物权法司法解释(二)（仅凭物权法第74条）

仅凭物权法第74条，能确定车位归属吗？不能！

原创： 糊涂诸葛

经常在业主群、各种媒体看到关于地下车位权属纠纷的新闻，及各种不同的判定结果，甚至一个案例三级法院三种不同的结果！小区地下车位权属在小区项目立项之初就已经确立了，为什么会出现不同的结果呢？

法律没有变，引用的法律条款也没有变，变得是“法律关系、如何站在公正的角度理解、不要忽视了立法精神”!

我们经常看到大家引用：“物权法 74条”

第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

仅凭这条能确定物权归属吗？

个人认为不能！

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。说的很清楚“约定决定归属”，说白了就是由合同决定。当购房合同约定不明确时，矛盾就出现了.。甚至还出现了一种观点“默认属于开放商的”，也被官方认可。（以前个人认为这种逻辑是错误的）。

现在仔细反复阅读、思考，是没有错的！开发商有权约定属于开发商自己的车位归属。最重要的问题来了“开发商有权对共有车位进行处置吗？”“共有车位”怎么理解，商品房销售后，属于业主共有，在商品房销售前，共有车位是依附于住宅的，不是依附于开发商。所以开发商没有权利约定、处置共有车位。也就是74条中“出租、出售和附赠”不是针对共有车位的。

车位的建设是按照规划许可的车位配比设计建造的。规划设计的专有车位是有产权证的，当然有证是要向国家缴纳税费的。规划设计的共有车位是不需要给国家缴纳相应税费的，当然也没有产权证明的。

当然不是，看看我们的“物权法第9条”

第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

“依法登记”是物权设立、变更、转让和消灭的依据，不登记不发生效力。对于那些购房合同中没有明确约定归属，没有产权证（依法登记）的车位，默认属于开发商是不是有点荒唐？

不动产（地下车位）确权的前提是“依法登记”，不动产（地下车位）存在的前提是“土地使用权”，我们国家土地属于国家所有，如果一个不动产没有获得土地使用权，不动产（地下车位）的物权能存在吗？没有产权证（依法登记）的车位，默认属于开发商是不是有点荒唐？

我们在看看物权法146、147条。

第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

这两天也正好印证了“司法解释兜底的原则”

根据“最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释[2009]7号”

按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。对建筑区划内的土地，司法解释根据物权法第一百三十五条也做出了相关规定。

由物权法第九条：物权的确立，第七十四条：车位的归属，第146、147条：车位物权存在前提土地使用权的变更、转移。之间相互印证了司法解释兜底的原则“非特定权利人所有即为业主共有”。所以针对小区内没有产权的地下车位归属！属于共有！（本次讨论仅限没有产权证的地下车位）

公开公正透明，是沟通的最好良方

张海涛认为：

安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。

基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。

正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？

民生“小事”必须“大办”

民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。

区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。

(免责申明,文章内容系转载的，转载内容为原作者观点或资料整理而成,版权归原作者所有,内容为原作者观点,并不代表赞同其观点和对其真实性负责）。

你有什么物业闹心事及更多物业资讯与业委会资料及维权交流，关注后私信微信联系

邮箱：2191919@qq.com

宜昌民悦家园百万公共收益哪去了？

宜昌民悦家园业主深感不悦，小区背后的基层治理问题

宜昌民悦家园本届业委会不行挥挥手、不带走一片云彩

宜昌西陵四大家专题调研民悦家园，公共收益的财务审计指日可待？