王龙玺 中国海洋大学（深圳楼市）

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问：专家你好， 最近2个月一直在看你的文章，收获不少，非常感谢 这次，需要向你请教购房的方案 我家里在蛇口有一套育才二小二中的学位房，600万左右，无欠款。 目前手上有800万左右的现金， 每个月，可以承受5万的月供。 最近，我想买房继续投资，自己规划的方案是： 1、买一套南外高新的两房，1300万。 再买一套500万以内的两房 2、买一套南外高新\/南二外的1800万左右的3+1房子 3、买一套招商海月3期的三房1350万，再买一套450万的两房 请教专家，我这样的规划方式，是否正确？ 你这样的高手会推荐怎样的选择？ 谢谢啦。

答：你好，感谢赞赏！ 倾向方案1 南山的学位： 南外系（大冲、科华、文华、高新）， 南二外系（海德）， 南实系（园丁、麒麟、南海）， 育才系这两年在走下坡路， 照着学校去找。 高新一带价格和品质都是匹配的，需要花精力淘笋。

问：您好！ 我们预算能承受一套800万的房子，想购买一套初中学位房，为小孩儿上初中做打算，目前在留意深圳高级中学周边物业，意向是福田的建业小区。小区老旧，除了学位的考虑，主要还有搏拆迁的想法。 请问该小区是否有购买投资价值？您还有没有其他学区或小区推荐？ 谢谢！

答：你好，如果是买深高学票，我觉得是可以买的。 如果是为了博棚改还是要慎重，投资都是要看周期的。（时间成本和机会成本） 建议入手一套小户型挂学票，剩余资金投资性价比更高的板块。 对于很多刚需和投资客来说500万是一个门槛，同时也是交易最为频繁的价格区间。 车公庙地铁口500万以内的房源，主要集中在泰安轩和泰康轩，而实际这两个小区就是一个小区，共用一个小花园，类似于现在的一期和二期，一共三栋楼建筑为1999年-2002年，小区全部都是小户型，30㎡单间和一房一厅50㎡为主，以及少量小两房60㎡，总价基本都在500以内。 优点： 第一:小区周边生活配到较为齐全，下楼就是年轻人的聚集地十亩地，步行10分钟就可以到达KK one等商业综合体。 第二：距离车公庙和下沙地铁口步行10分钟以内均可到达，地铁线路丰富，交通十分便利，福田南山工作的人群都比较适合。 第三：小区所属初中为深圳四大名校之一的深圳高级中学，具有非常好的学位投资价值。 第四：附近没有主干道，非常安静，高楼成视野较好。 缺点： 第一：小区花园基本等于没有，没有什么公共活动区域。 第二：筒子楼，3电梯12-16户，基本谈不上什么生活品质。 第三：大部分房间采光和户型一般，楼道环境较差。

问：十三老师好，我又来了。目前花好园一套两房（打算继续持有），还有一张房票。为了减少摩擦成本，工作地点的因素和更好的体现居住属性，我选择以下几个目标盘，望老师给予点评，坂田的第五园和万科城，龙中的翰林城和学府道，吉祥的万科天誉，考虑总价在500-600，望老师给予点评。

答：你好，感谢赞赏！ 这几个板块对比，坂田优于龙中和吉祥。 万科第五园和万科城共同的特点： 1.大社区、高低配，动辄数十栋； 2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流； 3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 考虑自住第五园和万科城都可以关注，重点看价格。 如果是考虑未来涨幅， 能接受投住分离，房子买在宝安，公司附近租房是更好的选择。

问：十三房您好，现在家里有自住房一套，市值1500万，银行贷款还有200万。想要买二套房，手头资金比较少，几十万。银行信用贷可以带出一百左右。我老公之前买过房，有过房贷记录。 如果买二套房，怎样操作比较好?总价多少呢?可以承担三万左右的月供。 我想让父母九月份之后转深户，接力贷怎样操作呢? 请问哪种方案比较好?具体应该如何实施?谢谢！

答：你好，不建议用信用贷。 现在的自住房杠杆太低，可以直接去银行申请加按揭，最多可以加按800万，用你们的家庭二套房票或者老人票全款买入，也可以少量贷款买入。 深圳现在接力贷大部分银行都听了，不过老人可以贷款到80岁。 新盘可以关注华润城 华强城 海岸城等

问：十三房老师，我又来咨询了。情况再说一次：我们预算1400万、1500万左右的四房，地段主要考虑南山、福田、宝中。小孩快2岁半，后面还要二胎，目前父母在家帮忙照顾小孩，夫妻双方都有工作。希望换的房子能兼顾学位、生活便利、房产保值。我们结合老师在星球里的所有回答，我们做了大量的功课，也实地跑了很多楼盘，目前在考虑：南山的招商海月、招商海琴、西海湾，福田的万科城市花园、天健花园，全部都是4房，总价1400万左右。求老师对上述的楼盘做一个分析与推荐，谢谢。另外，欢迎老师有更好的推荐，指点迷津。请收下我们的打赏，为专业知识付费。

答：你好，感谢赞赏！ 1.招商海月，育才四小，育才三中，小区100米地铁2号线，宜居环境也还不错。 2.海琴太旧了，面积大，总价不会太低，没有社区。反正不会跑赢，除非学校成绩往上猛窜。 3.福田这2个盘自住还不错，投资角度看，想象空间还是弱于南山。 这几个盘优先招商海月和西海湾

问：老师好，纯投资光明中心区和沙井海岸城选哪里比较好？

答：对比下两个区域：一是产业规划 二是地铁线规划。 目前的产业规划，沙井有空港新城，有国际会展中心，有海洋新城，有高铁规划，有22个旧改项目，地铁方面，除了现有的11号线，还有正在建设中的12号线和20号线，分别连接蛇口和机场北。 光明片区，有光明凤凰城，有中山大学深圳分校，有光明天安云谷产业城规划，有华侨城光明特色小镇，有大量开发商的入驻，地铁方面，则有6号线和13号线，分别连接深圳北站和后海。 从片区规划来看，沙井目前投入最大，规划正在落地，近几年利好会逐步兑现；光明新城未来可能暴击，但需长线持有； 希望未来几年获取跑赢大盘的收益，重点关注沙井，虽然房价已有部分透支，但如果利好兑现，还有继续上涨的空间。 纯投资，希望获取长线暴击的客户，重点关注光明片区，长线持有，耐心等待新区的蝶变。 只考虑短期持有。建议优先沙井。

问：星主你好，手里有一套长城盛世二期的2房，无贷款，中介说市价550左右，还有一套深中的鹏公馆学位房准备近期卖掉，看报价到了350左右，还有140的贷款。自住在香蜜湖瀚城有套139平米4房，由于拓展赠送面积大，学位也不错，错过了之前5，6年多次置换机会，现在不知道是将所有深圳的房产换成一套南山自用房产，还是将两套小房资金投入南山宝中置换一套1500以下的兼顾学位与投资的房产？我也认同南山》福田的概念，但是香蜜湖城市客厅改造会不会给香蜜湖片区有新的提升机会？年收入约80，标的各有哪些选择？

答：你好，感谢赞赏！ 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择； 福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 建议策略： 一、低总价刚需次新电梯房 二、顶级名校学区最低总价学票房 三、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘 长城盛世和鹏公馆出手后，置换一套南山学位房，再加仓一套碧海 沙井这些热门板块的刚需盘长持。 瀚城可继续保留。 选筹参考： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。

问：十三老师，看了龙岗中心城一套小两房，近地铁，商业。昨天和业主谈了4个小时，谈到还算能接受的价格，签合同的时候发现房产证比中介网少了1.5个平方。那个小区20天前签的价格（同样面积，现在总价直接多了8W。中介让我认了，有点迷茫了，说是龙岗也在涨，但是这个幅度有这么高吗

答：挂牌时多出2个平方是中介惯用的套路 龙岗涨幅并没有这么高，建议重新谈合同 不站在你角度的中介，可以换了他

问：十三房老师好，我现在在翠竹租房住，家庭税后年收入80万，手上有两套房： 1、碧岭华庭三房，预计可买480万，可得现金300万。 2、一品东门雅园单间，预计可买220万，可得现金175万。 小朋友2022年要用螺岭学位，所以一品东门雅园暂时无法出售。碧岭华庭涨幅较慢，打算置换一套，不知是否OK? 置换方案如下： 1、田贝周围买一套深中大学位房，同时自住。 2、去南山或宝安投资一套三房，自己租房住。最近在看前海、宝中、碧海的房子，如富通城、幸福海岸等。 不知道我这种状况选哪种方案合适？我比较倾向方案二，如果是方案二，该怎么选片区和楼盘呢？

答：你好，感谢赞赏！ 投资一定要看风向，跟着大趋势走，置换到南山和宝安更利于资产的保值与增值。 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海； 还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力。 投资潜力： 前海>宝中>碧海 考虑学位优先幸福海岸，富通城属于前海辐射区，作为次选。

问：老师您好，特别喜欢你的风格，是我在星球上关注的第一个星主。我当前情况：现金1000w，在坂田佳兆业城市广场无贷款的152平大户型，年入税后约150w。希望入手一套自住，以及一套投资（想置换当前这一套）。自住的话，喜欢大平层，居住环境好一点，带稍好点的学位。生意原因跑松山湖和坂田，有通勤需求。投资就考虑升值保质需求了。请问老师有何操作建议，谢谢！

答：您好，感谢信赖和大额赞赏！ 坂田自住比较推荐深实验的盘信义嘉御山、佳兆业城广场都还不错。 但是投资上看，如果能接受投住分离，建议1000万首选南山，次选宝安。 可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇

问：老师，我近期要入手一套三成首付200万内的房子，目前看了星河丹提90平的三房，幸福枫景，世纪春城，万科城，万科悦峰，主要自住！这几个楼盘麻烦您推荐下哪个比较有优势！急

答：自住优先龙华，次选坂田 这几个盘属于矮子拔高子，都不算很推荐的盘 龙华重点关注金地上塘道

问：你好，十三房老师，有三个问题 咨询下，第一个，目前比较看好白石龙附近的书香门第，万科金域华府，还有和颂轩，都是80平多点，但是各有优劣势，书香门第，单价便宜，有深外学位，聊天就是有点老，万科金域华府，相对较新点，有深外学位，但是单价有点贵，和颂轩，预计年底或者明年开盘，预计单价七万多，价格还行，是新盘，但预计不是深外学位，潜龙花园一般，这三个如何选？主要兼顾投资，居住和学位，，未来哪个升值潜力更大，你是否推荐？第二个，看你的主题帖子，基本是推荐一路向西，买福田，南山，宝安，那我500多万的预算买哪合适？为什么？第三个问题，我现在宝体有一套价值约400多万的40多平小房，那我现在是再买一套500万的小房合适呢？还是卖了这个小的，把钱加一块，买个大的合适呢？你的建议是什么？为什么，谢谢

答：白石龙｜书香门第名苑 书香门第上河坊 一期名苑03年建造，14栋小高层和1栋高层，66平两房、86平三房、98平两层复式和98平顶楼三层复式、141平顶楼复式，虽然是小高层得房面积大并不大，没赠送，靠近地铁站的一边有点吵，小高层两梯8户 二期上河坊09年建造，4栋楼，开放式小区，楼下商业，户型38-42平一房，52-66平两房，户型方正,无花园 地处梅林关口，与福田一山之隔，紧靠万科金域华府、龙光玖龙玺，农民房。 地铁:4号线白石龙站500米民乐站400米，地铁6号线梅林关1.5公里左右，10号线2公里. 商业:600米以内三大商业，自带上河坊购物乐园,500米玖龙荟，600米星河coco city（8万方） 学校:自带幼儿园、小区对面书香小学、2公里处深外，深外还有个国际办。 点评:小区车位紧张，二期更为严重，人车不分流，物业管理一般，二期无花园。跟市面上的房源比，得房面积一般。所有的弊端都可以忽略，因为有深外学区加持，相信随着深外的招牌，未来成绩考出来后和对整个区域的房产增加溢价，同时2公里星河word银湖谷高端核心商务区的建成也会对区域利好. 金域华府蛮好的，高端住宅+泛名校学位 性价比上书香门第更优。 西部已经涨上去了，自住+投资选择龙华也是不错的。 具体是继续加仓龙华，还是出手宝体换大房，具体要看房子的状态，是否有继续持有的价值。 一般来说，一线城市换房成本太高，有子弹建议加按揭融资后继续买入。

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