2019年即将过去，2020年随即到来。
今年的春节，比往年来得更早一些，这也就意味着：
2020年第一波学位房的关注热度，也将更早开启。
春节前后，由于周期性原因，学位房的价格变动，大概率上会比较平稳。
这个时候其实是各位家长们选房的最好时机。
但具体要不要买？买在哪里？还是得看学位房价格的合理性。
今天，我们来聊聊，最受关注的南山学位房情况。
我整理了南山28所知名公立初中，各学区的学位房价格现状情况，包括学位房的起步价，最低均价和最高均价。
同时，根据学校“优质”口碑的热度由高到低，按A/B/C/D四挡进行了分类，供各位参考。
A类初中，共有一档名校4所：
南山第二外国语学校初中部（1038万）
南山外国语学校高新中学（780万）
南山外国语学校文华初中部（760万）
南山实验教育集团麒麟初中部（548万）
B类初中，共有二档名校3所：
育才二中（420万）
育才三中（400万）
南山实验南海中学（195万）
C类初中，有潜力名校7所：
南二外学府中学（215万）
南山实验园丁学校初中部（230万）
深大附中初中部（249万）
北师大附中（269万）
南山外国语学校大冲初中部（400万）
南山外国语学校科华初中部（620万）
深圳湾学校初中部（700万）
D类初中，非名校14所：
荔香学校初中部（140万）
前海学校初中部（158万）
南山外国语学校桃源初中部（180万）
育才太子湾中学（190万）
西丽二中（210万）
华侨城中学（238万）
同乐学校初中部（240万）
蛇口学校初中部（250万）
丽湖实验学校初中部（260万）
南山第二实验学校初中部（339万）
南山文理实验学校初中部（385万）
育才教育集团龙珠学校初中部（450万）
赤湾学校初中部（750万）
松坪学校初中部（450万）
注意，以上各初中学位房起步价均有时间限制，不排除随时变动，最终以市场上最新房源为准，仅供参考。
南山房价，一直是高房价的“代名词”。
它代表着深圳房价的最高高度，尤其是名校学位房的价格，更是一山还比一山高。
但是，南山的学位房，并非所有都高不可攀。
以学位房起步价在200万以下为目标，你会发现其实还是有很多选择。
荔香中学初中部的学位房，桃苑公寓21㎡的单间户型，最低起步价仅为140万。
除此之外，在其他学区还能找到158万、180万、190万以及195万起步价的学位房。
更令人惊喜的是，在此区间内还能找到二档名校，比如南山实验教育集团南海中学的学位房。
虽然这两年，该初中的中考排名有所下滑，但好歹进全市前25名不是问题。
而且南海中学学区跟其他名校学区对比，价格都相对比较“亲民”，一方面是因为其成绩不是最出类拔萃的那种。
还有一方面原因是学区范围比较大，小户型供应量比之任何一个名校都多，而且楼龄可以横穿80-90-00-10年代，所以选择也会更多。
所以，我们会看到南山学区内，学位房的价格跨度很大，表现参差不齐。
对于自用学位房的朋友来讲，是好事，毕竟入门门槛更低，但对于投资学位房的朋友来讲，面对丰富的选筹物，选错的概率大大增加，很可能就不一定是好事了。
如果是投资为主，自用为辅的选筹角度上，我个人建议是，尽量选择那些带电梯的小户型，并且在同档次楼盘里，寻找存在较大价差的房源。
这样不管是自住还是投资，都有足够的安全垫。
我们都知道，南山外国语教育集团和蛇口教育集团均属于深圳的名校教育资源。
但自从2016年10月，桃源中学加入南外阵营，以及龙珠中学加入育才阵营之后，这几年来，这两个中学的中考排名，却并没有引来质的飞跃。
按惯例，它们加入名校集团前后的那一段时间内，房价受到名校利好刺激，形成了短期价格的上扬，但最终还是没有脱离，当时市场主旋律的制约。
所以，我们看到尘埃落定之后，截止到目前，桃源中学和珠光中学的名气，并没有因为带有“南外”、“育才”的招牌，而引来主流置业学位房群体的关注。
一方面，可能是因为共享大学区的少许原因，使得它的学位聚焦点没有那么集中；但另一方面最关键的因素，还是要看中考成绩排名，它们并没有出现应有的预期进步表现。
这类名校引入之前入手，是抓住学位房升值的第一波有利时机。但如果名校资源入驻后，中考成绩依旧不理想，那么作为纯投资目的入手的朋友，可以考虑出手置换了。
这里的技巧是，持有一年，观察一年的成绩，若第二次中考成绩出炉后，依旧没有明显的起色，那么建议考虑出手卖掉。
在限售的背景之下，等二次中考，刚好过去3年，而满3年之后，这类房产马上可以就可以交易。
相对于西丽这类相对冷门的“老城区”，其引入名校资源后，随着名校光环的退化，成绩明显进步的预期，并没有随之到来。
反倒是像科技园大冲片区这类热点中心位置的板块，在引入南外优质教育资源之后，生源与学校的磨合愈发表现良好。
所以我们可以看到这两年，南外大冲学校初中部的中考成绩明显上来了。
对于家长来讲，好成绩才是王道。
这不仅意味着收获了如期而至的育才成果，另一方面也助推了房产升值效率的提升。
因此在得益于各类政策刺激，再叠加学校教学成果的良好表现之后，南外大冲学位房今年的房价涨幅表现强劲。
如今我们可以看到，该学位房的起步价由去年150万的水平，目前已经水涨船高到400万出头。
一部分原因是极小户型、低总价的房源暂无放盘，所以留下了比较高门槛的房源在市面上挂牌。
但更多的原因，是业主目前的心态比之去年高出了很多，毕竟已经有坐实的成交价格摆在面前。
例如科苑居这类25㎡的小户型已经出现321万，单价高达12.79万/㎡的记录。
如果你是业主，这个时候面对市场带来价格的高度，如果不是着急卖房，相信一般都会选择撤盘待价而沽，寻找重新定价的依据。
现在在市场上留守的房源，通常会来自一些比较不诚心卖房的业主，对其虚高报价。
比如，顶级名校南二外海德初中部，目前起步价已经到1038万，来自于海洋之心89㎡的三房。报价高于小区报盘均价8.5%，也高于最近一次类似面积段85㎡户型三房成交价，193万。
作为买家来说，这类房源的价格，其实已经进入到阶段性提前透支的时候，切忌仓皇入手。没有好房，咱们其实是可以等一等的。
总而言之，今天这篇文章其实说了4个关键点：
1.南山的学位房，存在ABCD四个梯队，家长们可以根据自身情况，选择对应的房源。
2.事实上，南山好学位房的上车门槛，其实没那么高，只要认真找，总是能淘到不错的房源。
3.名校资源办学，虽然能短期拉动房价，但最终夯实房价，还是得拿考试成绩说话。
4.部分潜力名校学位房，其实升值潜力已经严重透支，不建议追高买入。
最后，如果大家有任何关于深圳学位房的问题，欢迎与我联系。希望大家在年前，都能淘到满意的学位房！
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