海旺学校改名（深圳选楼技巧）

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问：宝中这边富通好旺角一期，低楼层102平850万还能不能入手？附近其他楼盘均价都10万以上了

答：总价上到800多万，宁买二类片区的鸡头，不买一类片区的凤尾。 好旺角是宝中的凤尾，再加上一期和低楼层，就不是凤尾，是鸡尾了。

问：老师您好，新人首次提问。我的情况：28岁深户，有昆山浦西玫瑰园住宅，龙岗佳兆业城市广场开间公寓，南山京基御景峯3房公寓三个物业皆为投资，现有闲钱100且到年底都不会有更多闲钱，暂不打算用掉深户住宅名额。我的问题：1、这三个物业长期持有出租还是有机会就卖掉？2、子弹100继续买深圳还是武汉还是都不买等年钱多些再下手？（深圳中洲湾公寓或龙岗世茂深港国际公寓可以吗若不好求推荐适合我投资的；武汉并不了解请推荐）谢谢！

答：你好，远郊小面积不适合投资，公寓更不适合。深圳的公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。

虽然深圳有关于公寓的“利好”不断出现: 可以续产权年限啊、改名叫“小面积住宅" 诸如此类， 可是，不管怎么变在深圳，除了高端公寓深圳湾一号、恒裕前海项目、招商太子湾这些有一定的收藏价值，数量庞大的老旧公寓、一般公寓跑输大势的预期没有改变。

昆山吹到今天，还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区。再怎么忽悠，环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子，再炒作价格纯投资也没兴趣。去看看就知道了，环京环沪环深都是房比人多。

2个投资建议：

1.买一二线省会，人口净流入的城市。

2.有房票就买住宅，实在没有房票才考虑市场价5折的公寓产品。其实更倾向这3套都出手，买入纯住宅产品。深圳1N+武汉1N是更好的配置。

问：那请问熙龙湾，壹方中心，前海时代CEO各有的利弊是哪些？您同说同等价格推荐的深圳湾是滨海大道以南吗？比如宝能太古城这边对吧？包不包括科技园南区？看了浪琴半岛有个2230万的，学位和小区感觉还不错就是缺点是双拼，请问对比您推荐的之下值不值得入手？

答：熙龙湾，壹方中心，前海时代CEO这几个盘都是片区标杆。 熙龙湾08年10年建成，前海核心位置，两期开发，15栋，独立两个大花园，共1700多户，绿化率高，楼间距大，车位配比1：1以上，容积率3，自住率高。 一期九年制海旺学位，二期九年制宝安实验学位，自带幼儿园. 户型以大面积为主，113-128平三房，130-139平四房， 160-180平五房，228-278平六房， 带大阳台，大露台，得房率高，赠送面积大 三条地铁：1、5、11号线20分钟之内可到达主要商务区. 宝安中心配套：图书馆、青少年宫、体育馆、博物馆、壹方城和在建欢乐海岸. 缺点：一手业主税费高，一期学位差，外立面旧. 熙龙湾算是宝中的豪宅，品质超过深圳湾的一些产品。 壹方得房率和熙龙湾没法比。所以壹方就算被低估也只是针对大户型，小户型是市场价了。大户型还有很多业主是投资客，加上总价高，库存消化的慢。 前海时代ceo 自带九年制南实学位（今年才开学），目前配套尚未成熟， 卖点： 1.核心区域再无低密度小高层； 2.未来配套高大上； 3.一梯一户，物管优质，户型稀缺。 太古城南 位于海月地铁站A出口，小区大部分都是小户型，属于深圳湾片区刚需上车盘，成交一直很活跃。 优点 1.深圳湾地段、地铁口物业 2.车位充足、周围环境好 3.楼下有商业（宝能city） 4.小户型、单价低、总价低 5.深圳湾学位 缺点 1.小空中花园、小游泳池 2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道） 3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集 4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些 5.户型一般 总结：小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。 浪琴半岛以大户型为主，1-2栋为双拼4房，小盘 花园小，一线海景 视野开阔，近滨海大道 噪音不可避免。 双拼户型占房票，价格也比市场价低10-20%左右，考虑自住还行，学位还行，但是升值潜力不如单证。

问：十三老师，我在深圳龙华，坂田各有一套房子，现在想给孩子选择市区好一点的学位，想买学位房，是该选择总价低，小面积的房子，然后以后租房子住，还是直接一步到位，买小三房住！地段您会推荐在哪里？南山福田的总价感觉太高了，选择罗湖是否更合适？

答：有能力当然是置换一套学区小三房自住，为什么要自己三套房出租再去租房住呢? 学区小三房很贵很难选，涉及到预算、学校、区位、楼盘、工作地等各要素的综合评估，随口说个地段没有意义，等你确定置换时再联系我。

问：你好，请问园博绿苑的深高学位未来有可能被划出去吗？ 准备800万现金想考虑学位房，有推荐吗？

答：你好，园博绿苑也是有学位危机的。 深高学位危机闹的沸沸扬扬，离深高20米的竹园小区都差点划出去，一旦深高学位进一步紧张，园博绿苑的学位随时可能变动。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 但是9年后才用得上学位，建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好

问：老师，预算400万，首付三成，大益广场的盘是否可以上车呢

答：热点板块非热点盘，补张类型，可以买，但是如果纯投资，有更优质的选择；

问：十三老师，我是一个在深圳工作6年的程序员，年前入职了杭州阿里巴巴，因为深圳实在找不到合适的岗位。 现在问题来了，今年想尽快跟女朋友结婚，房子到底该买在深圳还是杭州？可买总价450万左右的，税后年收入80w，所以月供问题不大。 女朋友想买深圳，因为她觉得深圳涨幅空间大、适合投资。这点我不否认，但我考虑的是，买在杭州婚后才能居住啊，杭州接下来的发展也不会太差吧？ 不过我刚来杭州，也不太了解，但现在买房对我来说很急，如果换成十三老师，你会怎么选择？

答：阿里巴巴高级码农你好。 这个问题乍一看肯定是买杭州，但是，你毕竟年前才入职，又赶上这场疫情，工作说不准会有变数。 加上你刚去杭州，一切还未了解未适应，深圳刚涨过，杭州楼市又在筑底期，何必着急做决定呢，一年后确定在哪里定居再说吧。

问：老师你好，请问兰溪谷自住，是否能跑平大势，还是买旁边的临海揽山更好。

答：兰溪谷品质很好，地处南山，学位不差，未来大概率跑平大势，也可以能跑输大势。 第一，兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾，只靠着一座大南山，缺交通缺概念； 第二，育才系是没落的二类名校，撑不起高房价； 第三，兰溪谷的户型有硬伤，七十多平做一房，八十多平做两房，而且无法改动，700万的一房，客户群能有多少? 山语海和诺德假日也是一样，贵有贵的道理。 房产投资也是一个体系，一门学问，凡存在的现实，一定就有合理的答案。 新世界揽山临海蛇口30万方大盘。 育才一小二中，二号线水湾站1.2公里、在建12号线500米。 蛇口最后的大盘（恒大湾厦旧改还要很久），总体来说投资潜力要低于领玺、颐湾府。对于很多有蛇口情节的人来说，也算是不错的选择。

问：相比前海南，宝中在年前已经涨了太多，今年买前海北的阳光棕榈园，星海名城可以吗，这里会不会更有价值？

答：不会，有一个无奈的现实，我们必须接受：普通房子和那些好房子，差距会越来越大。 不要站在过去的起点去对比当下，而应该站在新的起点去衡量，该怎么买更好？

问：十三老师好！河南开封户口，49岁，女，单身，能否操作入深户？多少钱？

答：您好，学历怎么样呢，过了四十五岁除非有高级职称，否则很难入户了。

问：现在可以入手深圳吗？

答：深圳这个市场，从来都是建议有合适的就入，尤其是自住，资金量小的，我们可能抓不住市场的底部，但是我们可以把握住内心的需求，是选择没买房的焦虑，还是落地后的心安。

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