大连科苑学校糊弄人（深圳房价一骑绝尘）

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问：老师您好！本人90后未婚，目前有套小2房在东莞，因深圳社保满5年故想出手换至到深圳来，但深圳的的房价一眼望去实在有困难，若是卖的东莞的，除去贷款可到手110w，现在手上也没有什么资金，父母在农村提供不了帮助，想办法的话最多凑到130。所以想问问老师我是继续在东莞入套大一点的好，还是转到深圳来，纯投资。另中介说有贷款记录再买的话需要付5层，压力也很大，所以想问问老师的建议。盼回复，感谢

答：你好，东莞核心板块涨幅30%，目前属于阶段性高点，未来需要看东莞的产业转型和人口导入。东莞楼市基本是跟着深圳喝汤。 深圳比东莞上限高很多，建议入手深圳。 全款抵押，5改3都可以操作成首付3成。 首付130，首选宝安 碧海 西乡 沙井，次选福田新洲 保税区 龙华上塘。

问：老师您好，我看了您在头条的分析，想咨询您一下，希望可以得到您的回复。在坂田万科第五园1套小三房次新房，欠款210万，市值大概540万。在19年5月脑子一热买了第2套房子：光明勤诚达一期的三房欠款384万，现在很后悔： 1、正大城新房3年限售，2023年才能售出； 2、没地铁，假名校，加上新房还要装修供楼压力，苦不堪言。现在家庭收入大概一年60万，希望能请老师帮忙分析下，坂田的房子是不是可以卖掉？感觉这里也没啥升值空间，还是等3年后把正大城卖掉？谢谢

答：您好，正大城除了没有地铁和好学校之外，位置在公明，入手价格也不低了，这房子大概率站岗。 但是新盘现在也没办法置换，只能先拿着，除非可以跟开发商协商更名卖出。 万科第五园今天也刚分析过，可以翻翻之前的前面几条回复。 总之正大城如果没办法更名就先拿着，万科第五园可以考虑出售置换，跟着规划走，买南山和宝安。

问：我临近退休，2000万现金全款购买的方式，请给我建议。谢谢

答：你好，可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇（新盘）

问：老师好！我是做生意的，现布吉阳光花园有个两房，小孩读二年级了要找个不错的初中学位。目前有资金250来万，想找个3-4房总价750万内的改善自住兼学位，年底生意上还有300万的回款。目前了解过龙湖春江天玺新房复式4房720万，特发和平里的复式4房700万，碧海富通城三期的三房590万。目前买个带学位的长期自住，以后生意上回款后再卖掉布吉小房投资个有升值潜力的。请问该怎么选择好些？还是再看看宝安中心和前海路侧的二手房源？

答：你好，龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管，自生自灭。 周边民房多，环境差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。 未来潜力不看好。 特发和平里的户型布局和使用率都不太合理，高峰学校的排名还可以，但是排名比较危险，生源不行，没有继续保持的基础。没有曼海宁涨的快。 总之这几个盘区位对比： 富通城>特发和平里>龙湖春江天玺 单宝中和前海是更好的选择 建议直接出手阳光花园，留着价值不大。

问：十三老师好，之前向你提问过，龙岗360万的房子，90万贷款，想置换学位➕保值的房子。考虑置换罗湖螺岭只有小学还不错且房子偏旧，想仍然在龙岗选择。考虑龙岗外国语的绿景大公馆、中森双子座，深圳中学龙岗初级的万科翰邻城、招商依山郡，龙岗实验的学府道，从投资保值的角度，请帮忙分析一下，如何选择好？龙岗片区有哪些地段值得投资？万分感谢！

答：你好，感谢赞赏！ 龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级。 如果考虑孩子读书同时资金有限，可以买，但如果资金量够，我建议买依山郡，性价比高。 但是依山郡由于不是九年一贯制，所以反而在龙岗受欢迎度不如龙外。 这个看你自己权衡了。

问：十三老师好！举手提问！我遇到了一个您教育过的问题—买房不能既要这个好和又要那个好的患得患失的纠结。我之前提问过盐田佳兆业的评价，我现这几天又看了光明的华润公园九里，我觉得更动心，相对我之前看的盐田佳兆业、龙岗大运、布吉这三个地，光明更适合我这种习惯生活在南山宝安的人。但是，华润公园九里学位差、地铁较远、处于光明区非中心位置、四房实际面积相对深圳东部的盘子较小、至今没售罄，且光明短期内已经没有其它新楼盘可以买，我又急着尽快买掉，有点尴尬，既满意光明的地理位置便利，却又对已了解的缺点感到不踏实。请问您对公园九里这个楼盘的升值前景如何判断？

答：华润公园九里： 华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！ 产品是不错的：大花园、刚需户型。 但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了， 为什么？ 1、地处公明，周围环境差了点； 2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？ 但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！ 总结：卖的火的不一定是好盘，卖的差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！

问：深圳周边惠阳，大亚湾现在买房合适吗？好的楼盘有推荐吗？

答：一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。

问：老师您好，请您指点迷津：我家一套龙岗悦澜山花园89平和京基御景华城39平，预计全卖了资金大概500W。我和我老公30岁，总收入月均5万+，小孩一岁，考虑房子综合教育、投资潜力、二胎三房等。目前考虑如下 1碧海区域，800万内有能力购置，考虑玉湖湾或者御龙湾，月供压力相对不太大，其他资金可考虑其他投资，但教育资源一般，配套也还没起来 2、宝中区域，最大可接受900+，月供压力较大，资金也全投了，比较激进，也怕自己高位上盘。目前幸福海岸、丽景城、深业新岸线、凯旋城都900万多。这些房源您推荐哪个？ 3、后海，城市印象、保利城、海印长城900+，跟宝中哪个更推荐。以上选择请老师指点迷津，万分感谢。

答：你好，感谢赞赏！ 1.碧海是非常推荐的投资板块，入手碧海有个前提，未来5年内你们还需要再入手一套能挂学位的小户型。 2.宝中教育是亮点，但是上一轮领涨中，这些盘溢价太多，你关注的这几个盘 目前只认可8万的单价，需要花精力淘笋。 3.后海板块整体还行，略微跑赢大势。可以重点关注。另外前海南带学位两房也可以关注。 倾向方案3

问：星主您好，我现在手上80左右(有必要可以到120)，总价250-350.想投资一套关内小房放租。期望租金高点，抵点月供。前期看了花好园，漾湖居，韵动家园等，有点迷茫，烦请星主点评这几个房子的投资价值如何？或者有具体推荐。现有套房是老婆名下，贷款人也是她，怎么操作可以3成？谢谢

答：你好，感谢大额赞赏！ 花好园是车公庙片区的小户型刚需盘，如果在车公庙上班，住这个小区再方便不过了，走路就能上下班，每天睡到自然醒。 车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。 但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的，但是一定注意，不要买朝向滨河大道的户型。 福田以前是南富北穷，现在是西边比东边有潜力。韵动家园算是自住和投资都还过得去的盘。 漾湖居不建议入手，板块和小区热度都不占优势。 这几个楼盘优先花好园和韵动家园。 纯投资更建议关注宝安的碧海板块。 全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成，部分中介有渠道操作。

问：你好！在坂田有一套价值500的房产，计划出手，手上现有200，计划给小孩换一套好点学位房（9年后用学位），问题1：现在深圳的房产情况，如是先将手上200买套小的学位房，还是等卖掉坂田的房产后再买呢，现在买是二套，卖掉买是按首套？ 问题2.学位房看中宝安中学，南二外或福外，想问一下这三个哪个更有投资价值或有其他推荐？问题 2，卖掉后，我是换一套大的还是换2套更好些，换2套的话，除学位房，另一套投资在哪比较好？

答：你好，建议说说坂田房产的具体信息，再判断是继续持有还是出手置换。 坂田属于补涨板块，深圳的涨幅正在从西部蔓延至中东部。如果楼盘潜力还不错，其实建议先持有。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 但是9年后才用得上学位，建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好

问：十三老师好，女朋友在考虑购置首套，总预算470万以内，目前看好了一个嘉州华苑的中层2房，嘉州不方正低层3房（价格差不多，装修没2房好），也考虑金地名津。我反而比较倾向万科四季花城1期复式4房（只有430多万，自住简直完美，但投资价值不确定），觉得坂田以前因为交通有点被低估了，今年10号线和坂银隧道开通实际价值会趋近龙华。但是万科四季花城1期看过去涨的很慢，跑输大势，女友在南山上班所以倾向于买嘉州中层2房，已经基本谈妥价格，在成交前还想问问十三老师的意见。

答：万科四季花城 好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 户型的实用率是真高啊，尽可能选有电梯的房型吧。 车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑，所以单价只有5-7万。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的。

问：老师您好！ 1.有套贷款房写的是夫妻双方的名字，现在想删除一个人的名字，可以这样操作吗？如果可以，那做假离婚用删除人的名字再买房可以算首套吗？ 2.一个人可以贷款买两套房，如果这两套贷款的房都已经卖出，名下无房后再去买房是否依旧可以享受首套三成二套（深圳五或七成）的贷款买房的方式呢？ 谢谢老师！

答：您好，只有全款房可以去名，需要先还清贷款，房产证去名后再离婚。 深圳只要处女贷用掉了，都算二套。当然可以通过全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。

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