重庆市沙坪坝区大学城（大学城聚集地）

一、楼市行情

沙坪坝区楼市主要集中在东部城区和西部城区，西部城区主要包括大学城板块和西永板块，而东部城区主要包括沙坪坝中心板块、沙滨路板块、凤天板块和双碑板块等。除传统中心板块外，西永、大学城、双碑板块亮点突出。沙坪坝区还有很多老城区等待拆迁改造，而且力度非常大，现在开始的仅仅是第一期。此外，作为重庆四个重要学区版块，沙坪坝区的教育资源不容忽视。

1.新房

成交热力图

均价：1.3 万元/㎡ （截止2019年11月）

房价结构：从0.7万-2.2万均有

房价趋势：一年来，基本平稳，涨幅不大

热门TOP5（截止2019年11月）

1、富力院士廷

2、重庆融创文旅城

3、首创·天阅嘉陵

4、金融街融府

5、万科招商理想城

2.二手房

成交热力图

均价：1.2万/㎡，供给5421套（截止2019年11月）

房价结构：从4千-2.2万均有

房价趋势：一年来，基本持平略有回调

二手房成交TOP5（截止2019年11月）

1、重庆融创文旅城

2、富力城院士廷

3、协信城立方三期

4、金科天宸

5、万科招商理想城

二、概况

1.定位+特色

沙坪坝是重庆拥有众多教育资源的老牌核心区，是重庆主城区、重庆大都市区，位于重庆市西南部定位为“一区三高地”，是国家创新型城区。沙坪坝区作为一个拥有历史的学府大区，西部地区最大的综合交通枢纽重庆西站火车站也在这里。

2018年重庆市各区县人均GDP中，沙坪坝区以8.13万元位列第六名

2018年沙坪坝区GDP达到了936.41亿元，增速3.2%

沙坪坝区下辖6个镇、20个街道：覃家岗、渝碚路、沙坪坝、小龙坎、天星桥、土湾、新桥、双碑、石井坡、童家桥、磁器口、山洞、歌乐山、井口、陈家桥、虎溪、西永、联芳、丰文、香炉山20个街道；青木关、凤凰、回龙坝、土主、曾家、中梁6个镇。

沙坪坝区主要分为两大板块：科技城板块+井双版块

科技城板块：西部新城位于重庆西部区域，属于沙坪坝区，由大学城和西永片区组成，也是重庆提出的科技城区域。区域由轨道1号线串联，主要有大学高等教育聚集区、微电子产业和发展文旅业。区域占地广，号称重庆城市副中心。

井双板块：井双新城位于沙坪坝区东北部，由石井坡、双碑、井口组成，是由沙区打造的老城改造的宜居性规划区域。石井坡区域紧邻磁器口，由轨道1号线与双碑相连。井双新城拥有沙区传统的老工业基地，因为搬迁，现区域重新规划定位为宜居区域。

井双新城依托于嘉陵江和歌乐山的森林资源，开展第二代滨江路建设，规划学校、医院等来匹配价值。

2.交通网络

重庆市主城区规划有“十七线一环”轨道交通线路，其中穿越沙坪坝区的线路共有8条。

其中：轨道交通一号线于2012年通车，沙区段总长度23.68公里，一号线尖壁段（尖顶坡至壁山）预计今年年底通车；

轨道交通环线于2018年12月局部通车，沙区段总长度约7公里，目前通车站点为重庆图书馆站、沙坪坝站、沙正街站；天星桥站、凤鸣山站、上桥站、西客站预计今年年底通车；

轨道九号线一期沙区段于2016年11月开工，沙区段全长约6.4公里，按市政府要求计划于2020年建成通车；

轨道交通七、十二、十三、十五、十七线路属于2020年以后的远景规划建设线路，目前正在做线路控制性详细规划。

2018年1月，随着重庆西站和沙坪坝铁路综合交通枢纽的同步投用，沙坪坝区正式进入高铁时代。

朝天门港口是长江上游最大的客运港口。

预计到2022年，沙坪坝区建成区道路网密度达到8公里/平方公里以上，主次干道高峰时段平均车速保持在23公里/小时以上。因地制宜推进慢行系统建设，至2021年，将新增10座人行过街设施，打造山城步道60公里。

全区现有公交线路130条，公交运力2051辆，日均发送旅客119万人次，万人公交保有量达28.4标台，为主城平均值10.7标台的2.65倍，城市居民出行（家门-车门）500米公交覆盖率达100%，农村村民出行（家门-车门）2千米公交覆盖率达100%，全域公交实现“一小时免费优惠换乘”并与轨道直达接驳，连续多年被评为重庆市城乡道路客运一体化“5A”级水平。

（来源：沙坪坝区路网交通大格局，成就区域经济大发展-沙坪坝发改委）

3.教育资源

重庆沙坪坝区

其中最好的学校当属：重庆市树人、重庆市沙坪坝小学、重庆市沙坪坝第一实验小学这三所

4.商业配套

沙坪坝区商业主要分布在新区和老区，新区以大学城和西永为代表，老区以沙坪坝中心为代表。大学城和西永板块属于新兴发展区域，地势开阔平坦，商业物业条件较好，但距离市中心较远。总体来看，现有沙坪坝板块商业体量偏少，业态模式中，传统的百货、超市占比超过53%，档次偏低，高档次星级酒店严重缺失。

三峡广场是沙坪坝区的著名商圈，近些年，从三峡广场扩容、到龙湖光年TOD的打造，调整升级一直在进行。沙坪坝中心板块属于传统商业区，以传统百货、购物中心为主，商业集中，人流量大，但是其街道较窄，物业形态老旧，发展受限，商业提档升级、外拓延展成为大势所趋。

目前，建设中的华宇城，位于凤天大道上，规划33万方的总商业体量，有17万方会自持，与沙坪坝商圈核心区直线距离约4千米。周边配套资源较为丰富：两大顶级医院（西南医院、新桥医院）；名校（树人凤天、凤鸣山中学等）；还有重庆图书馆、沙区政府等城市量级配套。环线凤西路站与华宇城几乎无缝连接。

5.医疗配套

沙坪坝区有三所三级甲等医院：西南医院、新桥医院和重庆市肿瘤医院，还有一所二甲的沙区人民医院

上图为沙坪坝去医疗资源分布图：1-重庆市沙坪坝区人民医院、2-西南医院、3-新桥医院、4-重庆爱德华医院、5-沙坪坝区中医院、6-重庆大学医院、7-汇康医院、8-沙区中西医结合医院、9-重庆德爱中医院、10-云轩中医院

西南医院：西南医院，原名为第三军医大学第一附属医院，1929年建于南京，1941年迁至重庆，1950年正式命名，是一所集医、教、研于一体的大型综合性现代化“三级甲等”医院。

新桥医院（原陆军军医大学第二附属医院）

重庆市肿瘤医院

三、产业规划、政策红利

作为重庆确定的六大副中心，近年来，西永片区迅猛发展，作为重庆新一代经济中心，它贡献了重庆1/3的GDP产值，并成长为重庆“六大副中心城市之一”、“三大经济体之一”以及“重点开发十大区域之一”。2016年，重庆申请第三批自贸区获批，沙坪坝西永片区大约有22平方公里在自贸区范围，包括7平方公里的重庆西部物流园和15平方公里的西永微电子产业园区，而这两大园区都在沙坪坝西永组团。

随着众多知名开发商的入驻，大学城已由一个大学为主的概念，逐渐演变为一个“泛区域”概念，不只大学以及居住区，如今还入驻了IT、物流、地产、金融等领先行业，其辐射的范围和配套区域也一扩再扩，如西永微电子产业园、重庆现代物流园等。

沙坪坝区在发展房地产市场过程中，有着不同的开发理念，比如在西部新城，重点引进产业园区和教育资源，而在老城区，则侧重于旧城改造。沙坪坝区早在今年1月就公布了6大片区拆迁计划，包括井双新城井口村片区、杨家滩片区、井口正街片区、陈堡复兴片区、黄岭堡片区、大河沟片区等6片。

在今年10月一份沙坪坝的问政回答，井双新城8个棚户区会被拆迁，其中分为农村用地和城市用地征收，城市征收部分于2019年8月15日启动。

沙坪坝区的井口和双碑的老城区，被重点打造成为我们口中的井双新城，随着双碑大桥和双碑隧道建成投用，沙滨路磁井段、大竹林大桥、井双新城将与江北、三峡广场、大学城等连为一体，成为沙坪坝区的又一块宝地。

这次对于双碑板块的开发，采取了不同的开发理念，即产城融合。其中双碑板块的“产”又与西永板块的“产”有所不同，它更多的是指新兴服务业、旅游业等第三产业。

按照规划，在改造升级中，双碑板块建筑规模将近1000万平方米，在这些建筑中，除一批高端居住区外，更多的则是文化创意产业和新兴服务业的承接区。原重庆特钢厂、嘉陵厂等一批老工业基地将在改造中转身为文化创意创新企业的承接地。面积为1平方公里多的井口工业园区将逐步转型升级并形成企业总部区。

四、置业建议

在选定中意的区域之后，实地到项目了解，基本都会有一个自己的判断，品牌＞配套＞价格＞区位＞产品是一个人买房所考虑因素的排序。购房者要迅速了解重庆，“城市半径”圈定的范围具有一定参考意义。因为，无论是自住亦或是投资，区域活跃度及繁荣程度，都会是房产重要的回报率催化指标。大家可以把重庆主城区想成一个城市群，由很多各自的卫星城市环绕。遵循越靠近主城越好的原则，再匹配自身实际需求，大概就能知道哪里比较适合自己了。

沙坪坝区的西永版块和大学城版块可作为置业首选；

西永重庆融创文旅城项目成交一直名列前茅，文旅城项目在售房源单价折算下来约在1万左右，在区域内处于中等价位，较为适合刚需。

而沙坪区大学城项目富力城，主要销售的是商住公寓，户型集中在50㎡左右，以33万/套起的低总价吸引购房者，适合手头预算不高的购房者。