海旺学校改名（深圳楼市）

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问：你好，福田保税区附近的房子值得投资吗？那个3米6公寓小户型怎样？只考虑总价低学位可以的地方

答：还行，福源花园的小两房也可以关注。 地铁 3 号线的南延线福保站今年就要通车，而且有福田外国语南校区的学位加持，投资自住两不误。

问：老师你好，19年底在坪山力高君御买了一套78平的小三房，房价287万，自住带投资，不知此房自住和上升空间怎样，请帮忙分析一下，谢谢。

答：坪山中心规划非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。 短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型； 自住还不错，投资我个人观点 时间再拉长点会好点，至少也是5年以上。 长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；

问：南山后海城市印象一套自住两房，无贷款，现金50w，年收入80w，想咨询纯粹投资的购房建议，谢谢（不想太牺牲生活品质的）

答：你好，我理解你是想兼顾自住和投资。 抵押城市印象融资，参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）

问：你好，本人有2套深圳房产，2015年在布吉康桥花园二期有一套89小三房，但因工作原因一直在南山西丽片区居住至今，去年想去光明常住，于是买了光明勤诚达正大城103（现以交房），现在家里有2个小孩，一个2-3年后读初中，一个2-3年后读小学，本来想直接入住勤诚达正大城读其附属学校，但因为夫人担心新学校不好，想今年把康桥的房子卖了，自己再凑个100-200付首付，在南山或者宝中买一个学位+自住房，由于在西丽没有什么优质学校，还请老师指点一下！

答：布吉片区目前仍有颓势，出手康桥花园思路正确。 不知道你们的总预算和月供大概多少呢？ 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 前海投资建议优先学位房： 诺德假日花园，鼎太风华，中海阳光玫瑰园，雷圳可以重点关注。 成交量排名靠前

问：十三老师好，去年出掉了太古城一套小房，想在南山或福田投资一套三房，预算一千到一千五百万间，年前一直关注福田的天建天骄和南山华润城四、五期，估计都在年中入市，选择哪个或者有更好的吗？谢谢

答：感谢大额赞赏！ 这2个盘对比，投资+自住 首选华润城 天建天骄地段还不错，小学为荔园分校，初中福田科技中学一般，一般看学位是初中或者双学位，这可能也是楼盘不做小户型炒学位的原因； 景田大环境不好，周围比较破，景观一般。但是属于整个福田少有的大花园社区，稀缺。自住还不错，但是投资未来涨幅随大势。 华润四期位置不如前面几期，但是依然值得买。

问：我手上约有100万，可首付三成，本人暂时不居住在深圳，也不在深圳工作。人在海外。我是深户。 想投资一个小房子。希望在持有的三年内，升值空间尽可能大一些，三年后卖掉，再置换一个更大一些的房子。 看了很多资讯，不知道买在哪里。 我个人喜欢坂田华为附近的万科城，四五层楼高那种低密度房子。这个小区准备通地铁。 也有朋友推荐龙华的丰泽湖山庄。这里也准备通地铁。但是这里比万科城要贵很多。 我同学住在大芬地铁附近的桂芳园，那里的房子也是可负担范围内的。 我也可以买福田的一居室。。 反正都是投资房嘛。 我首付可多出一些，但因为我想留多一点钱做生意，故目前只是想拿一部分资金投入到楼市。

答：1.整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，加上利好规划落地很少，这也导致龙岗整体涨幅不如西部。 万科城是大型社区，在建10号地铁口，容积率1.3，绿化率高，小区户型涵盖公寓、洋房、高层和小高层，内有2所幼儿园，物业管理较好，未来10号线开通，区域会迎来新一轮涨幅。 但是从大方向来说，华为外迁导致购买力不足，坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。 2.民治的短板在片区环境。 上塘我觉得地铁口的几个小区非常宜居，不错的价格就能买到合适的3房2卫。 梅林片区太老了，自住体验一般。 3.布吉长期跑输大势，桂芳园不建议买。 首付100万，如果月供能力不错，建议适当增加首付和高评，入手总价500万左右的楼盘，新盘海岸城是个不错的选择。 二手房关注沙井 上塘 保税区

问：深圳有两套房，一套赤湾老旧小区复式房自住，一套在蛇口雍景湾135平儿子名下出租，无现金。想卖掉蛇口的房子，投资买入价格洼地的房子以租代供等待升值。请问有这个必要吗？

答：雍景湾的楼龄、花园、位置、学位、户型都没有问题，不会跑输。 建议加按揭再入手一套碧海 西乡 沙井板块的刚需上车盘，剩余子弹足够还未来5年的贷款。

问：老师好，大族云峰，保利悦都，儒骏城立方这三个楼盘哪个好能分析一下吗？谢谢！

答：首先升值方面未来几年龙华整体应该要强于坂田 坂田需要有点耐心，大族云峰不好不坏，如果你是考虑通勤选坂田，那可以买，如果不是，那就还有很多更好的选择 儒骏城立方，2016年建成，唯一的卖点就是地铁，其他的要求全部忽视，体量太小，2栋住宅和一栋写字楼，自带商业，为了弥补花园的遗憾，2设置小花园，前看农民房后看布龙路，目前租客较多，性价比真的不高了，这类物业只能听天由命，随大盘涨跌了，自身不带任何光环。 矮子里面拔高子，优先保利悦都

问：刚把西丽的房子官龙名苑卖掉，有贷款记录，深户单身，想拿100多首付买个总价400多小二房出租持有过渡，大概2-5年，想再换大户型自住，目前看了福田花好园和蛇口栖游家园 哪个盘更适合持有方便以后出售？或者别的楼盘推荐？我住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑学位，因名额只有一个，希望能投资2套，还有什么方式操作？

答：栖游花园周边配套较差，学校一般，单价已经涨的太高，不建议继续买入。 花好园相对好一些，除此之外可以关注碧海 西乡 沙井和上塘板块，溢价相对少一些。 你是深户，可以考虑把父母的户口迁到深圳，做接力贷买入。

问：老师您好，我看了您在头条的分析，想咨询您一下，希望可以得到您的回复。在坂田万科第五园1套小三房次新房，欠款210万，市值大概540万。在19年5月脑子一热买了第2套房子：光明勤诚达一期的三房欠款384万，现在很后悔： 1、正大城新房3年限售，2023年才能售出； 2、没地铁，假名校，加上新房还要装修供楼压力，苦不堪言。现在家庭收入大概一年60万，希望能请老师帮忙分析下，坂田的房子是不是可以卖掉？感觉这里也没啥升值空间，还是等3年后把正大城卖掉？谢谢

答：您好，正大城除了没有地铁和好学校之外，位置在公明，入手价格也不低了，这房子大概率站岗。 但是新盘现在也没办法置换，只能先拿着，除非可以跟开发商协商更名卖出。 万科第五园今天也刚分析过，可以翻翻之前的前面几条回复。 总之正大城如果没办法更名就先拿着，万科第五园可以考虑出售置换，跟着规划走，买南山和宝安。

问：那请问熙龙湾，壹方中心，前海时代CEO各有的利弊是哪些？您同说同等价格推荐的深圳湾是滨海大道以南吗？比如宝能太古城这边对吧？包不包括科技园南区？看了浪琴半岛有个2230万的，学位和小区感觉还不错就是缺点是双拼，请问对比您推荐的之下值不值得入手？

答：熙龙湾，壹方中心，前海时代CEO这几个盘都是片区标杆。 熙龙湾08年10年建成，前海核心位置，两期开发，15栋，独立两个大花园，共1700多户，绿化率高，楼间距大，车位配比1：1以上，容积率3，自住率高。 一期九年制海旺学位，二期九年制宝安实验学位，自带幼儿园. 户型以大面积为主，113-128平三房，130-139平四房， 160-180平五房，228-278平六房， 带大阳台，大露台，得房率高，赠送面积大 三条地铁：1、5、11号线20分钟之内可到达主要商务区. 宝安中心配套：图书馆、青少年宫、体育馆、博物馆、壹方城和在建欢乐海岸. 缺点：一手业主税费高，一期学位差，外立面旧. 熙龙湾算是宝中的豪宅，品质超过深圳湾的一些产品。 壹方得房率和熙龙湾没法比。所以壹方就算被低估也只是针对大户型，小户型是市场价了。大户型还有很多业主是投资客，加上总价高，库存消化的慢。 前海时代ceo 自带九年制南实学位（今年才开学），目前配套尚未成熟， 卖点： 1.核心区域再无低密度小高层； 2.未来配套高大上； 3.一梯一户，物管优质，户型稀缺。 太古城南 位于海月地铁站A出口，小区大部分都是小户型，属于深圳湾片区刚需上车盘，成交一直很活跃。 优点 1.深圳湾地段、地铁口物业 2.车位充足、周围环境好 3.楼下有商业（宝能city） 4.小户型、单价低、总价低 5.深圳湾学位 缺点 1.小空中花园、小游泳池 2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道） 3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集 4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些 5.户型一般 总结：小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。 浪琴半岛以大户型为主，1-2栋为双拼4房，小盘 花园小，一线海景 视野开阔，近滨海大道 噪音不可避免。 双拼户型占房票，价格也比市场价低10-20%左右，考虑自住还行，学位还行，但是升值潜力不如单证。

问：十三兄，想入手总价700万以内的三到四房，目前考虑以下几个区域：龙岗大运、龙岗坂田、龙华、南山西丽这几个区域。因为考虑到自住和小孩上学（目前小孩3岁），请十三兄综合自住和学校（处于中上水平）推荐一下每个区域的房源，并说明下各自的优缺点。新房二手房都可以。感谢

答：大运和西丽，一个是龙岗优质片区，一个是南山弱片区。 坂田： 坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，毗邻福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养的不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势； 然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡。 龙华： 红山（均价9万）：红山就是所谓的宇宙中心了，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万可见一斑；但没有需求外溢的问题，深圳北CBD也尚未建成，未来存在不确定性； 上塘（均价7万）：定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区； 综合考虑龙华和坂田更适合你。 关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山

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