划中沿海通道的一部分，秦皇岛是京津冀辐射东北的节点城市，是环渤海的重要港口城市，是华北、东北和西北重要的海口，也是京津冀协调发展振兴东北国家战略的交汇点。
成为重要节点城市的秦皇岛，更重要了。随着京唐秦铁路的通车，北京到秦皇岛所用时间将控制在１小时内！
京津冀1小时通勤圈
二，房地产现状
北戴河的房价平均价现状图为：
房产均价图
目前的开发状态：
新盘统计
可以看出来，规划是不错，开发量也不小。
这里要提一下名盘－阿那亚
阿那亚作为当地的一家名不见经传的公司，困境中求生存求自救，经过十多年的深耕，也算是走出了一条“康庄大道”。阿那亚离秦皇岛不近，路程４５公里，看房须要提前３天预约或者入住阿那亚民宿才能参观，热的程度可见一斑。
阿那亚区位图
阿那亚规划指标
为什么呢？我的分析是：
１，规划设计不错
整体规划走的是欧洲地中海风格，阿那亚教堂，剧场，图书馆已经成为网红打卡地；产品设计多样，比如阿那亚小院１２０平的平层小院和海之境的大户型设计还有公寓、洋房、别墅等多种产品，这取决于，
２，精确的客户分析
瞄准了京津的高端人群，这类人群的年龄结构与需求，是旅游度假还是疗养娱乐？自己？孩子？老人？
３，配套先行，体贴的服务
不单是社区的配套，北京到北戴河的交通等各种配套，周五的东四环班车，火车站的接送服务都考虑的很周到。
所以经过十多年时间，项目公寓从2013年开盘12000已涨至现在26000。而现在在售海之境为150-500平的大户型，临海一侧已全部售罄，价格4～5万元/平。
项目配套－马场实景
社区酒吧
周边高尔夫及海滨
海碧台（秦皇岛市另一名盘）
这两个都是当地不错的大盘，也标志着的秦皇岛这个国家级旅游康养中心的升级换代。
现状楼盘价格表：
现状楼盘一览表
问题来了：
１，你会买吗？
有人说，我不买，这么多产品，到时我就直接民宿不好嘛！对啊，可为什么还是有卖得不错的项目呢？说明还是有需求。
旅游休闲度假这种产品有点儿像奢侈品，为什么有人名表包包的，买了一个又一个呢？为什么不想想非洲那么多人还吃不上饭呢，我就别享受了呢？这就是人的差异化需求层次，严格要求自己，很好！但是别人要适度放松也大可不必紧张。平衡自己的经济实力和欲望，可租可买。
２，买、租分析
买的好处：
属于自己的一片天地，干净、舒适；
由于资源的稀缺性，好项目仍然会适度增值；
由于你在这里置了业，你会更多地来到这里享受这里的蓝天大海与空气；
一年如果能来半年住也算是值了。
租的好处：
灵活，什么时候想来都可以；
没有前期的投入；
每次可以住不同的区域和社区。
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