天津海航城学校（深圳学区房现状）

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问：十三老师！同样都是优质的学位房，比如福田香蜜湖的明德和侨香外国语，相比南山区南山外国语的学位房，从房产增值的角度来看，应该选哪个片区？请推荐相应楼盘。我家有二套房名额，首付8成总价控制在1200万以内。谢谢

答：你好，做大做强教育，南山区和福田区是最有资本的。 南山区是先做强再做大，福田区似乎是想先做大再做强。

福田区，坐拥四大名校中的三大，位居深圳市最佳地理位置，沉淀了不输于南山的生源，却在教育方面一直不疾不徐不温不火，直至被后起之秀南山区反超，方才有所动作。 管二代、富二代、拆二代、房二代，不论哪种二代，在创新频出、新人辈出、不断自我迭代、正在形成独特发展模式的深圳，固守现在也许意味着未来的被动挨打。 犹如福田区的教育。福田区表面上的均衡和实质上的维稳。

深圳的优质学位房整体是供不应求的，而且这个趋势短期内看不到扭转的可能。由此带来的是消费溢出，也就是顶级学位房买不到，改买第二梯队。

所以，除了第一梯队，第二梯队也是家长们追逐的目标。 我们今天踮踮脚可以够得着的第二梯队，未来都将高不可攀。 其次，并非生源好就一定能考出好成绩，拥有类似生源的深高北和龙华实验（水榭56和水榭123），2019年的中考成绩差异有多大，大家都很清楚。 第二，南山福田在教育上有先发优势，但从另一个角度看，南山已经格局初定，福田正在全新布局、大力建设。

明德，是一所不太一样的学校，也是值得关注的学校。 2013年创立，2016年首次参加中考，十大率排名45名，2017年排名19名，2018年排名第7名，应该说进步显著。 首个公立非公办的学校、探索教育国际化的方向、明星程红兵校长的高调宣传及其退隐、小班制，种种与众不同的标签，加上飞速上升的中考成绩，使得明德成为了福田区教育名片中的一张，甚至跻身到深圳市知名学校。 不过，不大的招生规模（4个班140人）和一直以来的掐尖，往往让人对其中考成绩不那么确定。要取得一流学生的青睐，还需要一段时间。

明德实验学校香蜜校区，从目前在深圳学校的等级分类来说，属于区属顶级，从去年中考成绩来说，已经挤进全市四强，但这是四大八大比例排位，由于小班制和班级数量少，导致毕业班人数少，所以认可度见仁见智，随着今年初三到初一分别5/6/7个班，人数规模逐渐增加，若仍能保持成绩，市场认可度会更高。 侨外是福田区重点培养学校，成绩和口碑都不错。 南二外海德和南外高新也属于南山区属顶级学校的代表。

最值得投资的学位房，可以参考知识星球内部分享！

问：老师您好，又来请教！如果总预算在300万左右，一套纯投资的房子，打算持有5年左右，该怎么操作，有什么好的建议？我自己看了3种思路：1，韵动家园，租金尚可，不知道高尔夫回收大金沙旧改的利好是否可以促进价格升值？2，龙岗招商依山郡，貌似深龙中学位，未来有地铁站规划？但租金很低。3，宝中碧海一套小单间。您觉得哪种更有前景？或者也许我考虑的都不妥当，您是否有更好的建议？

答：你好，感谢大额赞赏！ 总价300万，现在深圳真的很难选，适合投资的盘，价格都已经涨起来了。

2种思路：

1.买市区学位房，涨幅很稳，租金高。韵动家园属于这一类。

2.买郊区未来有可能形成暴击的学位房，长持等待补涨。招商依山郡属于这一类 招商依山郡是深中龙岗分校，深中的范围都是次新房，生源好，东进战略教育也会被重视，关外的学区会逐渐崛起，大运的兴起也是对深中龙岗分校的利好。

深圳最紧缺的除了商品房就是学校了，建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的放开和深圳开放的政策，未来涌入的人口更多，学校更为紧张，相对应好的学校更具价值，招商依山郡的价值一直被低估，龙岗除了私立百外以外排名第一的学位房，大运的崛起和地铁16号线的开通将推动这一区域的房价上涨。 短持建议韵动家园和碧海小户型，长持可以入手招商依山郡。

问：东莞黄江公常路上（花样年江山，地铁口）和寮步松山湖边界（万科松湖传奇，地铁口3km），都是两居，价格差不多，区位和发展哪个更好些，非常感谢。

答：如果是我就选松湖传奇，一个是借力深圳，一个是举东莞之力打造，以我对东莞的了解，我更看好后者。

问：你好，请问深圳首套房，首付180左右，想买套房自住。我在南山，我老公在宝安工作。南山和宝安都涨了很多，只能买05年以前的房源，不过等过几年换房会不会太旧了？或者买龙华的红山，上塘，不知道大神有什么建议呢？

答：西乡还有600万内的次新房，买不了三房还可以买两房，龙华对你们来说上班太远，长此以往会很辛苦，生活品质差。做妈妈的需要花很多精力在孩子教育上，做爸爸的需要花很多精力在事业上，唯一不需要的是花很多体力在路上。

问：你好。请问我的经营流水每个月平均入账100W，公司注册是深圳电子贸易行业，我是股东，占股50%。请问银行是不是按20%折算成月收入，就是我月收入20万对吗？谢谢！

答：你这是要做经营贷是吗？银行主要看结息，用结息来推算月收入，不单纯看流水。

问：光明什么时候房价破6

答：讲真，我一直觉得光明炒作太过，价格虚高。 光明新区就算建成，也不过是个面积有限的新区，当然可以吹一波光明的产业，但产业导入一向是喊声大落地少，福田和南山写字楼空置率辣么高，未来数年还要填满前海自贸区的写字楼，还有多少优质的产业和企业留给光明? 且不说光明还有十年的发展长周期，即使建成也无非是红山上塘的翻版，离市区还那么远。 红山上塘已是眼见为实，离福田一步之遥，房价才七万多，光明凭什么六万?凭梦想吗? 深圳只是地太少，可讲的故事太少，投资预期过剩，光明才被一波又一波吹了上去，去年四万多的价格还好，五万多已经有透支，六万我就要呵呵了。

问：大神您好，我们手上已经有两套房，去年年底通过假LH的方式腾出名额，上车了后海的海境界一期，87平三房，价格近1000万，是否会有风险？

答：你好，海境界不属于深圳湾，但又在打深圳湾的招牌，自住尚可，投资目前没看到明确的买入理由。 很多人觉得一路之隔，价差不应该这么大，其实这种“觉得”本身，就是对市场没有充分理解。 考虑自住，单价1000以内，现在来看不算贵。但是如果能稍微增加点预算，深圳湾是更好的选择。

问：我想咨询什么是全款抵押贷款？

答：找垫资公司配合全款买入，过户之后迅速做抵押，最多可以抵押7成出来，相当于首付3成。

问：十三总好。收藏过好多你在星球的问答，客观、理性，还特别有文采。大爱！ 早几年在喜悦里入了一套89的4房，一直在放租，计划持有久一点，至少到14号线、东部过境高速通车。 最近看到和昌的旧改启动了，占地26万平，规划有小学、初中。所以在想：未来喜悦里有可能跟和昌代建的学校同一个学区么？ 目前南联在教育资源上比较欠缺，喜悦里、海航城的学校是龙岗中心小学（宝龙街道，刚升级为九年一贯制），在双龙了，离喜悦里有点远。新干线对应的是南联学校。 和昌代建学校起来后，根据你之前的经验，学区有重新划分的可能么？如能把海航城、喜悦里、新干线这几个盘划分到新的大学区里，近很多，生源也相对纯粹。 盼抽空回复

答：谢谢大伙的夸赞[玫瑰] 学无止境，仍需上下求索。 喜悦里离中心小学是这几个小区里最近的，而且中心小学远没有其他学校饱和，积分86分就可以上学，划出去的概率不大。 不过不用沮丧，半斤和八两差别不大。现在新盘动辄引入一个所谓外地名头的名校，只是开发商用来卖房的幌子，能够沉淀成名校的几率小，到了二手市场，都是一地鸡毛，比如某大观。

问：首房首贷，跟男朋友最多能凑90万首付，我在五和上班，他在老街，今天去看了龙岗吉祥一路的吉祥悦府，82平新房三房总价300万，上河坊40平单间可改两房的二手房也是300万，刚需考虑哪个好？

答：新生属于龙岗的边缘区域，工厂繁多，非常不宜居，供应量大，楼盘分布零星，无质变的可能，投资自住都建议远离。 楼市其实被自媒体妖魔化，个个都自诩操盘高手，其实都不过是被大势裹挟的泥沙俱下而已。拉长时间轴，选筹没有那么大的区别。自住还是建议就近，舍近求远，舍本逐末都不可取，更有大V，坪山上班建议买去南山，只期更好的升值。人生短短几个秋，有多少时间可以用来浪费在路上，不如把更多的精力用来提升自己，努力工作，陪伴家人。 收入后劲可以的话，踮起脚尖买上河坊那个52平的。

问：你好，十三房老师！上周提过问，一直没收到回复，盼复！咨询您两个问题：问题一：景田两房60平公寓（近地铁，有学位但积分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，这两年几乎未涨，两房成交量也很低，均价6万多；问题为是否需要出手置换成一房或两房的住宅？还是继续放着做抵押贷款另外购置住房？（还有一个二套的名额但是要首付七成，所以也没想好，买哪里的房子） 问题二：老家四线县城有一个带花园的一幢房子，带花园共计三百多平，建筑面积一百多平，地理位置不错，靠近小学算学位房，估值一百万多一点，目前老家是人口流出地，请教是否房子需要尽快出售？

答：你好，公寓不涨是情理之中，房龄太老加上税费太高制约流动性。 建议出手置换住宅产品，二套资格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和宝安还是投资首选。 四线城市房产尽快出手，人口净流出的小城市 未来房价只会越来越鹤岗化。

问：你好，老师！我是深圳户口，我老婆是北京户口，孩子目前2岁半，考虑到教育问题，孩子的户口随她妈，预计孩子上小学后回北京上，目前我们两工作都在深圳，我老婆在梅林，我经常出差。 我们首付预算在150-200左右，房子主要是自住+部分投资。目前有在看坂田四季花城周边，以及龙华民治周边。想问下老师，有什么好的建议，有哪些地方楼盘可以供我们这个情况选择。

答：你好，区位对比排序： 龙华民治>坂田 龙华推荐： 1.金地上塘道 学校：深圳龙华实验小学中学学位 价格：单价6万 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 2.潜龙曼海宁花园 品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园

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