司法拍卖评估费（法拍房）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

来了个咨询法拍房的，但并不是想买，而是自己的房子面临拍卖了。已经逾期好几次了，跟银行谈的也不是太好，所以估计顶多熬到今年夏天。

这人也不知是从哪儿得知，说有的中介能帮着搞些小动作。比如找几个托儿抬价了，弄几个人住到房子里冒充租户了，再签几个欠款协议了什么的。问我能否给找到这种人，可以给代理费。

沃天，哭笑不得。只能说确实有这种中介，也很专业。但其专业性不是体现在帮你省钱上，而是怎么从你身上坑钱。老祖宗说的话要记住了：破鼓万人捶，黄鼠狼专咬病鸭子，黑吃黑才是赚钱的最高境界呢。

先得想明白一件事，在法拍这件事儿上，你、法院、中介，哪方更专业？肯定是法院呗，人家天天就是干这种事儿的，什么稀奇古怪的老赖没见过。别忘了人家是司法机关，是有各种暴力机器的。很多时候不是人家管不了，而是懒得管，不愿意招惹麻烦而已。但千万别拿人家当傻子和软柿子，惹毛了人家没你好果子吃，有的是治老赖的办法。

再其次的专业的自然就是中介的，人家是靠这个吃饭的，是饭碗。而你都被执行的老赖了，人家也就不在乎再踩上几脚。当然怎么都是从你身上赚钱，或是直接的收费，能不能办成都得收。或是干脆和买房的联手，从老赖身上坑钱。更或者是两头儿赚，拿你的骨头扎你的肉。

比如说吧，找几个人当托儿。这保证金谁出？肯定是业主出呗，那人家就没压力，反正到最后就算弄砸了也不赔自己的钱。而且你怎么知道最后价格是被抬上去的，还是本就应该是这价呢？反正中介是肯定不会给自己设定高标准的，那最后人家说什么都行，你怎么的都得出劳务费。

另外，所谓的找人冒充租户什么的都没用。虽然说法律上有“买卖不破租赁”的说法，但那要看是抵押在前还是租赁在前。如果抵押在前，那这租约根本就无效，因为产权已经不完全属于你，法院不承认。

所以甭管这租户怎么不走也是没道理的，法院可以强制清场。至于那租约，是租户和你之间的事儿，要索赔也是租户找你索赔，跟法院以及买房人无关。人家法院遇到的这种事儿太多了，早有成熟的经验和方案。

所以，这种所谓的小动作就是中介坑你钱的，甭管到最后结果如何，你都得掏雇人的钱。而且说句不好听的，没本事的人根本就不会来拍这种房，那拍卖价就上不去，拍出去了也是你吃亏。

而拍不出去呢，法院就会下调起拍价，进行再一次拍卖。而只要价格足够低，就一定有人来竞拍。这些人可就不是普通的买房人了，而是专门干这个的。在人家眼里，房子里有人才好呢，越难啃的骨头，利润才越高。

而且，此时的竞拍人，很可能就是和中介串通好的。人家的目的就是阻止第一次竞拍成功，就是为了降低低价，从而在二次拍卖上捡便宜。

就算是他们没串通，都是一个圈子里的人，事后再沟通也无所谓。反正都是从你身上赚钱，没什么不好聊的。基本上都是随便给点儿钱就能谈妥，半天交接的都很正常。

至于什么签订欠款协议就更无效了。在拿不出转账证明等证据的情况下，法院根本就不认。和这租约一个道理，都是中介糊弄不懂行的而已。

之所以这些中介敢这么干，就因为你欠款了，是老赖。而老赖都是抱有侥幸心理的，总觉得能用歪门邪道赚钱，因此人家就利用了你这点，明目张胆的坑钱，真正的墙倒众人推。

再一点，法院都会另外收钱的。人家凭什么白折腾拍卖啊，那这什么律师费、评估费、手续费什么的一堆，都加起来不是个小数字，在北京十多万是正常的。也就是说，只要进入了法拍程序，那老赖不仅未必能卖出高价，还要额外的赔一笔钱。

这还没完呢，黄鼠狼专咬病鸭子。就算你不通过法院拍卖，自己卖，那在过户之前是先要还清贷款的，这笔钱从哪儿来？自己如果没有就得用中介找的担保公司，又挣一笔。如果你不用他们的想自己找人，或者让买房的出，中介也会找借口收担保费什么的。只要你不是很懂行，那让人再坑走几万（1%）也是正常现象。

总之，奉劝想断供的可要想好了，别以为自己很懂行，也别觉得银行中介都会帮你，根本不可能。所以能还月供就不要拖欠，能自己卖就别走法拍，否则将会赔的更多。毕竟这些损招儿，早就是别人玩儿剩下的。

仅供参考。

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