无锡市新区第一实验学校（起始楼面价创纪录）

“万元地”在无锡一直都是高价地的象征。

目前无锡共有59幅楼面价破万的地块，分布在无锡6大行政区。其中惠山区和锡山区都在去年迎来了各自“万元地”的处子秀，目前2区各拥有6幅“万元地”。

不过惠山区和新吴区“万元地”的均衡极有可能在本月被打破，6月29日，无锡市自然资源和规划局挂牌3幅涉宅地块，其中位于新吴区的无锡电缆厂地块起始楼面价达到了11000元/㎡，新吴区再添一幅万元地的同时，区域起始楼面价纪录也被打破。

这块地凭什么创造纪录？

壹

首先来看下该地块的基本情况。

该地块位于无锡市新吴区旺庄路以南、城南路以东、兴源路以西、规划道路以北，出让面积114036.1㎡，规划为住宅用地，容积率≤2.0，绿地率≥35%。

根据规划，地块住宅建筑≥6层且≤80m，其中建筑高度控制区(I区)住宅建筑≤24m，建筑高度控制区(II区)住宅建筑≤18层；其他建筑≤24m，满足机场净空、雷达站净空要求，未来预计将打造小高层和高层产品。

根据城市设计的规划，该地块建筑色彩为浅暖色调，整体建筑风格为现代且融入中式元素，并与周边整体建设环境协调统一。地块沿路绿化必须对外开放，不得设置封闭围墙；沿兴源路应开放通透，不宜设置沿街店面用房。

根据规划条件，地块还需建设不小于住宅物业管理区域总建筑面积4‰的物业管理用房，建筑面积不小于400㎡的文化活动用房，占地面积不小于400㎡的文体活动场地，建筑面积不小于500㎡的居家养老服务用房，建筑面积不小于300㎡的社区卫生服务站以及建筑面积不少于1000㎡的居委会。

根据实探，目前地块内部平整，已为净地，可随时进行开发，地块周边围挡不完全。

根据出让文件显示，地块自交地之日起12个月内开工，自开工之日起36个月内竣工。根据地块建设条件建议书显示，新建住宅中成品住房比例不得低于40%。

此外，地块新建建筑必须全部按照现行《江苏省绿色建筑设计标准》和《绿色建筑评价标准》等二星级或以上绿色建筑标准设计建造；地块装配式建筑比例不低于30%（单体建筑预制率不低于20%，预制装配率不低于50%）。

贰

为什么这幅地块身价如此之高？

虽然该地块位于新吴区旺庄板块，但是与梁溪区、经开区的距离都不远，地理位置出色。由于距离三区都很近，生活配套相对齐全，成为了地块的加分项。

小编实探第一感觉就是该地块生态环境十分出色，地块西侧就是古运河，如果是高层住宅的话，登高便能看见水景。

除了丰富的水景资源外，地块周边还有2个公园，在地块东北角便是旺庄公园，步行约5分钟便能到达；地块南侧则是规划中的运河公园；梁塘河生态湿地也近在咫尺。

地块的交通出行也十分便捷，自驾出行方面，地块毗邻主要干道兴源路高架和城南路。公共交通方面，地块与1号线华清大桥站直线距离约1.5km，骑行大概需要10分钟。

此外，沿地块北侧的旺庄路约1.5km便是无锡地铁3号线旺庄路站，3号线目前已经开始试运行，预计最快将在9月全面开始载客试运营，从地块到地铁骑行约10分钟。此外，目前正在规划的无锡地铁5号线预计将在旺庄路设置4个站点，其中旺庄公园附近便有规划站点，未来将极大地方便该地块居民的公共出行。

教育方面，地块西南侧规划有1所12班的幼儿园，地块西北侧还有9年制的新吴第一实验学校，周边还有旺庄中学、无锡市新区旺庄实验小学(湘江路)等。

商业方面，地块周边大型的商业体主要是旺庄路上的宝龙广场、茂业百货等。

医疗方面，地块距离无锡市人民医院、无锡市儿童医院约3km，车程约10分钟左右。

叁

地块所处的旺庄板块目前暂无新房在售，仅中梁芯都会一家纯新盘。

中梁芯都会前身为XDG-2019-18号地块，2019年9月4日中梁以4.77亿拿下X该地块，报价22轮，溢价17.75%，楼面地价8264元/㎡。地块规划建设4栋23-26层的高层住宅、1栋公寓等产品。

中梁芯都会售楼处已公开，预计7月底首开，首推2#、3#、7#楼带装修高层共计260套，其中2、3#高23层，建面约95、110㎡，7#高26层，建面约95、110、130㎡，预计价格约21000-22000元/㎡。

1年时间，旺庄板块楼面价将至少上涨近3000元/㎡，涨幅超30%。即便按照11000元/㎡的楼面价来计算，地块未来新房售价将达到2.2万元/㎡左右，与中梁芯都会的放风价接近，如果地块稍有溢价，未来地块新房售价将逼近2.5万元/㎡。

地块周边在售新房中，与地块一街之隔的万科运河传奇目前在售的8#楼高层均价21000元/㎡；与地块直线距离约3km的华侨城运河湾前期高层均价约22000-23000元/㎡。

二手房方面，旺庄板块二手房如新城尚东雅居的挂牌价达到了18336元/㎡，润泽雅居挂牌价约15790元/㎡。

地块一街之隔梁溪区的二手房基本都是次新小区，且多为高端项目住宅区。如九龙仓碧玺、万科润园、复地悦城等，挂牌价在19000-22000元/㎡。

以最低增价幅度来计算，该地块大约需要120轮便能创造新吴区楼面价记录，参考无锡今年火热的土地市场，该地块会创造新吴新高吗？